房客不繳房租也不搬走，身為房東的您到底該怎麼辦呢? 您知道您有權力可以提前終止租約，請法院強制對方搬離嗎? 而從終止租約到強制對方搬離， 該怎麼做? 我們整理了這五大步驟整理給身為房東您 !
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阿芬是一位退休公教人員，奉公守法三四十年，前年終於退休了！這些年來阿芬把自己家打理得有條有理，也把孩子拉拔長大，孩子們也都各個大學畢業，有了自己的家庭與事業。先生這邊阿芬也照料得非常好，不但公婆滿意，先生也覺得娶到阿芬是前世修來的福氣。
其實這二三十年非常辛苦，生活壓力很大。既是職業婦女，又要照顧三代同堂的家庭，先生也要工作，因此照顧小朋友與公婆的大部分責任，大部分都落在阿芬的肩膀上，阿芬是名符其實的三明治與夾心餅乾。還好，這歲月已經翻過一頁，不用再回想。如今迎來的退休生活，阿芬只想當個房東，輕鬆收租，生活大部分的時間留給自己。
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年輕時，阿芬許多時光都奉獻給了孩子。 圖片來源：Prexels圖庫
因為有一筆不小的退休金，再加上十多年來理財有成，阿芬在退休後買了一個兩房一廳的大樓住家，希望出租。除了有租金收入之外，也能夠補貼一些房屋貸款，也算是投資理財的重要一步。
因年輕的時候也租過房子，最痛恨房東「缺油少鹽」，因此房子在出租前還好好的裝潢整修了一番，總是希望房客住得滿意，能夠年年續租。
但是千算萬算，不如人算！阿芬竟然遇到了「惡房客」。
徐先生來租阿芬房子的時候，雖然穿著休閒，但是談吐舉止都不錯，一看就是個規規矩矩的上班族。徐先生說他在進出口貿易公司工作，對阿芬的房子很滿意，租金兩萬元也完全不殺價，他說因為就在附近上班，希望趕快租阿芬的房子，因為目前徐先生的房東租約期滿，要把房子收回去自住，所以徐先生希望能夠銜接得上，以免露宿街頭。阿芬一聽，就覺得那就幫這位年輕人一把，合約一簽，房子就立刻租給徐先生了。
沒想到這竟然是惡夢的開始。
徐先生的房租在前半年還繳得正常，但是半年之後，每個月就有一搭沒一搭的拖欠，而且總是有藉口。第一個月是公司薪水沒下來，請阿芬寬限半個月；第二個月是因為疫情，公司業績減半，他的薪水也被公司欠著了；第三個月開始，兩萬元的租金開始只繳一萬元，欠一萬元說有錢立刻會匯給阿芬；第四個月又說奶奶突然過世，房租付了奶奶的喪葬費，希望在悲傷之餘，阿芬能夠體諒他，多給他一些寬限時間；再來就是投資朋友的餐廳，因為疫情倒閉了，沒有業外收入，所以房租希望阿芬緩一緩……。
圖片來源：Prexels圖庫
就這樣，阿芬四月往往收到的是一月的房租，五月可能又欠著；六月繳一萬元，七月又只能繳一萬元，幾個月下來，總是有兩三個月的房租是欠著，因為才剛繳完兩個月前的，這個月馬上又到了，肯定徐先生又是付不出來的。
阿芬用line催繳、電話催繳，好說歹說、左勸右勸，早安圖、晚安圖，一再提醒徐先生繳房租，但每次徐先生就鋪陳一個無法繳房租的理由，希望阿芬高抬貴手，等他有錢了一定馬上繳房租，因此每個月阿芬都被弄得心力交瘁，讓自己反而變得像個惡房東。但是徐先生就是厚著臉皮、兩手一攤，再不然就是已讀不回，或是又編個動人的謊言繼續拖欠。
好多次，阿芬都沒了耐性，氣得想拿個掃把把徐先生趕走，或是乾脆換鎖，把徐先生的物品丟出門外。這不是我的房子嗎？怎麼現在我還要求徐先生搬家？
阿芬的故事是典型的房屋出租、房東遇上惡房客的故事，阿芬究竟應該怎麼做才會收到房租？又怎麼做才能趕走徐先生？
遇到惡房客徐先生，應該怎麼辦！徐先生打死不交房租耍賴，阿芬只能等租約期滿才能趕走徐先生嗎？租約期滿前有沒有甚麼辦法？
房東有權力可以提前終止租約！
依據內政部民國109年版的「住宅租賃契約書範本」第十六條規定，提前終止租約：
