八德重劃區環境與發展完全解析!八德擴大重劃區全攻略
八德擴大重劃區是非常有發展的!它不像桃園區、中壢區的青埔那樣房價高漲,讓人追不上;也比鄰近的新北市三峽、鶯歌房價要親民,因此如果熟悉附近的環境,八德擴大重劃區是不錯的選擇。更何況這裡還有桃園捷運綠線的加持哩!
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1. 八德位在哪裡?它的鄰居有誰?
從台北市、新北市要到桃園市有兩個重要走廊。
一個就是國道一號高速公路(俗稱一高)走的林口、龜山線。這是爬山檔,因為要穿越林口台地。也因為這條走廊的重要性,龜山與林口近年來的蓬勃發展是顯而易見的。這兩個地區始終是建案量大、常住人口越來越多的三個直轄市(台北市、新北是、桃園市)的重要衛星城市。
另一個重要走廊,就是國道三號高速公路(俗稱二高)走的山線,期間山孿起伏,風景優美,就是樹林、土城、三峽、鶯歌、大溪與我們今天要介紹的八德這一線。而八德正是新北市通往桃園市的重要交通孔道,所以它的繁榮發展也是必然。說是山線,其實從地圖我們就可以看得出來,是沿著淡水河的重要支流大漢溪前進的。從下游往上游的大溪走。
底圖摘自Google Map
從上圖可以看出八德的重要性。八德的北邊是桃園區,也就是桃園市的重要地帶,再往北就是桃園機場以及近年來發展最受矚目的青埔。八德的左邊是中壢、平鎮,南邊是大溪,西邊則是新北市的鶯歌、三峽。近二十年發展起來的北大特區,就是八德的旁邊。因此八德的重要性從上面的地圖就可以看的出來。
2. 八德對於桃園市與新北市的戰略位置與特色
所以八德對於新北市而言,是進入桃園市的第一交通要道,戰略位置重要,兩市發展也會帶動橋梁八德的繁榮。而居住在八德民眾也可以兼享兩市的繁榮,工作、觀光、商業上都同享新北市與桃園市的便利,是個雙響炮。
3. 桃園市的生活圈規劃
那麼在桃園市政府的眼中,又是怎麼看八德呢?
桃園市的發展,主其事者是桃園市政府,市府怎麼看八德至關重要,因為市府怎麼看八德,就牽涉到市府怎麼規劃八德、建設八德?影響十分深遠。我們來看看桃園市政府眼中的八德:
摘自桃園市政府「變更八德(八德地區)主要計畫 (公共設施用地專案通盤檢討) (第一階段)書」
從上圖可以看出,桃園市政府將整個桃園市分成六個生活圈,分別是:
1.桃園都會生活圈
2.中壢都會生活圈
3.桃園航空城生活圈
4.龜山台地生活圈
5.鄉村發展生活圈
6.生態遊憩生活圈
可以看出桃園市向來是兩個火車頭式的都會發展,一是桃園,一是中壢。而八德被桃園市政府規劃是與桃園區一同成長、呼吸的桃園都會生活圈,由此可見其地理位置與重要性,因此是一級生活圈。
4. 八德重劃區位在八德的哪裡?為什麼又叫做八德擴大重劃區?
在了解了八德的重要性之後,就要開始認識八德重劃區了。我們先來確認八德重劃區的位置:如下圖:
摘自桃園市政府「變更八德(八德地區)主要計畫 (公共設施用地專案通盤檢討) (第一階段)書」
由上圖可以看出八德重劃區是位在八德的南邊,已經非常接近大溪了。是一個正方形的重劃區。
來看桃園市政府的八德重劃區,方方正正的共164.78公頃。從下圖可以看出桃園市政府對於八德重劃區的規劃:
底圖摘自靠北八擴FB
首先在八德重劃區的中間地帶,紅色圈起來的是「舊市區」,舊市區最重要的道路是建國路,可以看出舊市區在年代累積形成後呈現的不規則形狀。而圍繞在舊市區的周邊重劃區域,皆屬方方正正的大塊重劃區,這也是為什麼八德重劃區又被稱為「八德擴大重劃區」,簡稱「八擴」的原因。從不規則形狀的舊市區,規劃擴展成為方方正正的八德擴大重劃區。
而從八擴的都市計畫,我們更可以看出許多端倪與未來發展的願景!
