重劃區是什麼意思？住在重劃區好嗎？

把原本的聯勤兵工廠一大片土地，規劃成為四四方方的棋盤式的計劃區，同時規劃成為台北市的副都心(稱為東區，有別於已經發展飽和的西區，就是總統府、立法院、台北火車站及西門町周邊)，政府規劃了「台北市政府」進駐、然後規劃了國際會議中心、世貿大樓、五星級大飯店、高級商辦、電影院、百貨公司、企業總部，以及當年全世界最高的建築物「台北101」進駐。

信義計畫區- 维基百科，自由的百科全书

高樓大廈林立的信義計畫區。四十年發展下來，這裡已經成為台灣房價最貴的區域。照片來源：維基百科

一開始，也就是1980年代起，當然只有一兩棟大樓，一片片空地，可以說是荒煙蔓草，還有許多塊地種菜呢！但是經過這四十年的發展，如今的「信義計畫區」已經燦然大備，完全開發，同時成為全台灣最貴的豪宅區。

築閱行銷企劃- 1990年左右的信義區，臺北市政府與世貿中心已建設完成，但周圍還是一大片的空地。 (圖片來源：計劃城事-戰後台北發展歷程。圖片版權：臺北市政府觀光傳播局) | Facebook

90年代的信義計畫區，可以看到空地片片，只有台北市政府大樓蓋好了，市府進駐了。以及照片後方的世貿大樓及凱悅飯店，連信義計畫區的地標，中國信託大樓都還沒有興建，更不用說台北101了。可見重劃區正是滄海桑田的最佳寫照。照片來源：台北市政府

從上面的例子，你應該就可以猜得出來，重劃區的優缺點了！完全看大家是甚麼時候要「參與」重劃區！

重劃區在一開始，建設沒到位，住戶零零星星，交通不便，生活機能不足，但是這時候重劃區沒有誕生幾年，卻可能是它最便宜的時候！

如果我們要等交通便利了，學校成立了，公車路線發達了，商家興旺了，住宅人口多起來了，那麼房價自然也就水漲船高了，我們如果要住，代價就會比較高。

所以問題就是我們要早買重劃區，懷抱夢想？還是等重劃區成型，確實有一點一滴的建設做起來，我們有實際看到成果，再以較高的價格享受，風險比較低？

二、是先做夢好？還是看到建設成果再說？「重劃區」的優缺點一次看完

下面我們整理了重劃區(指發展中)的優缺點，讓您一目瞭然。

重劃區與一般傳統住宅區的優缺點

項目	發展中的重劃區	一般傳統住宅區
街廓與市容	優：方正整齊、道路較為寬廣、高樓住宅多	缺：市容較凌亂擁擠，道路較狹窄，公寓居多
區域規劃	優：較有規劃	缺：較無規劃
商圈	缺：發展中，生活機能不足	優：成熟，生活機能強
交通	缺：較為不便	優：功能強
人口	缺：稀疏，許多大樓晚上燈沒亮幾盞	優：密集
教育	缺：完善中	優：學校齊全、資源豐富
醫療	缺：資源不足	優：醫療資源充足
房型	優：新成屋多，內部新穎	缺：中古屋多，內部較老舊
房價	優：較為低廉(須視重劃區地點)	缺：較為昂貴(需視地點)

再知道重劃區的優缺點之後，接下來我們順便了解一下兩個新名詞，「公辦重劃區」以及「自辦重劃區」。

原來重劃區不一定要都靠政府，民間也可以在政府的協助以及輔導下辦理。我們看一下這兩者的區別，為什麼要知道政府辦還是民間辦？有那麼重要嗎？

當然！因為我們賣屋可能會買到民間自辦重劃區的房子！公共設施可能就不會像政府辦的重劃區那麼齊全。有的自辦重劃區馬路也比較窄！

公辦重劃區與自辦重劃區大不同

	公辦重劃區	自辦重劃區
範圍	面積較大	面積通常較小
特色	政府整體規劃，因此交通、教育、醫療、商業等整體建設配套措施較完整	通常為地主或建商整合起來開發，享政府低利重劃貸款、免收或減收地籍整理規費及換發權利書狀費用、配合優先興建公共設施、免徵或減徵地價稅等獎勵措施
未來發展	再開發初期便早已規劃每塊用地的使用目的，長遠發展有潛力。政府所屬之土地也會逐年標售，往往帶動房價上漲	多由私人地主取得後，自行委外興建建案，在可能欠缺整體建設配套措施下，前景較為受限