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第十六條 出租人提前終止租約 租賃期間有下列情形之一者，出租人得提前終止租約，承租人不得要求任何賠償： (一) 出租人為重新建築而必要收回。(房子要都更或改建) (二) 承租人遲付租金之總額達二個月之租金額，經出租人定相當期限催告，仍不為支付。(積欠房租) (三) 承租人積欠管理費或其他應負擔之費用達二個月之租金額，經出租人定相當期限催告，仍不為支付。(房客積欠大樓管理費，管理費約定由房東繳納則另當別論) (四) 承租人違反第七條第一項規定，擅自變更用途，經出租人阻止仍繼續為之。(例: 擅自把房子變成餐廳營利) (五) 承租人違反第七條第二項規定，違法使用、存放有爆炸性或易燃性物品，經出租人阻止仍繼續為之。(例: 房客在租房裡種大麻、做詐騙機房、研製炸彈，都是發生過的案例) (六) 承租人違反第七條第三項規定，擅自將租賃住宅轉租或轉讓租賃權予他人。(例: 如房客擅自把房子租給別人，變成二房東) (七) 承租人毀損租賃住宅或附屬設備，經出租人定相當期限催告修繕仍不為修繕或相當之賠償。(例: 房客破壞損毀了租屋不修繕) (八) 承租人違反第九條第一項規定，未經出租人同意，擅自進行室內裝修，經出租人阻止仍繼續為之。(例: 沒有經過房東同意就擅自裝潢房子，變更內部格局) (九) 承租人違反第九條第一項規定，未依相關法令規定進行室內裝修，經出租人阻止仍繼續為之。(例: 違法加蓋了一個違建，房東阻止也不聽) (十) 承租人違反第九條第一項規定，進行室內裝修，損害原有建築結構之安全。(例: 房客把結構牆打掉，危害原有建築結構與安全) 出租人依前項規定提前終止租約者，應依下列規定期限，檢附相關事證，以書面通知承租人。但依前項第五款及第十款規定終止者，得不先期通知： (一) 依前項第一款規定終止者，於終止前三個月。 (二) 依前項第二款至第四款、第六款至第九款規定終止者，於終止前三十日。 |
依照阿芬與房客徐先生的個案，阿芬可以依照「租賃契約」第十六條第二項的規定，就是徐先生積欠了兩個月房租的理由，提前終止與徐先生的合約。
不過阿芬要注意！是否與徐先生訂有兩個月的押金的規定？依照土地法第100條第3款規定，承租人積欠租金，除了以擔保金（押金）抵償之外，達到兩個月以上時，出租人得收回房屋。所以如果阿芬要提前終止合約，阿芬可以用押金兩個月來抵兩個月，所以一般而言徐先生要積欠4個月的房租，而且阿芬要有「相當期限催告(催促徐先生繳房租、告訴徐先生繳房租的時間又到了)」，法律上阿芬才能提前解約。
所以阿芬催促徐先生繳房租的LINE對話一定要存留或拍照留下來，當作日後法院提告的證據，證明阿芬有相當的一段時間通知、告知、提醒、催促徐先生繳房租！
如果阿芬每次只是口頭通知徐先生或是打電話給徐先生沒有錄音，那麼徐先生一口咬定阿芬沒有通知，也是一翻兩瞪眼，所以一定要把通知的方式保存起來，其中LINE真的是最方便的，所以與房客的LINE對話千萬不要隨便刪除。對房客的保障也一樣：與房東的LINE對話千萬不要輕易刪除。
如果希望更慎重，阿芬可以寄存證信函給徐先生！
存證信函就是用最正式而且等於要郵局作證的情況下要求徐先生繳交房租。
以阿芬這個案例來說，阿芬寫第一封存證信函，就是催促告訴房客徐先生，在限期內，也就是存證信函收到的五天或七天內要給付租金。
假如房客徐先生接到存證信函還是沒有反應，繼續賴帳，時間到了還是不繳租金，累積連續兩個月不交租金，基本上，已經可以推定徐先生是沒有誠意要交租金的，這時就要開始做第二步動作，就是再寄第二次存證信函，向房客徐先生表示他已經連續兩期沒有交租金了，我房東阿芬不要再把房子租給你了，我要終止租約！
存證信函要到郵局寄，我們可以上郵政總局網站下載存證信函的格式電腦檔案，下方圖片有存證信函的樣子供大家參考。
郵局存證信函長的樣子。圖片來源：郵政總局
打字以後列印或是手寫後影印都可以，然後準備一式三份（郵局一份、寄對方一份、你自己留一份），然後到郵局櫃檯去寄（帶身分證、印章），郵局會把其中一份蓋戳印之後還給我們留存，然後郵局會把要寄給對方的那一份用掛號寄出。這就是存證信函。
因為由於有留底，等於有了第三人見證阿芬有通知房客徐先生「你已經兩個欲沒有繳交房租了！如果再不交，我要提前終止租賃關係。」
催繳房租的存證信函內容要怎麼寫並沒有一定，也可以用下文作為範例：