首先是黃色的住宅區映入眼簾,佔全部重劃區的67%。而歸劃在住宅區的四個主要公園:建德公園、豐德公園、興豐公園、仁德公園已經依序完成,美化了八德重劃區的宜居生活。
5. 八德重劃區位在八德的哪裡?為什麼又叫做八德擴大重劃區?
另外交通建設更是八德重劃區的一大亮點!正在興建的桃園捷運綠線G01站也就是八德站,位在八德重劃區的左側,建德路上,它是高架的捷運,也是桃園捷運綠線的起點。之後北上轉彎到重劃區的北側,是G02站也就是建國站。而桃園捷運綠線是南北向的捷運,主要就是連結桃園機場-桃園區-八德這三個地區。桃園捷運綠線全長約27.8公里,共設21站,其中地下段約12.5公里、10座車站,高架段約15.3 公里、11座車站。桃園捷運綠線串起了機場捷運、青埔、桃園航空城、蘆竹、南崁、桃園、桃園火車站與八德。是未來桃園市南北交通的重要動脈。如下圖。
由於桃園捷運綠線目前已經在興建當中,因此預計2030年可完工(2026年綠線由G18通車到G13南竹站,2030年由南竹站通車到G01八德站)。
桃園捷運綠線
在G01八德站的正對面,是中央大學八德校區預定地。這裡原本規畫的是中央大學附設醫院,中央大學原本要申請學士後醫學系,但是目前還沒有通過衛福部的審查,衛服部認為周邊已經有部桃醫院與林口長庚醫院,因此目前沒有必要興建中大醫院,但這塊校地已經獲得教育部通過了,所以這2.6公頃的中大八德校區,可能要轉型為「智慧健康創新園區」。這也意味著要開發完成,看見實體建築,還有很長的路要走。
所以目前可以看到的最重要規劃就是捷運綠線了,而八擴的發展也與捷運綠線息息相關。
6. 八德重劃區交通大動脈高速公路與未來發展
捷運是未來式,現在八擴的對外交通,主要是靠兩個高速公路,一個是國道二號,一個是國道三號。如下圖可以看出,雖然國道二號與三號就在八擴的旁邊,但是八擴距離交流道卻還是有一段距離,剛好不上不下-八擴剛好在國道鶯歌系統交流道與大溪交流道的中間。
政府也看到了這個瓶頸,因此規劃了一個新的交流道,叫做「大鶯豐德交流道」,就在八擴的邊上,等於是為八德而增設的。未來八德重劃區的民眾可以從八德豐德路就直接上交流道,縮短數十分鐘的路程,非常方便。這個交流道將在2029年完工,是八擴的一大利多!
