土地買賣流程 5 步驟: 教您輕鬆買到好地

土地買賣流程繁瑣，五泰房屋教你 5 步驟輕鬆買到好地！從看屋、議價、簽約、完稅、過戶，五泰房屋完整解析土地買賣流程，讓您掌握每個步驟，保障買賣雙方的權益。

1. 土地買賣流程五步驟

1.1 委託不動產經紀業者或自行買賣

【 委託不動產 or 自行買賣 】

土地買賣委託不動產經紀業者或自行買賣，有以下幾個主要區別：

• 效率：委託不動產經紀業者買賣土地，可以透過業者的專業知識和經驗，快速將土地推廣出去，提高成交機率。自行買賣土地則需要自己花時間和精力尋找買家，可能會耗費較長的時間。
• 成本：委託不動產經紀業者買賣土地，需要支付業者的服務費，通常為土地成交價的1%至6%。自行買賣土地則不需要支付服務費，但需要自行負擔廣告、仲介等費用。
• 風險：委託不動產經紀業者買賣土地，可以減少買賣過程中產生的風險，例如買賣糾紛、土地瑕疵等。自行買賣土地則需要自己承擔買賣過程中的所有風險。

具體選擇哪種方式，需要根據個人情況和需求來決定。如果您不想花費太多時間和精力，也希望降低買賣過程中的風險，可以委託不動產經紀業者買賣土地。希望節省成本，則是可以自行買賣土地。

【 需要請律師嗎？】

雖然是否要請律師沒有規定，不過請律師可以保障買賣雙方權益，律師熟悉土地買賣相關法律規定，避免發生糾紛。

• 幫助買賣雙方在契約中訂定條款，避免糾紛
• 確認土地是否有潛在的瑕疵，以降低買賣風險。
• 協助辦理產權移轉，並確認買賣程序合法無誤。
  

推薦文章：土地買賣流程常見問題，找律師、地政士的時機

1.2 簽訂不動產買賣契約書與支付頭款

土地買賣簽訂不動產買賣契約書與支付頭款，是買賣雙方達成交易共識後，買賣過程中的第一步。這一步驟非常重要，因為買賣契約書是土地買賣的法律文件，記載了買賣雙方的基本資訊、買賣價格、付款條件、交屋日期等重要事項。頭款通常為買賣價格的30%。

【 買賣契約書（私契） 】

民眾買賣不動產前，通常會先訂立書面買賣契約（私契），再向地政機關申請物權登記時訂立所有權買賣移轉契約書（公契）。

公契才需按契約金額千分之1繳納印花稅，私契則不須繳納印花稅。

民眾如在私契上訂明分期付款方式，於分期繳付款項時，受款人逐期蓋章註明收訖者，該買賣契約屬兼具銀錢收據性質，應由受款人於每次收款時，按收款金額千分之4繳納印花稅。

私契不須繳納印花稅，但如有分期付款，則應按收款金額千分之4繳納印花稅。

• 買賣契約書應記載以下事項：
  口 買賣雙方的基本資訊，姓名、身分證字號、地址等。
  口 土地標的，包括地號、面積、位置等。
  口 買賣價格。
  口 付款條件，包括頭款、尾款、付款期限等。
  口 交屋日期。
  口 違約條款。
  
  
• 買賣契約書應由雙方當事人簽名或蓋章，並由地政士或公證人簽證。

【 頭期款 】

• 頭款通常為買賣價格的30%。
• 頭款應以現金、支票、匯款等方式支付給賣方。
• 頭款可以作為買方違約時的違約金。

【 常見問題 】

• 買賣契約書可以用手寫嗎？
  • 不可以。買賣契約書是法律文件，應由專業人士代為書寫，以保障買賣雙方權益。
• 頭款可以分期支付嗎？
  • 可以。不過，頭款通常應在簽訂買賣契約後即刻支付，以保障賣方權益。
• 買方可以退還頭款嗎？
  • 可以。如果賣方違約，買方可以要求賣方退還頭款。如果買方違約，則買方可能需要向賣方支付違約金。

