--- title: 八德重劃區環境與發展完全解析！八德擴大重劃區全攻略 description: 桃園八德擴大重劃區是非常有發展的！它不像桃園區、中壢區的青埔那樣房價高漲，讓人追不上；八德擴大重劃區是不錯的選擇。這裡還有桃園捷運綠線加持！ --- [五泰房屋部落格](https://blog.wutaihouse.com.tw) # [八德重劃區環境與發展完全解析！八德擴大重劃區全攻略](https://blog.wutaihouse.com.tw/八德重劃區) 作者：[五泰房屋](https://blog.wutaihouse.com.tw/author/五泰房屋) | Aug 17, 2023, 6:07:51 AM   八德擴大重劃區是非常有發展的！它不像桃園區、中壢區的青埔那樣房價高漲，讓人追不上；也比鄰近的新北市三峽、鶯歌房價要親民，因此如果熟悉附近的環境，八德擴大重劃區是不錯的選擇。更何況這裡還有桃園捷運綠線的加持哩！ | **目錄及快速導覽** | | --- | | [1.八德位在哪裡？它的鄰居有誰？](https://blog.wutaihouse.com.tw/%E5%85%AB%E5%BE%B7%E9%87%8D%E5%8A%83%E5%8D%80?hs_amp=true#O1) [2.八德對於桃園市與新北市的戰略位置與特色](https://blog.wutaihouse.com.tw/%E5%85%AB%E5%BE%B7%E9%87%8D%E5%8A%83%E5%8D%80?hs_amp=true#O2) [3.桃園市的生活圈規劃](https://blog.wutaihouse.com.tw/%E5%85%AB%E5%BE%B7%E9%87%8D%E5%8A%83%E5%8D%80?hs_amp=true#O2.1) [4.八德重劃區位在八德的哪裡？為什麼又叫做八德擴大重劃區？](https://blog.wutaihouse.com.tw/%E5%85%AB%E5%BE%B7%E9%87%8D%E5%8A%83%E5%8D%80?hs_amp=true#O2.2) [5.八德重劃區位在八德的哪裡？為什麼又叫做八德擴大重劃區？](https://blog.wutaihouse.com.tw/%E5%85%AB%E5%BE%B7%E9%87%8D%E5%8A%83%E5%8D%80?hs_amp=true#O04) [6. 八德重劃區交通大動脈高速公路與未來發展](https://blog.wutaihouse.com.tw/%E5%85%AB%E5%BE%B7%E9%87%8D%E5%8A%83%E5%8D%80?hs_amp=true#O05) [7. 八德重劃區的人口：呈增長趨勢](https://blog.wutaihouse.com.tw/%E5%85%AB%E5%BE%B7%E9%87%8D%E5%8A%83%E5%8D%80?hs_amp=true#O06) [8. 八德重劃區的生活機能](https://blog.wutaihouse.com.tw/%E5%85%AB%E5%BE%B7%E9%87%8D%E5%8A%83%E5%8D%80?hs_amp=true#O07) [9. 桃園市、八德與八德重劃區的房價](https://blog.wutaihouse.com.tw/%E5%85%AB%E5%BE%B7%E9%87%8D%E5%8A%83%E5%8D%80?hs_amp=true#O08) [10. 八德擴大重劃區近年建案與自住投資](https://blog.wutaihouse.com.tw/%E5%85%AB%E5%BE%B7%E9%87%8D%E5%8A%83%E5%8D%80?hs_amp=true#O09) [11. 結語](https://blog.wutaihouse.com.tw/%E5%85%AB%E5%BE%B7%E9%87%8D%E5%8A%83%E5%8D%80?hs_amp=true#O10) |   ## 1. 