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主旨： 請 台端於函達五日內給付租金合計新台幣（下同）○○○元，否則將依法終止租約，詳如說明，敬請查照。
說明： 一、本人前於民國（下同）XXX年X月X日將○○市○○區○○路○○號房屋出租予 台端，並訂立租賃契約。上開租約約定 台端應按月以匯款方式給付本人○○○元。惟經查，台端現已積欠XXX年８、９、１０、１１月之租金合計○○○元，經以押租金抵充二個月後，尚有二期租金未繳納，如 台端未於函達五日內給付積欠租金，本人將依法終止租約，絕不寬貸。
二、綜上，敬請知照辦理是禱。 |
第二封存證信函則要強調房東阿芬確定要終止租約，然後寫一個適當期限（通常是十五天或月底）請房客徐先生在期限前將房屋清空；如果房客徐先生接到存證信函還是置之不理，也沒有把房屋清空，那麼房東阿芬就要進行下一步，就是提告（民事訴訟）要求房客搬走了！
所以在法律上這些步驟是很重要的，就是要先終止雙方的租賃關係，否則雙方如果還是在租賃狀態下，等於租約還是有效，阿芬就很難把徐先生趕走，房租也要不到。所以我們要寄兩次存證信函，法律動作做出來，也是保障阿芬自己，作為法律上支持阿芬趕走惡房客徐先生的後盾。
建議不要這麼做，因為這樣容易被房客反控侵占，所以阿芬一定要守住這底線，要把徐先生落跑後遺留在自己房子的東西當作廢棄物處理最好，這也是房東阿芬請求法院會同警方處理的初衷。
以往有發生惡房客沒有搬走，或是搬走了但是遺留部分物件沒有帶走，房東進去租屋處巡視，反而遭到房客控告竊盜或侵占的案例，反而惡人先告狀，不勝其擾，所以阿芬最好不要進去自己的房子裡，而是由鄰長、里長或管區員警入內。
萬萬不可！因為如果徐先生只是沒有繳房租幾個月，但是有按時繳水電費，那麼房東阿芬有甚麼權利對房客徐先生斷水斷電呢？對不對？只有台電以及自來水公司有權利對房客徐先生斷水斷電，而且只有一個原因，那就是：徐先生也沒繳水電費一段時間！
多長時間？其中：
【斷水】：是要欠費超過2個月（自收費月份1日起算），就會執行停水。
【斷電】：電費過期第36天（繳費期開始57天）為代收截止日，第40天（繳費期開始61天）通知要停止供電，第47天（繳費期開始68天）開始停止供電。
房東千萬不氣起來隨便把房客斷水斷電，容易吃上法律官司。
水電不是房東可以隨便斷的！如果隨便切斷房客的水電，反而容易被控告刑法強制罪，所以跟惡房客周旋還是要用法律去制裁他，而不是「比狠」、「報復」！
再來就進入法院的程序了！阿芬可以向房子所在當地的地方法院簡易庭具狀提出民事訴訟。怎麼寫訴狀？在法院那邊通常會有訴狀書寫的範例，或上網找範例，或是請法律志工櫃台幫忙書寫都可以，訴狀內容大致就是寫明我阿芬要求徐先生返還房屋，並且要求徐先生給付先前欠繳的租金。
如果查證房客徐先生有破壞房屋的情形，阿芬也可以同時向徐先生請求侵權行為損害賠償。不過侵權損害的部份比較難舉證，首先當初訂合約的時候合約裡有屋內狀況的各種照片，然後比對返還房屋後的屋內狀況做舉證，供法院判決參考。
向法院提告之後，如果法院判阿芬勝訴，阿芬就可以進一步向法院民事執行處聲請強制執行，讓惡房客徐先生遷出阿芬的房子。
注意！要到這個階段法院才會指派警察，動用公權力強迫對方依照判決內容搬離！
所以阿芬在這之前真的必須一忍再忍，更不可以隨意闖入徐先生的租屋處把徐先生的東西丟出去！這樣反而會被徐先生控告，因為我們一但與房客建立了租賃關係，你的房子就變成房客的私人空間，房東是不能任意動房客東西的！就像住在公寓大廈裏面，許多人在走道、樓梯間堆置東西，管委會或是房東不能隨便挪移這些堆置的東西是一樣的道理，都要法律來執行才能移走。所以阿芬千萬要依法行事，透過法律把徐先生趕走，而不是自己認為有理走天下。唯有完成法律程序，法律才會站在自己這一邊。否則反被徐先生控告侵占或竊盜，豈不是好幾個月的租金沒拿到，反而浪費自己的時間與精力，惹來一身腥？所以阿芬千萬不能莽撞！
總結: 讓惡房客搬家的五大步驟
從整個過程，我們建議以下五大步驟：
有的！其實房東阿芬可以不用那麼痛苦，可以轉當社宅房東！
甚麼是社會住宅？簡單來說就是由政府興辦或獎勵民間興辦，專供出租的住宅，讓有需求的民眾安心居住。因為政府沒有辦法蓋那麼多社會住宅，因此就希望民間的愛心房東，就像阿芬這樣也可以共襄盛舉。