三、住在重劃區好嗎？三個秘訣教您留意！

這真的是大哉問！如果喜歡寧靜、人少、嚮往街道寬闊、格局方正的人，會喜歡住在重劃區，但就可能要忍受目前可能交通不便、商店不多、鄰居較少的困境。

如果喜歡熱鬧，又希望小朋友學區好，捷運能到，公車四通八達，傳統市場、現代超市與大賣場林立，夜晚也燈火通明，那麼重劃區就不適合你。

簡單來說，重劃區當然可以買！重劃區有未來，但需要以年來計算的時間給它發展；一般傳統住宅區則擁有現在的便利，發展已經非常成熟，但未來除非都更或重劃，否則現在就是未來。

最重要的也是大家最在乎的，在房價上，重劃區不代表「便宜」、「房價低」，如果大家都看好這個重劃區的未來，那麼往往一推案，就可能是我們「驚呼」的價格，因為建商知道你看好、我看好，政府看好，所以建商也看好啊！

因此很多重劃區的房價往往是區域行情的最高價，道理就在這裡。重劃區往往房子新穎、配備齊全，相對於一般傳統住宅區，房子老舊不說，有的公寓連電梯都沒有，對於家中老人而言也不方便。所以反而可能是傳統住宅區房價便宜，而重劃區房價高高在上！

如果您想要買重劃區的房子，想要知道重劃區的發展進度，以下三個秘訣可以注意：

留意政府單位進駐時間：

重劃區是否有規劃政府單位進駐？政府單位進駐往往有宣示與集客的意義，代表政府有信心與決心促進這個重劃區的發展，例如信義計畫區，是台北市政府進駐；新北市的新莊副都心(也是重劃區)，是中央合署辦公大樓、臺灣電影文化園區進駐。

位在五股的洲子洋重劃區，則有五股國民運動中心的興建與五股區衛生所的進駐，也都是繁榮重劃區的指標。
留意交通設施施工現況、進度與通車時間：

政府是否有捷運規劃？輕軌規畫？快速道路規劃？甚至高速公路引道規劃？公車規劃？這些重要的交通建設往往是重劃區興衰甚至起飛的指標。

由於交通建設一旦完成，往往帶來人口與商業的重大移動，因此時程上我們可以觀察究竟到了甚麼階段？

例如捷運，究竟還在環境影響評估還是已經開始動工？有圍籬嗎？有工程車進出嗎？有工程進度百分比嗎？因為捷運從規劃到興建往往歷時十數年不等，而且步步看得見，騙不了人！

因此我們千萬不要被建商的話術所迷惑。認為未來有捷運而買了重劃區的新房，結果兒女都大學了，捷運還在紙上談兵。

台北市的汐止民生線就是如此。

二十多年前，汐止多少建案都在宣傳未來汐止線對於該建案有多方便，幾分鐘就到內湖、民生社區、台北火車站云云，結果呢？建案如今已成為二十多年的中古屋，買房誕生的女兒都已經上大學，汐止線仍然沒有動工！
留意超商、連鎖商店、大賣場的設店蹤跡：

這些我們熟知的商店與大賣場，都是經過評估而設點的。

如果設了點，表示重劃區的發展已經逐漸成熟，因此我們可以看一看，你想要買的重劃區，小七來了沒？全家在哪裡？有家樂福或是全聯了嗎？
甚至知名連鎖咖啡店如星巴克、露易莎設立了沒？這都是可以觀察的指表。

四、新北市有哪些重要重劃區？他們的特色在哪裡？

新北市重要的重劃區包括板橋新板特區、新莊頭前重劃區、新莊副都心、五股洲子洋重劃區、泰山十八甲重劃區、泰山與新莊的塭仔圳重劃區、淡海新市鎮、林口新市鎮、三峽北大特區、蘆洲灰瑤重劃區、蘆洲南港子重劃區等。

他們各有甚麼特色呢？

1. 板橋新板特區：
已經發展有二三十年的歷史，全名叫做「新板橋車站特定專用區」，是國家重點建設計畫區域，有全臺第一個成型的四鐵共構（高鐵、臺鐵、捷運、客運）車站、萬坪都會公園及大型廣場。
而新北市政府以及及中央的金管會、智慧財產法院、交通部鐵道局等也都進駐再新板特區。

現在區內有非常多的大型購物中心及商場、影城。板橋區被定位為新北市主要都心城市及交通樞紐，而新板特區就成為新北市的商業核心，也就是CBD。

新板特區商圈- 维基百科，自由的百科全书

新板特區美麗的夜景照片來源：維基百科

2. 新莊頭前重劃區：
頭前重劃區位於新莊的東側，在2005年展開規劃並且在2009年完成重劃。
西側大塊面積沿著50米思源路與新莊副都心和區中心的幸福路相連，透過思源路往南經大漢橋直達板橋區；北側以新北大道和開發中的知識產業專區相鄰，透過中山高架橋跨過二重疏洪道通往台北市。