八德位在哪裡？它的鄰居有誰？ 從台北市、新北市要到桃園市有兩個重要走廊。 一個就是國道一號高速公路(俗稱一高)走的林口、龜山線。這是爬山檔，因為要穿越林口台地。也因為這條走廊的重要性，龜山與林口近年來的蓬勃發展是顯而易見的。這兩個地區始終是建案量大、常住人口越來越多的三個直轄市(台北市、新北是、桃園市)的重要衛星城市。 另一個重要走廊，就是國道三號高速公路(俗稱二高)走的山線，期間山孿起伏，風景優美，就是樹林、土城、三峽、鶯歌、大溪與我們今天要介紹的八德這一線。而八德正是新北市通往桃園市的重要交通孔道，所以它的繁榮發展也是必然。說是山線，其實從地圖我們就可以看得出來，是沿著淡水河的重要支流大漢溪前進的。從下游往上游的大溪走。       底圖摘自Google Map 從上圖可以看出八德的重要性。八德的北邊是桃園區，也就是桃園市的重要地帶，再往北就是桃園機場以及近年來發展最受矚目的青埔。八德的左邊是中壢、平鎮，南邊是大溪，西邊則是新北市的鶯歌、三峽。近二十年發展起來的北大特區，就是八德的旁邊。因此八德的重要性從上面的地圖就可以看的出來。 ## 2. 八德對於桃園市與新北市的戰略位置與特色 所以八德對於新北市而言，是進入桃園市的第一交通要道，戰略位置重要，兩市發展也會帶動橋梁八德的繁榮。而居住在八德民眾也可以兼享兩市的繁榮，工作、觀光、商業上都同享新北市與桃園市的便利，是個雙響炮。 ## 3. 桃園市的生活圈規劃 那麼在桃園市政府的眼中，又是怎麼看八德呢？ 桃園市的發展，主其事者是桃園市政府，市府怎麼看八德至關重要，因為市府怎麼看八德，就牽涉到市府怎麼規劃八德、建設八德？影響十分深遠。我們來看看桃園市政府眼中的八德： 摘自桃園市政府「變更八德（八德地區）主要計畫 (公共設施用地專案通盤檢討) (第一階段)書」 從上圖可以看出，桃園市政府將整個桃園市分成六個生活圈，分別是： 1.桃園都會生活圈 2.中壢都會生活圈 3.桃園航空城生活圈 4.龜山台地生活圈 5.鄉村發展生活圈 6.生態遊憩生活圈 可以看出桃園市向來是兩個火車頭式的都會發展，一是桃園，一是中壢。而八德被桃園市政府規劃是與桃園區一同成長、呼吸的桃園都會生活圈，由此可見其地理位置與重要性，因此是一級生活圈。 ## 4. 八德重劃區位在八德的哪裡？為什麼又叫做八德擴大重劃區？ 在了解了八德的重要性之後，就要開始認識八德重劃區了。我們先來確認八德重劃區的位置：如下圖：   摘自桃園市政府「變更八德（八德地區）主要計畫 (公共設施用地專案通盤檢討) (第一階段)書」 由上圖可以看出八德重劃區是位在八德的南邊，已經非常接近大溪了。是一個正方形的重劃區。 來看桃園市政府的八德重劃區，方方正正的共164.78公頃。從下圖可以看出桃園市政府對於八德重劃區的規劃：   底圖摘自靠北八擴FB 首先在八德重劃區的中間地帶，紅色圈起來的是「舊市區」，舊市區最重要的道路是建國路，可以看出舊市區在年代累積形成後呈現的不規則形狀。而圍繞在舊市區的周邊重劃區域，皆屬方方正正的大塊重劃區，這也是為什麼八德重劃區又被稱為「八德擴大重劃區」，簡稱「八擴」的原因。從不規則形狀的舊市區，規劃擴展成為方方正正的八德擴大重劃區。 而從八擴的都市計畫，我們更可以看出許多端倪與未來發展的願景！ 首先是黃色的住宅區映入眼簾，佔全部重劃區的67%。而歸劃在住宅區的四個主要公園：建德公園、豐德公園、興豐公園、仁德公園已經依序完成，美化了八德重劃區的宜居生活。 ## 5. 八德重劃區位在八德的哪裡？為什麼又叫做八德擴大重劃區？ 另外交通建設更是八德重劃區的一大亮點！正在興建的桃園捷運綠線G01站也就是八德站，位在八德重劃區的左側，建德路上，它是高架的捷運，也是桃園捷運綠線的起點。之後北上轉彎到重劃區的北側，是G02站也就是建國站。而桃園捷運綠線是南北向的捷運，主要就是連結桃園機場-桃園區-八德這三個地區。桃園捷運綠線全長約27.8公里，共設21站，其中地下段約12.5公里、10座車站，高架段約15.3 公里、11座車站。