點擊查看: 社會住宅一定要知道的9大好處! 利弊與優缺點分析
阿芬的房子可以當社會住宅嗎？只要符合兩大項原則：
社會住宅也分為包租與代管兩種方案，也很簡單分辨：
包租等於房子包給業者了；代管則是由業者幫房東阿芬媒合房客。
很大的好處，就是本文寫的：遇到惡房客怎麼辦的夢靨可以獲得解決！
如果阿芬選擇當社宅房東，那麼第一步就有社宅服務團隊幫阿芬先過濾房客，然後社宅團隊也會幫忙阿芬處理收房租等事宜，不需要阿芬出面！是不是很讚？！
在實務運作上，社宅服務團隊、社宅房東、社宅房客會組一個LINE群組，房客有事就是LINE群組上發言，那麼不用社宅房東出聲，服務團隊就會回覆如何處理；同樣的，有任何需要通知的，也是服務團隊負責通知，所以社宅房東在群組裡只要知道事情的進展、交代社宅服務團隊處理就好，不用實際處理。這樣是不是很省事？
此外，政府為了鼓勵像阿芬這種房東轉做社宅房東，有「三稅減免」以及「三費補助」：
【三稅減免】：所得稅、房屋稅、地價稅三稅減免。其中立法院更是在2021年通過，保證對社宅房東不追稅。
【三費補助】：就是修繕(一年補助1萬元)、公證(大約補助4500元)、以及保險的補助(一屋大約補助3500元)。
下面用表列的方式，讓我們更容易知道一般房東與社宅房東的不同：
一般房東與社宅房東辛苦？輕鬆？大不同！
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費用 |
一般房東 |
社宅房東 |
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租賃所得稅(以每月租金收入2萬元，薪資級距20%為例) |
53% 2萬x12個月x53%x20%=27360 |
免稅額1萬5，超過減免60%(20000-15000)x12個月x(1-60%)x20%=4800 |
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房屋稅 |
1.5%~3.6% |
0.6%(台北市)，1.2%(其他縣市) |
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地價稅 |
千分之10 |
千分之2 |
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修繕補助 |
無 |
補助1萬元/年 |
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居家安全保險費 |
無 |
補助3500/屋 |
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公證費 |
無 |
補助4500/次 |
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房客身分 |
自己過濾 |
服務團隊負責過濾 |
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房客經濟條件 |
自己審核 |
服務團隊幫忙審核 |
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租客問題 |
自己處理 |
服務團隊負責處理 |
申請當社宅房東的步驟是怎樣？下面的插圖可以讓我們一目瞭然如何加入代管的行列：
圖片來源：內政部不動產資訊平台
由上面的圖說可以了解，雖然契約租金是市價的九折(包租則契約為市價的8折，簽約三年)，但是福利很多，包括我們上面說的三稅減免、三費補助等等，那一折應該可以彌補過來，所以當社宅房東CP值很高！
想要知道自己符不符合規定嗎？想把自己的房子轉成社會住宅出租，享受優惠與減免嗎？交給五泰房屋包租代管部門來處理，就高枕無憂了！租金一定會按時入帳！再也不用害怕惡房客耍賴不繳房租或是賴著不走！
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