土地買賣流程繁瑣，五泰房屋教你 5 步驟輕鬆買到好地！從看屋、議價、簽約、完稅、過戶，五泰房屋完整解析土地買賣流程，讓您掌握每個步驟，保障買賣雙方的權益。
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土地買賣委託不動產經紀業者或自行買賣，有以下幾個主要區別：
具體選擇哪種方式，需要根據個人情況和需求來決定。如果您不想花費太多時間和精力，也希望降低買賣過程中的風險，可以委託不動產經紀業者買賣土地。希望節省成本，則是可以自行買賣土地。
雖然是否要請律師沒有規定，不過請律師可以保障買賣雙方權益，律師熟悉土地買賣相關法律規定，避免發生糾紛。
土地買賣簽訂不動產買賣契約書與支付頭款，是買賣雙方達成交易共識後，買賣過程中的第一步。這一步驟非常重要，因為買賣契約書是土地買賣的法律文件，記載了買賣雙方的基本資訊、買賣價格、付款條件、交屋日期等重要事項。頭款通常為買賣價格的30%。
民眾買賣不動產前，通常會先訂立書面買賣契約（私契），再向地政機關申請物權登記時訂立所有權買賣移轉契約書（公契）。
公契才需按契約金額千分之1繳納印花稅，私契則不須繳納印花稅。
民眾如在私契上訂明分期付款方式，於分期繳付款項時，受款人逐期蓋章註明收訖者，該買賣契約屬兼具銀錢收據性質，應由受款人於每次收款時，按收款金額千分之4繳納印花稅。
私契不須繳納印花稅，但如有分期付款，則應按收款金額千分之4繳納印花稅。
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小明和小華的私契中訂明分期付款方式，小明於簽訂私契後即支付定金新台幣100萬元，並分期支付尾款新台幣900萬元。 小華應於收到定金時繳納： |
口 買賣契約書
買賣契約書是土地買賣交易的法律文件，應記載雙方當事人、土地標的、買賣價格、付款條件、交屋日期等重要事項。買賣契約書應經雙方當事人簽名或蓋章，並由地政士或公證人簽證。
口 身分證或戶口名簿影本
買賣雙方應提供身分證或戶口名簿影本，供地政事務所辦理身分確認。
口 印鑑證明
買賣雙方應提供印鑑證明，供地政事務所辦理產權移轉登記。
口 印鑑章
買賣雙方應提供印鑑章，供地政事務所辦理產權移轉登記。
口 定金收據（如有）
定金收據是買賣雙方簽訂買賣契約後，買方支付給賣方的訂金證明，通常為買賣價格的10%至20%。
口 貸款文件（如有）
如果買方需要貸款購買土地，應提供貸款文件，供地政事務所辦理產權移轉登記。
口 土地所有權狀
土地所有權狀是土地所有權的證明文件，應由賣方提供。
口 建物所有權狀（如有）
建物所有權狀是建物所有權的證明文件，應由賣方提供。
口 近期房屋稅單及地價稅單
房屋稅單及地價稅單是土地稅務繳納證明，應由賣方提供。
口 印鑑證明
賣方應提供印鑑證明，供地政事務所辦理產權移轉登記。
買賣雙方應在買賣契約書上用印：
口 買賣契約書
口 地政事務所登記申請書
口 土地增值稅及契稅繳納書
土地買賣的支付二期款，通常是在雙方簽訂買賣契約後，並完成地政士的相關查詢和審核後，在交屋前支付。二期款通常為買賣價格的40%。
支付時間：通常在雙方簽訂買賣契約後，並完成地政士的相關查詢和審核後，在交屋前支付。
支付金額：通常為買賣價格的40%。
支付方式：通常以現金、支票、匯款等方式支付。
二期款可以分期支付嗎？
可以。不過，二期款通常應在交屋前即刻支付，以保障賣方權益。
買方可以退還二期款嗎？
可以。如果賣方違約，買方可以要求賣方退還二期款。如果買方違約，則買方可能需要向賣方支付違約金。
土地增值稅
稅率：買賣價格減去原始取得成本的差額乘以稅率。
免稅額：原始取得成本在200萬元以下者，免徵土地增值稅。
