房東第一次出租就踩雷？出租前沒想清楚這幾點，別怪房客是惡夢！
發布者：
五泰房屋
在
第一次出租，別急著貼廣告！
很多人以為，把房子丟到租屋網，等人上門看房、簽約、收租，就沒事了。
事情要是這麼簡單，就不會有這麼多房東在抱怨租客是惡夢了。
出租不只是找人住進來，更是一連串的風險管理。第一次出租當房東，更要先搞懂這些：
出租前，先盤點你的「時間」與「專業」
出租就像經營一間小公司，房東就是老闆，什麼都要管。
- 你有時間處理雜事嗎？從刊登廣告、帶看、篩選房客、簽約，到後續的修繕、客訴，都需要時間。
- 你有相關知識嗎？租賃契約怎麼訂才保障自己？遇到惡房客怎麼辦？哪些設備容易壞？這些都是學問。
如果你的答案都是否定的，那就要考慮把部分工作外包，或是尋求更省力的出租方式。
出租的「隱藏成本」比你想得更高
別只看到租金收入，出租前準備要考慮的成本可不只有房屋稅、地價稅。
- 空置期：房子空著沒租出去，就是損失。
- 修繕費：東西壞了要修，房客弄壞的，不見得願意賠。
- 隱形成本：為了處理出租事務，你犧牲的時間、精神，也是成本。
精算成本，才能知道你的租金訂價是否合理，以及評估是否該花錢請人代管。
房客不是來「住」房子，是來「使用」你的資產
很多房東心態上覺得「房子租你住，你就要好好愛惜」，但對房客來說，這就是一個他花錢使用的空間。
抱持著「使用者付費」的心態，你會更願意提供合理的設備、更積極處理修繕問題，也比較不會因為房客的使用習慣跟你不同而產生摩擦。
換句話說，不要用「惜物」的角度看待出租，而是用「資產活化」的思維，你會更理性。
合約不是簽了就算，而是風險轉嫁的工具
租賃契約很重要，但很多人都隨便找個範本來用。
一份好的合約，不是要佔房客便宜，而是要明確定義雙方的權利義務，預防糾紛。
例如，房客提前解約的違約金怎麼算？房屋毀損的責任歸屬？這些都要在合約中寫清楚。
小撇步：與其自己土法煉鋼，不如花點小錢請專業人士審閱合約，保障自身權益。
別把「奧客」當成個案，那是出租市場的常態
遇到惡房客，很多人會覺得自己很倒楣。
但說實話，出租市場什麼樣的人都有，遇到奧客只是機率問題。
重點不是抱怨，而是建立一套SOP，從篩選房客、簽約、管理，到退租，每個環節都要做好把關，才能降低遇到奧客的機率。
把這件事放回整個出租全貌來看，其實，這個問題很少是單獨發生的。
不論是出租前準備、租客互動，還是後續管理，這類細節通常都和整體出租方式、時間投入與風險配置有關。
如果你想把不同出租方式之間的差異一次看清楚，可以延伸閱讀這篇整理：
房東出租制度全解析：不同出租方式，真正差在哪裡？
出租前，先問自己「真的準備好了嗎？」
出租不是把房子丟出去就好，而是一項需要時間、金錢、專業的事業。
想清楚自己的優劣勢，才能找到最適合自己的出租方式。
如果覺得自己搞不定，那就考慮把專業的事情交給專業的人，例如尋求代管公司的協助，或是參考政府推動的社會住宅包租代管計畫。
如果您想了解更多與社會住宅包租代管對房東的稅賦優惠及補助， 可以進一步參考：
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