賣房子真快樂！如何安全的將賣出的房子過戶？六大流程讓你不吃虧！

在阿雄、買方以及房仲的「斡旋」之下，阿雄的房子成交了！接著雙方就約定一個時間「正式簽約」，也就是簽署買賣合約。通常這個日子是付訂金之後的五到七天左右，以免夜長夢多，買賣雙方都怕對方反悔。簽約的地點大部分會約在房仲公司的會議室進行，這樣大家都方便，也是一個算是公正第三方的地點。這一天，房仲公司的特約專業地政士，也就是代書也會到現場協助大家完成簽約手續，大家也會第一次見到未來協助我們完成所有過戶手續的代書。

賣方，也就是阿雄要攜帶：土地或房屋所有權狀、印鑑章、印鑑證明(事前到戶政事務所申請印鑑證明，就是證明這顆圖章成為印鑑章，在過戶時要使用，經過戶政事務所認證成為印鑑章了)。
買方：身分證正本、印章、財務薪資證明、以及最重要的一成的簽約金。
代書：負責核對買賣雙方的身分，同時準備契約給買賣雙方簽屬。
房仲：負責場地以及見證、服務買賣雙方。

一旦買賣雙方確認合約各項條款以及登載的事項都沒有問題的時候，就可以簽約了！

在代書與房仲的見證下，核對買賣雙方身分，並在當天申請土地及建物謄本確保產權是否完整，如果買方需要「履約保證」，也在這個時候告知屋主或房仲。

請代書申請土地及建物謄本後，買方可以再檢視一下，坪數是否正確（若有增建都要記錄上去）、土地區分（是住宅區、工業區還是商業區）、限制登記（是否有限制登記尚未塗銷）、房屋現況（是空屋還是出租，若出租則租約何時結束）等等這些有沒有問題。

買方也可以再次確定契約價格（交易價格以國字謄寫，避免混淆產生爭議）及交屋日期（訂定交屋日期，確保賣方，也就是阿雄能夠準時交屋，不至於影響代書後續送件），另外可在契約上增加「核貸不足時契約無效」，避免核貸不成訂金和簽約金被沒收。

2.用印階段

簽約完之後就進入第2步驟「用印」！用印主要的工作就是由代書使用雙方的圖章，在政府相關的文書上蓋印章，所以也十分重要！由於各方聚首十分難得，在實務上，可能簽約及用印是同時完成，以免大家再跑一趟。也有「簽約」完成之後一兩周內再進行「用印」也可以，只要買賣雙方約定好即可。

用印時，大家要準備：

賣方：身分證影本、印鑑章、印鑑證明及權狀正本
買方：準備身分證、印章、印鑑證明、預繳行政規費大約兩到三萬元、尋找貸款銀行
代書：負責用印
房仲：協助大家完成手續

3.報稅階段

在用印完之後，代書就要幫大家跑流程了！

代書主要是向不動產所在地的稅捐單位申報土地增值稅以及契稅。

土地增值稅：這是賣方也就是阿雄要繳的！土地增值稅要繳多少？計算方式十分複雜，政府會算清楚一個數字告訴我們，總之它都是過戶流程中最大一筆支出，以往土地增值稅與綜合所得稅是兩筆支出，被形容為剝兩次皮，如今政府實施房地合一稅0，大部分的屋主只要繳交一次稅金就可以了，但是如果是民國105年以前取得的房地產，就可以使用舊制課稅。

由於稅率不一樣，因此戶政事戶所會算出一個金額給我們。基本上稅率分成一般及自用，如果你是大閨女上花轎，人生第一次賣房，政府有一人一生適用一次的優惠稅率，那就是最低的自用：10%。

而一般稅率則由15%到45%不等，所以相差很大！換句話說，痛苦指數差很多，主要是政府不希望大家炒房。如果你買房子不到兩年就賣了，那麼很抱歉！房地合一稅率高達45%！如果持有超過十年，那麼稅率就是15%。所以就是政策引導大家房子是買來住的，不是買來炒的。

基本上政府核算出來土地增值稅之後的7到21天，代書就會幫賣方繳交這筆款項。錢從哪裡來？往往就是從買方先出的兩成的房價款中扣除，這樣對買賣雙方都方便省事。

契稅：這是買方要繳的。主要是因為契稅就是房屋所有權轉移(本案是由阿雄轉移給買方)依法由取得所有權人(本案就是買方)按契約所登載的價額，向主管機關申報的一種建物契約稅。

稅率多少呢？是依房屋稅單所載的當年度的房屋現值6%來計算賣契稅，然後稅捐稽徵處計算好金額之後，也是由代書代為繳交給稅捐稽徵處。

所以總的而言，報稅這個階段，大約需要7到21個工作天來完成。代書辛苦了！

用印完，在買方的部分還有一項重要的工作，就是尋找銀行來申請房屋貸款。買方找到合適的銀行以及利率之後，銀行就會展開房屋徵信的工作，經過銀行內部估價流程與審核之後，就會有銀行核准的金額，然後銀行就會通知對保、設定登記抵押權等等過程。一般而言銀行審核房貸的時間大約需要兩到三周。