桃園捷運綠線串起了機場捷運、青埔、桃園航空城、蘆竹、南崁、桃園、桃園火車站與八德。是未來桃園市南北交通的重要動脈。如下圖。 由於桃園捷運綠線目前已經在興建當中，因此預計2030年可完工(2026年綠線由G18通車到G13南竹站，2030年由南竹站通車到G01八德站)。   桃園捷運綠線 在G01八德站的正對面，是中央大學八德校區預定地。這裡原本規畫的是中央大學附設醫院，中央大學原本要申請學士後醫學系，但是目前還沒有通過衛福部的審查，衛服部認為周邊已經有部桃醫院與林口長庚醫院，因此目前沒有必要興建中大醫院，但這塊校地已經獲得教育部通過了，所以這2.6公頃的中大八德校區，可能要轉型為「智慧健康創新園區」。這也意味著要開發完成，看見實體建築，還有很長的路要走。 所以目前可以看到的最重要規劃就是捷運綠線了，而八擴的發展也與捷運綠線息息相關。 ## 6. 八德重劃區交通大動脈高速公路與未來發展 捷運是未來式，現在八擴的對外交通，主要是靠兩個高速公路，一個是國道二號，一個是國道三號。如下圖可以看出，雖然國道二號與三號就在八擴的旁邊，但是八擴距離交流道卻還是有一段距離，剛好不上不下-八擴剛好在國道鶯歌系統交流道與大溪交流道的中間。 政府也看到了這個瓶頸，因此規劃了一個新的交流道，叫做「大鶯豐德交流道」，就在八擴的邊上，等於是為八德而增設的。未來八德重劃區的民眾可以從八德豐德路就直接上交流道，縮短數十分鐘的路程，非常方便。這個交流道將在2029年完工，是八擴的一大利多！ ### 八擴與高速公路關係圖 ## 7. 八德重劃區的人口：呈增長趨勢 人口不會騙人。如果一個地區有成長潛力，大家都看的到，會用腳投票，人口就會逐年增加，尤其是青壯年人口。 根據內政部的統計，2022年全台人口數為2326萬4640人，六都按人口數排序下來，分別為新北市399萬5551人、台中市281萬4459人、高雄市272萬8137人、台北市248萬681人、桃園市228萬1464人以及台南市185萬2997人。 檢視2022年六都的人口遷入數據，新北市19萬5929人、台北市15萬3880人、桃園市11萬9595人、台中市14萬357人、台南市7萬6076人、高雄市12萬4348人。 遷出部分，新北市19萬9515人、台北市19萬1337人、桃園市11萬2936人、台中市13萬6518人、台南市7萬6144人、高雄市13萬1573。 將遷入數減掉遷出數，就可以非常明確地看出六都的社會人口遷移狀況。新北市為負3586人、台北市為負3萬7457人、台南市為負68人、高雄市為負7225人，桃園市為正6659人、台中市為正3839人。 所以結論是人口正成長的只有桃園市與台中市，而桃園市的人口移入數更勝過台中市。   2022年台灣六都外移人口統計圖 六都人口僅桃園市與台中市為正遷入，也可以說台北市、新北市與高雄市人口越來越少。如上圖。 而桃園市人口平均年齡約為37.5歲，在六都最中年輕，最具青壯年生產力者的大宗，勞動力（15-64）歲人口約占總人口7成3。 再來看桃園市各區人口。 總人口45萬以上：桃園區(北桃) 總人口40至45萬：中壢區(南桃) 總人口20至25萬：平鎮區(南桃)、八德區(北桃) 總人口15至20萬：楊梅區(南桃)、蘆竹區(北桃)、龜山區(北桃) 總人口10至15萬：龍潭區(南桃) 總人口5至10萬：大溪區(北桃)、大園區(北桃)、觀音區(北桃) 總人口5萬以下：新屋區(南桃)、復興區(南桃) 因此以人口來看，北桃桃園、南桃中壢，人口都在40萬以上。而接下來就是八德平鎮都是20萬以上的人口了，也剛好一個是北桃一個是南桃。 那麼桃園的行政區的人口增長趨勢又是如何呢？ 桃園市各區近二十年人口趨勢圖 由上圖可以看出許多桃園市這二十年來人口發展與趨勢！包括： 1.兩個超級區域：中壢桃園人口遙遙領先，也呈競爭態勢。不過中壢與桃園的人口在民國89年呈黃金交叉！自此以後，桃園區的人口就高過中壢區了。 2.第二圈是平鎮與八德：人口成長始終亦步亦趨。