2021「房地合一稅2.0」七月上路，上路滿兩年，兩年來，除了房價持續上漲，部分地區的交易量減少外，房價並無下降的趨勢。
1. 市場冷卻期不會長
其實市場面第一手觀察，今年第一季結束，以自住市場熱絡的五股洲子洋重劃區及泰山十八甲重劃區為例，房價確實比去年上揚，而委售量持續在下降，這是因為房價明顯漲了，大家反而「惜售」。而在這種環境下仍要賣房的，許多是住了兩到五年之內的「自住客」，並不是「投資客」。他們並不是因為發現晚賣就會被課更多的房地合一稅而「逃命、搶賣」，他們大多對於政府這項政策並不那麼清楚。他們賣房是因為這幾年政府施政穩定，他們生活收入改善了，想換大一點的房子(如一房變兩房，兩房換三房)、好一點的居住區域或學區(從五股泰山轉到蘆洲三重)而賣房。
如今確定七月一日房地合一稅新制上路，可能會阻卻一些未滿五年的「換屋族」驚覺稅加重不少而放慢腳步，畢竟舊房繼續住問題也不大，因此預期七月一日之後市場冷卻期有，但不會太長。因為外在經濟環境沒有變，包括疫情持續，全球台商仍齊聚台灣出不去，也不想出去，資金仍部份PARKING在房地產，因為房地產是保守的投資工具；台灣經濟預期今年比去年更好，全球經濟反彈性復甦；更重要的是，利率持續在低水平狀態，並不會改變。
2. 要賣房的7/1之後還是會賣
而要一定要賣房的，七月一日之後還是會賣房，只是如果獲利，政府課稅會多一些，自己少賺一些而已。比起更重要的居住區域，或是小孩換學區這種剛性需求，那都變成小錢，且是必要的稅捐，不正是向「漲價歸公」再靠攏一些嗎？
3. 會打到投資客多的區域
真正會被房地合一稅2.0打到的，不是以自住為主的部分新北市區域，如五股、泰山等地，而可能是這幾年投資客炒作嚴重的區域，例如新北市的新莊副都心；投資客與自住客各半的林三淡(林口、三峽、淡水)，以及跟著「護國神山」台積電南下設廠而投資客也搭高鐵成群南下的台南善化與南科周邊，這些區域的房地產市場可能會因此冷卻一段時日。
當然，市場上也會有原本在2016年以後買房，剛好今年打算換屋的民眾，精打細算下，若七月以後賣房反而稅率上吃大虧的話，乾脆提早幾個月把房子拿到市場賣，加入「逃命潮」。因此從現在到六月(六月之後賣屋，尋找買方或是成交之後的手續會來不及了)，一波逃命潮反而會讓台灣房地產市場交易更熱。
此外，會不會有「房市逃命潮」出現？也是要看區域。因為房地合一稅要課到也是要看是否有獲利，所以近年來房價紋風不動或是房價ㄍㄧㄥ在哪裡甚至下跌的區域，就算投資客多，也不會誕生「逃命潮」，因為還沒有獲利，投資客就不會變「短賣族」。像台南善化地區真的漲很多，可能才會誕生「逃命潮」。
4. 房價不會下跌
至於大家關心的房價，會因為新政策而下跌嗎？當然是不會的。畢竟低利率是房價最好的支撐。期望政府把房價打下來實現居住正義的民眾，是誤會了政府這一連串措施的真正目的，不是打房價，而是「健全房地產市場」較為正確。
「莫等待，莫依賴，勝利絕不會天上掉下來！」是大家當兵時耳熟能詳的軍歌。換做房地產市場的觀察也一樣：「莫等待，莫依賴，房價絕不會天上掉下來！」為什麼？因為低利率才是房價的關鍵！利率不升，房價不死！
5. 將賣方引導到社宅變房東
對照政府實施房地合一2.0，卻沒有要徵囤房稅的打算(所以囤房OK囉？！)。再搭配觀察行政院會8日通過內政部提出《住宅法》修正案，讓參與社宅包租代管所有權人(就是房東)，每屋每月租金收入免稅額度，由1萬元調高為1萬5,000元，顯示政府劃了一條運河，把原本要把房子丟到市場賣的賣方，怕被課到高額的房地合一稅，就先不賣房轉成先租出去，政府用提高免稅額度將他們引導到社宅租屋市場變包租公，變成社會住宅包租代管的「協力廠商」，成為支持小英政府八年二十萬戶社會住宅的生力軍，既降低空屋率，也不要他們變成投資客，讓他們華麗轉身，成為社宅房東，一舉數得。而且時間環環相扣哩！社會住宅包租代管第三期計畫將在五月開跑。你看，政府是不是很有步驟與節奏？
所以在政府的精心布局下，投資客或炒作房地產法人的棋越來越難下，自住客沒影響，房價也穩住，不再受投資客干擾下亂飆，正牌的賣家但不是投資客的又被引導到轉當社宅房東。只能說，政府做莊，這次手法是多層次，很細膩，用心良苦。
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