土地增值稅可由買方或賣方繳納，但通常由賣方負擔。
契稅
稅率：買賣價格的千分之2.2%。
免稅額：買賣價格在100萬元以下者，免徵契稅。
契稅應由買方繳納
公契印花稅：公契印花稅的稅率為買賣價格的千分之1
印花稅應由賣方或買方繳納，但通常由賣方負擔。
土地買賣時繳付尾款 (貸款) 並點交的流程：
雙方簽訂土地買賣契約書，並確認貸款條款。
買方向銀行申請貸款，並提供土地買賣契約書、土地所有權狀等文件。
銀行審核貸款申請，並決定是否核准貸款。
銀行核准貸款後，撥款給賣方。
雙方會同前往地政事務所辦理土地所有權移轉登記。
土地所有權移轉登記完成後，賣方將土地交付給買方。
農地是指供農作、森林、養殖、畜牧及保育使用者。不得作非農業使用，違者依農業發展條例規定處罰。
農地買賣有較多限制相關規定請自行查訊或與代辦確認。
推薦文章：農地「這條件」可免繳地價稅
農業發展條例
工業用地是指供工業生產、加工、倉儲、運輸等使用者。工業用地買賣須符合工廠設立許可、工業區管理辦法等相關法令規定
推薦文章：想買廠房？請務必了解工業用地的差別
土地使用分區的定義是什麼？
住宅用地是指供居住、休閒、文教、社福等使用者。住宅用地買賣須符合建築法、區域計畫法等相關法令規定。
商業用地是指供商業、金融、服務、娛樂等使用者。商業用地買賣須符合商業登記法、都市計畫法等相關法令規定。
可向地政事務所、地政士、不動產仲介業者申請查詢。
注意以下事項：
查詢所有權人是否為合法所有人，並查詢所有權人是否有未辦理繼承登記、共有、抵押、假扣押、假執行等瑕疵。
確認土地使用分區是否符合自身需求，並查詢土地是否有使用限制。
確認土地是否有抵押，並查詢抵押金額及抵押權人。
注意其他可能存在的瑕疵，如土地爭議、徵收、增設管線等。
主要確認土地是否符合您的需求也避免觸犯相關法令。
可向地政事務所、地政士、不動產仲介業者申請查詢：使用分區、都市計畫、區域計畫等資訊；確認土地使用分區是否符合自身需求，並查詢土地是否有使用限制。
若購買了上述土地，可能土地會遭到政府沒收、收回、或被共有人或爭議人追回。
購買土地前，請再確認土地是否符合買賣資格。
土地周遭環境、鄰居關係、噪音、空氣品質、學校、醫院、公園、交通狀況等。一定要親自前往現場查看土地，確認土地的實際狀況為何。
要注意土地的未來發展，以免因土地的未來發展而造成損失。是否有都市計畫、道路拓寬、交通建設、產業發展等，以免影響土地價值。
地形崎嶇的土地可能不利於建造房屋或道路；水文不良的土地可能會發生水災或土壤流失；生態敏感的土地可能受到保護限制；地質不穩定的土地可能發生地震或滑坡等。
地形平坦、水文良好、生態環境良好、地質穩定的土地，通常價值較高。
地形：
地形是否平坦，是否有地質災害的風險。地形崎嶇的土地可能不利於建造房屋或道路，可能需要額外的成本和時間來施工。
水文：
是否位於低窪地區，是否有淹水的風險。可能發生水災或土壤流失，可能會造成經濟損失或安全隱患。
生態：
是否位於自然保護區或生態敏感區，可能無法進行開發或建設。
地質：
地質是否穩固，是否有地震或滑坡的風險。可能發生地震或滑坡等災害，可能造成經濟損失或生命危險。
土地買賣是一場人生大事，牽涉到龐大的金錢和未來的規劃。因此，買家在交易前務必謹慎，以保障自身權益。同時也是一項複雜的過程，涉及多項法律、稅務和行政程序。
根據內政部統計，2022年土地交易金額達新台幣3兆元，其中土地糾紛案件共計1萬件，其中買賣糾紛佔比約為30%。買賣前做好事前調查，委請專業地政士鑑價，掌握土地價值，才能降低風險。
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