平鎮人口在民國95年突破20萬人；八德則在民國107年突破20萬人，相差12年。 八德的人口，則從民國80年的13.5萬人口、民國85年的15.1萬、民國90年的17.1萬、民國95年的17.7萬，民國100年的19.2萬、民國105年的20.9萬，到民國111年的20.9萬。 至於八德擴大重劃區的人口，根據資料顯示，人口快速增加，從2012年1萬5千多人到2021年底的3萬4千多人，以每年9%的速度成長，10年人口翻了1倍，顯示有持續的人口移入，確實是人口快速增長的區域，也顯示了未來性。 3.第三圈則是楊梅、龜山、龍潭、蘆竹：尤其是蘆竹，在民國85~95年間大爆發，人口超越了大溪、龍潭、龜山。而龜山本身人口增長也非常快。相對而言，龍潭的人口則較為平穩，這與建案的多寡也有很大的關係。 4.觀音、新屋、復興：在人口增長上比較吃力。 這也是為什麼我們分析的八德，是列入桃園都會區，而人口增長也見證了這二十多年來八德的發展。 ### 桃園市各區人口數、男女數以及人口密度圖 另外在桃園市，女多於男的行政區就只有桃園區及中壢區，應該是與女性比男性長壽以及社會高齡化有關。人口密度則以桃園區居冠。 ## 8. 八德重劃區的生活機能 在生活機能上，八德重劃區的生活機能目前還沒有跟上鄰近的八德大湳生活圈，畢竟大湳發展的比較早。由下圖可以看出，大型量販店與生活機能息息相關的象徵，例如特力屋、Uniqlo、置地生活廣場、大潤發等等都位在大湳生活圈。不過大湳生活圈與八廓相距不遠，交通方便，對於八廓而言也是不無小補。 未來捷運綠線在八廓的G01、G02更是與大湳的G03、G04、G05相連，等於捷運綠線把大湳、八擴兩地緊緊的連在一起，兩個生活圈就能更緊密的結合了。   八德大湳生活圈、八德擴大重劃區與桃園捷運捷運綠線關係圖 至於八擴本身，小七、全家不再話下，寶雅、星巴克、全聯、全國電子、露易莎咖啡等連鎖商店也都在八德擴大重劃區有了分店，因此八廓本身的商業機能仍然算是十分健全，未來的持續發展也是可以期待的。還有一個興仁花園夜市，也頗具特色。 在學區方面，目前八廓有八德國小及八德國中在轄區內。但是由於八廓屬於人口正成長區域，沒有少子化的問題，反而有需要增設國小的問題，因此預定在八德棒壘球場的地方興建雙語仁德國小，來解決八德國小額滿的問題，預計2026年完成。 ## 9. **桃園市、八德與八德重劃區的房價** **桃園市各區屋齡不限，近五年平均房價** 講到房價，我們先來看大區域，也就是整個桃園市房價的發展。 近五年桃園市房價屋齡不限，平均漲幅是**55.35%**，相當驚人！來看桃園各區近五年屋齡不限的平均房價水準： 桃園各區近五年屋齡不限的平均房價水準圖 近五年不論屋齡，以中壢區及大園區的平均每坪28.11萬元最高。而我們關注的八德區近五年不論屋齡的平均房價是每坪21.58萬元。 但是由於近五年桃園房價飆漲，我們看近一年桃園市各區屋齡不限的平均房價，那麼就漲很大了，如下圖：   桃園市各區近一年屋齡不限每坪成交價圖 我們可以看到近一年不論屋齡的話，平均漲幅是**8.73%**，其中中壢區的每坪平均成交價來到34.5萬元(表示含中古屋與新成屋)，桃園區則是33.32萬元，龜山最貴，平均是34.54萬元，而八德區不論屋齡是中古還是新成屋，近一年平均房價是每坪29.13萬元，已經接近三字頭了。 如果我們再看一下火車頭、領頭羊，也就是近一年各區新成屋(屋齡0到5年)的平均成交價，那就更高了！近一年桃園市新成屋平均漲幅是**9.45%**，各區每坪平均房價如下： 桃園市各區近一年新成屋每坪成交價圖 首先映入眼簾的就是中壢區的新成屋近一年平均成交價，已經來到四字頭！為40.86萬，這應該是青埔特區帶動的結果。桃園區也來到39.83萬元，其次是龜山的36.38萬。而八德區近一年新成屋平均成交價則是31.03萬元，正式站上三字頭。可以想見，預售屋的話開價就更高了。 所以八德區的新成屋平均成交價，正式加入了桃園的三字頭俱樂部！俱樂部成員為：桃園區、龜山區、蘆竹區、大園區，都是在北桃園。 