八擴與高速公路關係圖
7. 八德重劃區的人口:呈增長趨勢
人口不會騙人。如果一個地區有成長潛力,大家都看的到,會用腳投票,人口就會逐年增加,尤其是青壯年人口。
根據內政部的統計,2022年全台人口數為2326萬4640人,六都按人口數排序下來,分別為新北市399萬5551人、台中市281萬4459人、高雄市272萬8137人、台北市248萬681人、桃園市228萬1464人以及台南市185萬2997人。
檢視2022年六都的人口遷入數據,新北市19萬5929人、台北市15萬3880人、桃園市11萬9595人、台中市14萬357人、台南市7萬6076人、高雄市12萬4348人。
遷出部分,新北市19萬9515人、台北市19萬1337人、桃園市11萬2936人、台中市13萬6518人、台南市7萬6144人、高雄市13萬1573。
將遷入數減掉遷出數,就可以非常明確地看出六都的社會人口遷移狀況。新北市為負3586人、台北市為負3萬7457人、台南市為負68人、高雄市為負7225人,桃園市為正6659人、台中市為正3839人。
所以結論是人口正成長的只有桃園市與台中市,而桃園市的人口移入數更勝過台中市。
2022年台灣六都外移人口統計圖
六都人口僅桃園市與台中市為正遷入,也可以說台北市、新北市與高雄市人口越來越少。如上圖。
而桃園市人口平均年齡約為37.5歲,在六都最中年輕,最具青壯年生產力者的大宗,勞動力(15-64)歲人口約占總人口7成3。
再來看桃園市各區人口。
總人口45萬以上:桃園區(北桃)
總人口40至45萬:中壢區(南桃)
總人口20至25萬:平鎮區(南桃)、八德區(北桃)
總人口15至20萬:楊梅區(南桃)、蘆竹區(北桃)、龜山區(北桃)
總人口10至15萬:龍潭區(南桃)
總人口5至10萬:大溪區(北桃)、大園區(北桃)、觀音區(北桃)
總人口5萬以下:新屋區(南桃)、復興區(南桃)
因此以人口來看,北桃桃園、南桃中壢,人口都在40萬以上。而接下來就是八德平鎮都是20萬以上的人口了,也剛好一個是北桃一個是南桃。
那麼桃園的行政區的人口增長趨勢又是如何呢?
桃園市各區近二十年人口趨勢圖
由上圖可以看出許多桃園市這二十年來人口發展與趨勢!包括:
1.兩個超級區域:中壢桃園人口遙遙領先,也呈競爭態勢。不過中壢與桃園的人口在民國89年呈黃金交叉!自此以後,桃園區的人口就高過中壢區了。
2.第二圈是平鎮與八德:人口成長始終亦步亦趨。平鎮人口在民國95年突破20萬人;八德則在民國107年突破20萬人,相差12年。
八德的人口,則從民國80年的13.5萬人口、民國85年的15.1萬、民國90年的17.1萬、民國95年的17.7萬,民國100年的19.2萬、民國105年的20.9萬,到民國111年的20.9萬。
至於八德擴大重劃區的人口,根據資料顯示,人口快速增加,從2012年1萬5千多人到2021年底的3萬4千多人,以每年9%的速度成長,10年人口翻了1倍,顯示有持續的人口移入,確實是人口快速增長的區域,也顯示了未來性。
3.第三圈則是楊梅、龜山、龍潭、蘆竹:尤其是蘆竹,在民國85~95年間大爆發,人口超越了大溪、龍潭、龜山。而龜山本身人口增長也非常快。相對而言,龍潭的人口則較為平穩,這與建案的多寡也有很大的關係。
4.觀音、新屋、復興:在人口增長上比較吃力。
這也是為什麼我們分析的八德,是列入桃園都會區,而人口增長也見證了這二十多年來八德的發展。
桃園市各區人口數、男女數以及人口密度圖
另外在桃園市,女多於男的行政區就只有桃園區及中壢區,應該是與女性比男性長壽以及社會高齡化有關。人口密度則以桃園區居冠。
8. 八德重劃區的生活機能