在這裡我們也順帶完整整理一下買方以及賣方在房屋買賣過程中所要繳交的費用到底有哪些？讓我們一目瞭然！

買方	賣方(就是阿雄啦)
1.契稅	1.土地增值稅
2.印花稅	2. 交屋日前的房屋稅
3.地政登記規費(土地及建物登記謄本費)	3. 交屋日前的地價稅
4. 代書費	4. 交屋日前的水、電、瓦斯、管理費等
5. 銀行貸款查詢費	5. 代書費
6. 房屋住宅險及地震險保費	6. 財產交易所得稅(舊制)/房地合一稅(新制)
	7. 到期工程受益費

契稅：核定契價X6%（評定現值）

印花稅：按土地、建物契稅價格核課1/1000印花稅

地政登記規費 (土地及建物登記謄本費)

買賣登記費1/1000(申報地價及核定契價)

設定登記費1/1000(權利價值)

代書費包括：買賣代書費、抵押權設定代書費、簽約手續費、實價登錄代書費等

如果房屋買方要辦銀行貸款，則銀行規定要辦房屋住宅險及地震險保費

保險金額年限由貸款銀行核定（年限均為一年）

上面這些費用看起來有點複雜，沒有關係！代書都會幫我們算好！我們就查核之後就交錢。所以代書就是要找PRO的來！人家專業的就是能夠協助我們完成。

4.完稅階段

完稅的階段就是主管機關通知要繳交多少土地增值稅以及契稅，然後買賣方各自繳清了，也查明沒有其他沒有繳清的稅款(例如上一年度的地價稅及房屋稅是否繳清？，因為現行規定要繳清才能辦理過戶)，一切乾乾淨淨、清清白白，那麼我們就可以安心繼續往下走。

如果買方不放心，可以在完稅的時候，再次調閱土地及建物謄本，避免賣方(就是阿雄)簽約後設定了不動產抵押，把房子拿去抵押借款了！影響權益。

買方需準備：買方和銀行進行對保，簽訂貸款契約，確認貸款金額、利率、還款年限。對保完成後，銀行會將屋主的抵押權契約書交給代書，代書接續才進行過戶登記，將過戶資料會交給地政事戶所辦理。
賣方需準備：銀行收到地政事務所發的屋主「他項權利證明書」後，清償屋主貸款。屋主完成貸款塗銷後，銀行才會撥款至履保專戶，再轉款給屋主。

賣方功課：和銀行索取清償證明（他項權利證明書、塗銷同意書），辦理貸款塗銷，確定房屋款項入帳。

5.過戶階段

也就是代書要開始向戶政事務所交納行政規費，開始辦理產權過戶登記了！房屋及土地所有權就要由阿雄轉移成為買方的名字了。阿雄的原來的土地及房屋所有權狀就要塗銷，而買方的新的土地及建物所有權狀在申請的五個工作天左右就會核發下來。

行政規費，土地部分依公告地價面積千分之一，計收登記規費，書狀費每張80元。而建物的部分，依照房屋現值乘千分之一計收登記規費，書狀費每張80元。

在這個階段，如果銀行審核通過貸款的話，銀行就會通知對保。對保就是借款人(就是買方)與保證人及銀行簽訂貸款契約，當天借款人與銀行約定簽約的時間來進行對保，完成對保之後，房貸專員就會幫借款人，也就是買方開設帳戶，做為日後撥款與繳款的帳戶。對保完之後就是設定抵押權了！抵押權是貸款金額的1.2倍，到戶政事務所辦理，所以往往也是代書幫買方辦理。抵押權設定完成之後，銀行就可以撥款並且準備交屋了！

6.交屋階段

這時房屋的買賣已經到了最後的關頭了！

這時買賣雙方、代書、房仲又會聚在一起，四方進行文件與房屋的點交。

買方：進行驗屋，確認屋況，如果沒有問題的話再交付尾款，然後拿到房屋鑰匙、權狀。
賣方：確認履保帳戶款項匯出，然後繳交鑰匙給買方。
代書：確認交屋過程在法律與財務方面一切正確無誤。代書會協助賣方結算水、電、瓦斯費、管理費的實際日期與金額，然後併同房仲服務費、代書費等在總價中扣除，細項會一一列出，給賣方過目。
房仲：在確定交屋日期後，仲介會前往屋子裡抄錄水電表、瓦斯度數和管理費，進行費用結清，並與代書找補計算。在交屋當天房仲會協助買賣雙方完成點交與交屋工作。

這時完成一切手續，就大功告成了！

阿雄順利的賣出了房子，也收到了價款，多年的辛苦總算沒有白費！

買方也高興地買到了他理想中的房子！

代書圓滿的幫大家完成了法律的過戶工作，房仲則圓了買賣雙方的夢想。這樣您清楚了解了嗎？如果還有問題，歡迎您來電五泰房屋，我們的專員會解答您的各項疑難雜症！五泰房屋聯絡Line：https://lin.ee/oWjVpjQ 謝謝您！

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