頭前重劃區主要和西側的副都心重劃區以及北側占地141公頃、年產值近4千億元的「新北產業園區」及34公頃的「知識產業園區」，共同發展成「黃金三磚產業計劃」。

新莊頭前重劃區一景

新莊頭前重劃區近年來發展迅速照片來源：五泰房屋

3. 新莊副都心：
全稱為「新莊副都市中心地區」，也是國家級的重劃區！

位於新北市西側、新莊區北側，是以日本東京新宿副都心為藍圖的國土計畫。
範圍為新莊區的特二號道路以東、思源路以西、新北大道以南、中原路以北。新北市政府希望透過發展新莊副都心，降低新北市對台北市依賴，與板橋區相輔相成，成為跨越大漢溪兩岸的雙子城，同時提供新莊、五股、泰山共同生活圈所需要的都市機能。

現在新莊副都心經過十多年的發展已經高樓大廈林立，頗有副都心的味道。同時有兩條捷運貫穿，就是機場線與環狀線。而政府的指標大樓就是行政院新莊聯合辦公大樓。

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新莊副都心。資料來源：維基百科

4. 五股洲子洋重劃區：

占地約52公頃，是全台現今面積最大的民間自辦重劃區！

洲子洋重劃區位在五股都市計劃北側，是五股自一級洪水平原管制解禁後，第一個市地重劃區。

範圍南自五股坑溪、中興路，北到觀音坑溪，東鄰疏洪堤防，西以成泰路為界，全區和五股都市計劃類似，也呈狹長型。

五股洲子洋重劃區緊鄰424公頃的大台北都會公園，主打著1高(中山高)2快(台64、65快速道路)3捷(捷運新蘆線、機場捷運、未來的五泰輕軌)、房價較為親民，吸引許多建商和買家的入住，經過這六七年的發展，生活機能近年來也逐步健全。

想要了解洲子洋重劃區的買屋賣屋租之資訊，請連結五泰房屋官方網站。

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五股洲子洋重劃區近年來發展快速，生活機能逐步健全。照片來源：五泰房屋

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五股洲子洋重劃區馬路寬廣，建築物棟距大，沒有壓迫感。照片來源：五泰房屋

5. 泰山十八甲重劃區：

取名為「十八甲重劃區」倒不是因為這裡的地名叫十八甲，而是這個重劃區的範圍正好約十八甲的土地，所以取名為十八甲重劃區。

十八甲重劃區已發展20年，街廓整齊、生活機能集中。

十八甲重劃區的範圍東起泰林路二段、西至仁義路、南到中港西路、北抵明志路，整個重劃區的面積雖然不大，不過由於明志路、泰林路不只是泰山地區的主要幹道，更是往返林口新市鎮的重要道路，馬路兩旁的生活及商業機能旺盛，使得十八甲重劃區成為泰山地區最早開發、也發展得相當成功的重劃區之一。

10多年前就開始籌劃、發展的十八甲重劃區，不但有先進的棋盤式街道規劃，還有地下化電線、電纜的設置，再加上區內有大型公有市場、市立圖書館泰山分館、兩座綠地公園等公共建設，吸引了不少泰山當地以及鄰近的新莊、五股居民前來購屋。

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泰山十八甲重劃區，街廓因為建商造鎮計畫，呈現歐式外觀群聚。照片來源：五泰房屋

6. 泰山新莊塭仔圳重劃區：
塭仔圳重劃區是位於台灣新北市新莊區與泰山區交界處的都市重劃區，總面績約400公頃，塭仔圳一帶，原為淡水河被管制的洪水平原一級管制區。
解除後，與區域防洪計畫完成後所提供土地，變更為都市發展用地，將其分區重劃後辦理整體開發。

塭仔圳市地重劃旗艦計畫為新北市歷來最大面積重劃案！新北市各局處皆投入人力推動。

泰山新莊塭仔圳重劃區

塭仔圳重劃區目前正在如火如荼地徵收當中，這是未來的規畫圖。照片提供：新北市政府

塭仔圳原本在94年劃分為6大分區、38個開發單元，得採公、自辦重劃方式開發，到100年12月31日止僅3單元之重劃計畫書經本府核定，考量本區自辦重劃推動成效有限，改採公辦並以中正路為界分期分區辦理市地重劃，預計116年全區開發完成。