1.3 備證、用印與支付二期款

【 買賣雙方應備文件 】

口 買賣契約書
買賣契約書是土地買賣交易的法律文件，應記載雙方當事人、土地標的、買賣價格、付款條件、交屋日期等重要事項。買賣契約書應經雙方當事人簽名或蓋章，並由地政士或公證人簽證。

口 身分證或戶口名簿影本
買賣雙方應提供身分證或戶口名簿影本，供地政事務所辦理身分確認。

口 印鑑證明
買賣雙方應提供印鑑證明，供地政事務所辦理產權移轉登記。

口 印鑑章
買賣雙方應提供印鑑章，供地政事務所辦理產權移轉登記。

口 定金收據（如有）
定金收據是買賣雙方簽訂買賣契約後，買方支付給賣方的訂金證明，通常為買賣價格的10%至20%。

口 貸款文件（如有）
如果買方需要貸款購買土地，應提供貸款文件，供地政事務所辦理產權移轉登記。

【 地政事務所應備文件 】

口 土地所有權狀
土地所有權狀是土地所有權的證明文件，應由賣方提供。

口 建物所有權狀（如有）
建物所有權狀是建物所有權的證明文件，應由賣方提供。

口 近期房屋稅單及地價稅單
房屋稅單及地價稅單是土地稅務繳納證明，應由賣方提供。

口 印鑑證明
賣方應提供印鑑證明，供地政事務所辦理產權移轉登記。

【 用印 】

買賣雙方應在買賣契約書上用印：

口 買賣契約書

口 地政事務所登記申請書

口 土地增值稅及契稅繳納書

【 支付二期款 】

土地買賣的支付二期款，通常是在雙方簽訂買賣契約後，並完成地政士的相關查詢和審核後，在交屋前支付。二期款通常為買賣價格的40%。

• 支付時間：通常在雙方簽訂買賣契約後，並完成地政士的相關查詢和審核後，在交屋前支付。

• 支付金額：通常為買賣價格的40%。

• 支付方式：通常以現金、支票、匯款等方式支付。

【 常見問題 】

• 二期款可以分期支付嗎？
  可以。不過，二期款通常應在交屋前即刻支付，以保障賣方權益。

• 買方可以退還二期款嗎？
  可以。如果賣方違約，買方可以要求賣方退還二期款。如果買方違約，則買方可能需要向賣方支付違約金。

1.4 繳納稅費與支付三期款

【 繳納相關稅費 】

• 土地增值稅
  稅率：買賣價格減去原始取得成本的差額乘以稅率。
  免稅額：原始取得成本在200萬元以下者，免徵土地增值稅。
  土地增值稅可由買方或賣方繳納，但通常由賣方負擔。

   土地增值稅線上試算
  
  