在生活機能上,八德重劃區的生活機能目前還沒有跟上鄰近的八德大湳生活圈,畢竟大湳發展的比較早。由下圖可以看出,大型量販店與生活機能息息相關的象徵,例如特力屋、Uniqlo、置地生活廣場、大潤發等等都位在大湳生活圈。不過大湳生活圈與八廓相距不遠,交通方便,對於八廓而言也是不無小補。
未來捷運綠線在八廓的G01、G02更是與大湳的G03、G04、G05相連,等於捷運綠線把大湳、八擴兩地緊緊的連在一起,兩個生活圈就能更緊密的結合了。
八德大湳生活圈、八德擴大重劃區與桃園捷運捷運綠線關係圖
至於八擴本身,小七、全家不再話下,寶雅、星巴克、全聯、全國電子、露易莎咖啡等連鎖商店也都在八德擴大重劃區有了分店,因此八廓本身的商業機能仍然算是十分健全,未來的持續發展也是可以期待的。還有一個興仁花園夜市,也頗具特色。
在學區方面,目前八廓有八德國小及八德國中在轄區內。但是由於八廓屬於人口正成長區域,沒有少子化的問題,反而有需要增設國小的問題,因此預定在八德棒壘球場的地方興建雙語仁德國小,來解決八德國小額滿的問題,預計2026年完成。
9. 桃園市、八德與八德重劃區的房價
桃園市各區屋齡不限,近五年平均房價
講到房價,我們先來看大區域,也就是整個桃園市房價的發展。
近五年桃園市房價屋齡不限,平均漲幅是55.35%,相當驚人!來看桃園各區近五年屋齡不限的平均房價水準:
桃園各區近五年屋齡不限的平均房價水準圖
近五年不論屋齡,以中壢區及大園區的平均每坪28.11萬元最高。而我們關注的八德區近五年不論屋齡的平均房價是每坪21.58萬元。
但是由於近五年桃園房價飆漲,我們看近一年桃園市各區屋齡不限的平均房價,那麼就漲很大了,如下圖:
桃園市各區近一年屋齡不限每坪成交價圖
我們可以看到近一年不論屋齡的話,平均漲幅是8.73%,其中中壢區的每坪平均成交價來到34.5萬元(表示含中古屋與新成屋),桃園區則是33.32萬元,龜山最貴,平均是34.54萬元,而八德區不論屋齡是中古還是新成屋,近一年平均房價是每坪29.13萬元,已經接近三字頭了。
如果我們再看一下火車頭、領頭羊,也就是近一年各區新成屋(屋齡0到5年)的平均成交價,那就更高了!近一年桃園市新成屋平均漲幅是9.45%,各區每坪平均房價如下:
桃園市各區近一年新成屋每坪成交價圖
首先映入眼簾的就是中壢區的新成屋近一年平均成交價,已經來到四字頭!為40.86萬,這應該是青埔特區帶動的結果。桃園區也來到39.83萬元,其次是龜山的36.38萬。而八德區近一年新成屋平均成交價則是31.03萬元,正式站上三字頭。可以想見,預售屋的話開價就更高了。
所以八德區的新成屋平均成交價,正式加入了桃園的三字頭俱樂部!俱樂部成員為:桃園區、龜山區、蘆竹區、大園區,都是在北桃園。
我們再來細看八德區的房價。
八德擴大重劃區平均房價圖
近五年八德擴大重劃區的房下像是甦醒了一樣,漲幅高達73.67%,已經從二字頭翻成三字頭了。近五年不限屋齡平均每坪成交價原為22.55萬元,近一年有經翻成31.07萬元了!而新成屋則是平均站上了32.99萬元。
相信在桃園捷運綠線的加持之下,未來八德重劃區的房價和有可能持續向上。
10. 八德擴大重劃區近年建案與自住投資
近年來八德擴大重劃區許多建案因為興建多年,剛好都到了快要完工或是已經完工交屋的階段,可說這一兩年是交屋大爆發期。目前共有11個建案,大約1741戶在這一兩年要完工交屋,我們來看一下名單:
八擴建案 |
地址 |
戶數 |
屋齡 |
公設比 |
開價或實價登錄價格 |
房型坪數 |
1.光合市沐曦區 |
豐吉路138巷30號 |
63戶 |
0年 |
33.55% |
25萬~27.5萬 |
29坪二房~46坪四房 |
2.光合市氧森區 |
豐吉路138巷20弄2號 |
37戶 |
0年 |
33.44% |
25萬~27.5萬 |
31坪二房~41坪三房 |
3.光合市朝陽區 |
豐吉路138巷9號 |
80戶 |
0年 |