7. 淡海新市鎮：
位於臺灣新北市淡水區北端，全區共計1759公頃。

內政部營建署為紓解台北都會區中心都市成長壓力，配合土地儲備制度，解決都會區住宅不足及房價飆漲問題，並樹立都市發展典範規劃，於1992年（民國81年）以淡水為特定區域開發基地，在淡水都市計劃區北側的沙崙、港子平、公司田、崁頂、埤島、林子街等農業地區規劃出1,756公頃土地，作為淡海新市鎮範圍（南北以台二號省道之二號橋與九號橋為界，西至台灣海峽，東至淡水區水源國小）。
原計畫年期為25年（自1990年起至2014年止），計畫容納人口為30萬人。

淡海新市鎮具有山河海景觀，兼以淡水原本濃厚的慢活、人文居住特質，是介於繁榮市區與低人口密度的三芝、石門、金山之間，又能帶給住民平日工作、閒暇遊憩的均衡生活方式。

由於這些難得的特色，目前除了當地人移居需求之外，淡海新市鎮已成為所謂的台北客(房地產界用以泛指平日以台北市區為生活、工作區域的中產階級居民)假日或近退休閑居階段的住宅選擇之一，新近建案也愈來愈強調景觀、休閒、慢活等居住特色。

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淡海新市鎮近年來因為有輕軌的建設，所以人口逐漸多了起來，發展迅速。照片提供：新北市政府

8. 林口新市鎮：

位於新北市最西端，地處台北都會區與桃園中壢都會區之外圍邊陲交界地帶，與新北市八里、泰山和桃園市龜山、蘆竹接壤，面積54.15平方公里。

林口全區位於林口台地上，而與台北都會區發展奠基之台北盆地有明顯的地域和自然地形區隔。

民國五、六十年代在台灣社會人口急遽增加並向都市快速集中時，為紓解臺北市及其衛星城市的發展壓力，政府曾嘗試提出林口新市鎮計劃。
不過當時林口因地處偏遠、交通不便且先天氣候濕冷等因素而導致新市鎮的施行成效長期以來一直不彰。

民國九十年代開始，因台北都會區的發展趨於飽和，台北市與新北市板橋區等都會精華地區在住房剛性需求與經濟發展下房價持續水漲船高，導致越來越多受薪階級無法負擔，而開始遷入台北都會區的外圍重劃區，包括三峽台北大學城、林口新市鎮、淡海新市鎮（俗稱「林三淡」）等地，大量提供了價格相對低廉的新建集合住宅供給，也吸引了大量受薪人口的移入。

目前林口新市鎮已經發展得非常熱鬧，也由於機捷通車，使得A7、A8沿線建築物林立，區內的長庚醫院是地標。

林口新市鎮的傍晚。照片來源：新北市政府

9. 三峽北大特區：
又稱為台北大學城，為環繞國立台北大學三峽校區所建立。
在民國90年之前此區域大多為農田，民國90年之後，為了配合都市計畫而由臺北縣政府補償徵收，變更為住宅用地及商業用地。

近年來已形塑成一個相當成功的都市計畫示範區。特區內教育資源充足，除台北大學外，另有已成立桃子腳國中小、龍埔國小、北大國小等，以及在民國103年成立的新北市立北大高級中學，商業機能也已經逐漸成熟。

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三峽北大特區發展快速，也是規劃完善的重劃區。照片來源：新北市政府

10. 蘆洲灰磘重劃區：
總面積77.45公頃，位於蘆洲區西南隅，西鄰二重疏洪道右岸堤防、東鄰南港子重劃區，包括長榮路以西、永安南路、環堤大道以東、九芎街以北、三民路以南的範圍。

灰瑤地區從前是一片沼澤地，每逢淹水就成了洩洪區，當年為了安頓土地被徵收的二重疏洪道拆遷戶，便以市地重劃的方式，劃定「灰磘市地重劃區」，開始大規模的填土整地。

本重劃區是蘆洲地區最早推出的重劃區塊，形狀類似彎月，區內多為住宅用地，且有數座公園及學校預定地，是三重、蘆洲生活圈內屬一屬二的大型重劃區。

重劃區發展現況

蘆洲灰瑤重劃區已經是成熟的重劃區。照片來源：新北市政府

11. 蘆洲南港子重劃區：
南港子重劃區位於捷運蘆洲站南側，是蘆洲當前最熱門的黃金地段。
早年這裡曾是片低窪濕地，因此被稱為「湳港仔」，但二重疏洪道完工之後，已揮別「水鄉澤國」的稱號。

南港子重劃區大致以三民路、中正路、長榮路、光華路186巷為界，規畫為低密度住宅區，容積率僅200%、建蔽率50%，街廓整齊之外，還保留了不少綠地，屋齡幾乎全在10年內，整體環境十分宜居。

綠美蘆洲-新北市蘆洲區公所