• 契稅
  稅率：買賣價格的千分之2.2%。
  免稅額：買賣價格在100萬元以下者，免徵契稅。
  契稅應由買方繳納

• 公契印花稅：公契印花稅的稅率為買賣價格的千分之1
  印花稅應由賣方或買方繳納，但通常由賣方負擔。

【 第三期款 】

1.5 繳付尾款 (貸款) 並點交

土地買賣時繳付尾款 (貸款) 並點交的流程：

1. 雙方簽訂土地買賣契約書，並確認貸款條款。

2. 買方向銀行申請貸款，並提供土地買賣契約書、土地所有權狀等文件。

3. 銀行審核貸款申請，並決定是否核准貸款。

4. 銀行核准貸款後，撥款給賣方。

5. 雙方會同前往地政事務所辦理土地所有權移轉登記。

6. 土地所有權移轉登記完成後，賣方將土地交付給買方。

2. 土地買賣限制地種

【 農地 】

農地是指供農作、森林、養殖、畜牧及保育使用者。不得作非農業使用，違者依農業發展條例規定處罰。

農地買賣有較多限制相關規定請自行查訊或與代辦確認。

  推薦文章：農地「這條件」可免繳地價稅
                             農業發展條例

【 工業用地 】

工業用地是指供工業生產、加工、倉儲、運輸等使用者。工業用地買賣須符合工廠設立許可、工業區管理辦法等相關法令規定

  推薦文章：想買廠房？請務必了解工業用地的差別
                             土地使用分區的定義是什麼？

【 住宅用地 】

住宅用地是指供居住、休閒、文教、社福等使用者。住宅用地買賣須符合建築法、區域計畫法等相關法令規定。

【 商業用地 】

商業用地是指供商業、金融、服務、娛樂等使用者。商業用地買賣須符合商業登記法、都市計畫法等相關法令規定。

3. 土地買賣陷阱

【 土地產權瑕疵 】
一般會建議需要找專業人士協助詳細確認土地是否有糾紛或訴訟進行中？同時，也可能存在未辦理繼承登記、共有、抵押、假扣押、假執行等瑕疵，產權不清楚或其他隱藏問題等等。

可向地政事務所、地政士、不動產仲介業者申請查詢。

注意以下事項：

• 查詢所有權人是否為合法所有人，並查詢所有權人是否有未辦理繼承登記、共有、抵押、假扣押、假執行等瑕疵。

• 確認土地使用分區是否符合自身需求，並查詢土地是否有使用限制。

• 確認土地是否有抵押，並查詢抵押金額及抵押權人。

• 注意其他可能存在的瑕疵，如土地爭議、徵收、增設管線等。

【 土地使用限制 】

主要確認土地是否符合您的需求也避免觸犯相關法令。

可向地政事務所、地政士、不動產仲介業者申請查詢：使用分區、都市計畫、區域計畫等資訊；確認土地使用分區是否符合自身需求，並查詢土地是否有使用限制。

4. 土地交易注意事項

【 哪些土地不能買賣？ 】
國有土地、公有土地、公用土地、國家公園用地、軍事用地、原住民保留地、河川用地、海域、有爭議的土地、共有土地等，均不得買賣。

若購買了上述土地，可能土地會遭到政府沒收、收回、或被共有人或爭議人追回。

購買土地前，請再確認土地是否符合買賣資格。

【 土地環境 】

土地周遭環境、鄰居關係、噪音、空氣品質、學校、醫院、公園、交通狀況等。一定要親自前往現場查看土地，確認土地的實際狀況為何。

【 土地未來發展 】

要注意土地的未來發展，以免因土地的未來發展而造成損失。是否有都市計畫、道路拓寬、交通建設、產業發展等，以免影響土地價值。

【 地形、水文、生態、地質 】

地形崎嶇的土地可能不利於建造房屋或道路；水文不良的土地可能會發生水災或土壤流失；生態敏感的土地可能受到保護限制；地質不穩定的土地可能發生地震或滑坡等。

地形平坦、水文良好、生態環境良好、地質穩定的土地，通常價值較高。

• 地形：

  地形是否平坦，是否有地質災害的風險。地形崎嶇的土地可能不利於建造房屋或道路，可能需要額外的成本和時間來施工。

• 水文：

  是否位於低窪地區，是否有淹水的風險。可能發生水災或土壤流失，可能會造成經濟損失或安全隱患。

• 生態：

  是否位於自然保護區或生態敏感區，可能無法進行開發或建設。

• 地質：

  地質是否穩固，是否有地震或滑坡的風險。可能發生地震或滑坡等災害，可能造成經濟損失或生命危險。

5. 結語

土地買賣是一場人生大事，牽涉到龐大的金錢和未來的規劃。因此，買家在交易前務必謹慎，以保障自身權益。同時也是一項複雜的過程，涉及多項法律、稅務和行政程序。

根據內政部統計，2022年土地交易金額達新台幣3兆元，其中土地糾紛案件共計1萬件，其中買賣糾紛佔比約為30%。買賣前做好事前調查，委請專業地政士鑑價，掌握土地價值，才能降低風險。

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