33.46% |
25萬~27.5萬 |
28坪二房~47坪四房 |
4.益騏福爾摩沙(電私) |
建德路、廣興三路 |
328戶 |
2023年Q2完工 |
32% |
32萬~38萬 |
26坪二房~50坪四房 |
5.合遠首綻(電私) |
中正路、興豐路、長興路 |
457戶 |
2023年Q4完工 |
31.88% |
31.49萬~38.54萬 |
23坪二房~46坪四房 |
6.福相匯福鄉一境(電私) |
豐田六路 |
90戶 |
2024年Q2完工 |
33% |
33.67萬~37.98萬 |
26坪二房~37坪三房 |
7.福鄉會福鄉一琚(電私) |
長興二路、廣興一路口 |
60戶 |
2024年Q2完工 |
32% |
36萬~39萬 |
29坪二房~36坪三房 |
8.鴻承寫森(電私+公) |
豐田一路、豐德二路 |
179戶 |
2024年Q3完工 |
32.9% |
32萬~38萬 |
17坪一房~37坪三房 |
9.益騏豐盛之城(電私) |
豐田六路、豐吉路 |
291戶 |
2024年Q3完工 |
33.55% |
32萬~38萬 |
27坪二房~49坪四房 |
10.鵬躍序(電私) |
豐田二路 |
116戶 |
2025年Q2完工 |
33.27% |
29.86萬~33.6萬 |
23坪二房~42坪四房 |
11.得億伊沐(電私) |
豐德路 |
40戶 |
2025年Q4完工 |
33.56% |
35萬~38萬 |
32坪三房~37坪四房 |
註:電私指有私人充電樁;電私+公指有私人與公共充電樁
八德擴大重劃區近年新成屋與新建案分布圖(底圖摘自樂居網)
從蓬勃的新成屋與新建案可以看出八德房市的興旺,大家可以實地去參觀,看自己喜歡的區域選購。目前房價在三字頭。
由於近年來大家十分注重投資理財與退休規劃,除了自住之外,房地產的增值也是一種儲蓄的方式。我們可以將貸款視為一種長期的定存,在多年之後您會發現,您繳的貸款並沒有不見,而是都存在房子裡。當您賣的時候,這些辛苦的貸款全部都變現了!而如果您購買新成屋的話,如果不是自住,就是可以租人,變成您與房客一起繳貸款,那麼繳貸款會輕鬆一些,等於買的房子已經開始幫您賺錢了。
另外如果在八德重劃區置產,如果暫時沒有自住需求,也沒有關係,可以考慮投入政府的「社會住宅包租代管」的行列,當社宅房東也是好處多多。首先,因為如果五年之內購買就出售,有房地合一稅兩年內45%,兩年到五年35%的高稅率,因此可以將此房先當作社會住宅出租,有租金收入,又發揮愛心與節稅。
當社宅房東有九大好處:
1.三費有補助:公證費補助3000元到4500元,修繕費每年補助最高一萬元。也補助居家安全保險3500元。
2.三稅有減免:房屋稅、地價稅、租金所得稅有減免。而且租賃資料不能作為查稅依據。
3.三年有服務:業者提供專業管理免費服務。業者都是政府標案的得標廠商,才有資格承作社會住宅服務。
因此八德擴大重劃區適合住家,也非常適合買來當房東出租,做個愛心房東,既避開房地合一稅的高峰稅期,也能夠發揮愛心協助社會上需要租屋的人,更可以獲得修繕等補助,一舉數得!
如果對於社會住宅包租代管有興趣的話,可以閱讀以下部落格文章,可以更詳細的知道社會住宅包租代管的好處:
所以八德重劃區的房子搭配社會住宅,是非常不錯的增值選擇,絕對打敗定存與通膨!
11. 結語
從上面的資料可以看出,八德擴大重劃區是非常有發展的!它不像桃園區、中壢區的青埔那樣房價高漲,讓人追不上;也比鄰近的新北市三峽、鶯歌房價要親民,因此如果熟悉附近的環境,八德擴大重劃區是不錯的選擇。更何況這裡還有桃園捷運綠線的加持哩!是一個頗具未來性的重劃區。
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