我們再來細看八德區的房價。   八德擴大重劃區平均房價圖   近五年八德擴大重劃區的房下像是甦醒了一樣，漲幅高達73.67%，已經從二字頭翻成三字頭了。近五年不限屋齡平均每坪成交價原為22.55萬元，近一年有經翻成31.07萬元了！而新成屋則是平均站上了32.99萬元。 相信在桃園捷運綠線的加持之下，未來八德重劃區的房價和有可能持續向上。 ### 10. 八德擴大重劃區近年建案與自住投資 近年來八德擴大重劃區許多建案因為興建多年，剛好都到了快要完工或是已經完工交屋的階段，可說這一兩年是交屋大爆發期。目前共有11個建案，大約1741戶在這一兩年要完工交屋，我們來看一下名單：   | **八擴建案** | **地址** | **戶數** | **屋齡** | **公設比** | **開價或實價登錄價格** | **房型坪數** | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | **1.光合市沐曦區** | 豐吉路138巷30號 | 63戶 | 0年 | 33.55% | 25萬~27.5萬 | 29坪二房~46坪四房 | | **2.光合市氧森區** | 豐吉路138巷20弄2號 | 37戶 | 0年 | 33.44% | 25萬~27.5萬 | 31坪二房~41坪三房 | | **3.光合市朝陽區** | 豐吉路138巷9號 | 80戶 | 0年 | 33.46% | 25萬~27.5萬 | 28坪二房~47坪四房 | | **4.益騏福爾摩沙(電私)** | 建德路、廣興三路 | 328戶 | 2023年Q2完工 | 32% | 32萬~38萬 | 26坪二房~50坪四房 | | **5.合遠首綻(電私)** | 中正路、興豐路、長興路 | 457戶 | 2023年Q4完工 | 31.88% | 31.49萬~38.54萬 | 23坪二房~46坪四房 | | **6.福相匯福鄉一境(電私)** | 豐田六路 | 90戶 | 2024年Q2完工 | 33% | 33.67萬~37.98萬 | 26坪二房~37坪三房 | | **7.福鄉會福鄉一琚(電私)** | 長興二路、廣興一路口 | 60戶 | 2024年Q2完工 | 32% | 36萬~39萬 | 29坪二房~36坪三房 | | **8.鴻承寫森(電私+公)** | 豐田一路、豐德二路 | 179戶 | 2024年Q3完工 | 32.9% | 32萬~38萬 | 17坪一房~37坪三房 | | **9.益騏豐盛之城(電私)** | 豐田六路、豐吉路 | 291戶 | 2024年Q3完工 | 33.55% | 32萬~38萬 | 27坪二房~49坪四房 | | **10.鵬躍序(電私)** | 豐田二路 | 116戶 | 2025年Q2完工 | 33.27% | 29.86萬~33.6萬 | 23坪二房~42坪四房 | | **11.得億伊沐(電私)** | 豐德路 | 40戶 | 2025年Q4完工 | 33.56% | 35萬~38萬 | 32坪三房~37坪四房 | 註：電私指有私人充電樁；電私+公指有私人與公共充電樁 八德擴大重劃區近年新成屋與新建案分布圖(底圖摘自樂居網) 從蓬勃的新成屋與新建案可以看出八德房市的興旺，大家可以實地去參觀，看自己喜歡的區域選購。目前房價在三字頭。 由於近年來大家十分注重投資理財與退休規劃，除了自住之外，房地產的增值也是一種儲蓄的方式。我們可以將貸款視為一種長期的定存，在多年之後您會發現，您繳的貸款並沒有不見，而是都存在房子裡。當您賣的時候，這些辛苦的貸款全部都變現了！而如果您購買新成屋的話，如果不是自住，就是可以租人，變成您與房客一起繳貸款，那麼繳貸款會輕鬆一些，等於買的房子已經開始幫您賺錢了。 另外如果在八德重劃區置產，如果暫時沒有自住需求，也沒有關係，可以考慮投入政府的「社會住宅包租代管」的行列，當社宅房東也是好處多多。首先，因為如果五年之內購買就出售，有房地合一稅兩年內45%，兩年到五年35%的高稅率，因此可以將此房先當作社會住宅出租，有租金收入，又發揮愛心與節稅。   #### 當社宅房東有九大好處： 1.**三費有補助**：公證費補助3000元到4500元，修繕費每年補助最高一萬元。也補助居家安全保險3500元。 2.**三稅有減免**：房屋稅、地價稅、租金所得稅有減免。而且租賃資料不能作為查稅依據。 3.**三年有服務**：業者提供專業管理免費服務。業者都是政府標案的得標廠商，才有資格承作社會住宅服務。 因此八德擴大重劃區適合住家，也非常適合買來當房東出租，做個愛心房東，既避開房地合一稅的高峰稅期，也能夠發揮愛心協助社會上需要租屋的人，更可以獲得修繕等補助，一舉數得！ 如果對於社會住宅包租代管有興趣的話，可以閱讀以下部落格文章，可以更詳細的知道社會住宅包租代管的好處： [完整解析社會住宅包租代管 房東房客要知道的好處](https://blog.wutaihouse.com.tw/%E5%AE%8C%E6%95%B4%E8%A7%A3%E6%9E%90%E7%A4%BE%E6%9C%83%E4%BD%8F%E5%AE%85%E5%8C%85%E7%A7%9F%E4%BB%A3%E7%AE%A1) 所以八德重劃區的房子搭配社會住宅，是非常不錯的增值選擇，絕對打敗定存與通膨！ ### 11. 結語 從上面的資料可以看出，八德擴大重劃區是非常有發展的！它不像桃園區、中壢區的青埔那樣房價高漲，讓人追不上；也比鄰近的新北市三峽、鶯歌房價要親民，因此如果熟悉附近的環境，八德擴大重劃區是不錯的選擇。更何況這裡還有桃園捷運綠線的加持哩！是一個頗具未來性的重劃區。   相關政府網站: [桃園市政府施政成果透明資訊網](https://reiso.tycg.gov.tw/governance-progress/13) [桃園市政府地政局](https://land.tycg.gov.tw/cl.aspx?n=4081) **如果您想了解更多，歡迎您與我們聯絡!** **我們的聯絡方式** - **Line: [https://lin.ee/oWjVpjQ](https://lin.ee/oWjVpjQ)** - **立即與我們接洽吧!** 如果喜歡我們的部落格，歡迎您訂閱我們!   [檢視完整文章](https://blog.wutaihouse.com.tw/八德重劃區) ```json { "@context" : "http://schema.org", "@type" : "BlogPosting", "author" : { "@type" : "Person", "name" : "五泰房屋" }, "dateModified" : "2023-10-03T08:36:26.650Z", "datePublished" : "2023-08-17T06:07:51Z", "headline" : "八德重劃區環境與發展完全解析！八德擴大重劃區全攻略", "image" : { "@type" : "ImageObject", "height" : 298, "url" : "https://20614802.fs1.hubspotusercontent-na1.net/hubfs/20614802/%E5%9C%96%E7%89%871-2.png", "width" : 554 }, "mainEntityOfPage" : "https://blog.wutaihouse.com.tw/八德重劃區", "publisher" : { "@type" : "Organization", "logo" : { "@type" : "ImageObject", "height" : 60, "url" : "/hs/hsstatic/content_shared_assets/static-1.4092/img/default-amp-logo.png", "width" : 60 }, "name" : "五泰房屋部落格" } } ```