實價登錄 2.0 、房地合一稅 2.0與2023升息對房市走勢的分析！

如今的房市，房價和政策經常有巨大變化，五泰對自己服務的城市和區域政策市場、行情走勢相當瞭解! 我們建議這3類人需要對未來的房市提前做好應對措施。

實價登錄 2.0 、房地合一 稅2.0與升息等三項政策變化，將會造成 : 

1. 手持多間房的投資客:　
特別是那些動用高槓桿炒房的人，盡快出售手裡多餘的房子，降價出售，只要能賣出去盡快處理。回籠現金流，降低負債率，紙上富貴並不是真正的財富。

2.剛需買房者:　
如果手裡有資金，對自己未來的還款能力有預期，那麼遇到合適的房子可以下手。現在基本上是買房的好時機，不著急的話可以多關注重劃區，進入下半年不少房地產業者會開始衝業績促銷。

3.開發商握有的擠壓的案源
謹慎標土地，不要再盲目擴張趨勢，確保自己資金鍊穩定，穩紮穩打才是長久之道。

1. 甚麼是實價登錄2.0？

為精進實價登錄制度，使不動產交易資訊更為透明、即時、正確，同時防杜預售屋投機炒作。 本次修正實價登錄2.0新制規定包括以下重點：

1. 地號門牌完整揭露

修法前，實價登錄提供查詢之交易資訊只有揭露區段化的地號或門牌資料(如中正路1-30號)，2.0新制施行後將改為揭露完整詳細的地號及門牌資訊，使交易資訊更為透明。 

2. 預售屋全面納管、即時申報

增訂銷售預售屋者在建案開始銷售前，應將建案資訊及定型化契約報請縣市政府備查；此外，預售屋不論是銷售預售屋者自售或委託代銷業者銷售，均應在簽約買賣契約日起30日內申報交易價格等資訊，讓預售屋交易資訊更為即時、完整。 

3. 增訂查核權及加重屢不改正罰責

新制配合增訂縣市政府得向交易當事人等要求查閱相關文件或說明的規定，而疑有不實申報登錄價格的案件，亦可由內政部向相關機關或金融機構查閱有關文件。

對於未依限申報、申報價格或面積不實情形，並可按戶(棟)處3至15萬元罰鍰，經2次處罰仍未改正者，並可加重按次處30至100萬元罰鍰。

4. 紅單交易納管

銷售預售屋者或代銷業者收受定金時，應訂定書面契據並確立標的物及價金等事項，且不得約定有保留出售、保留簽約的權利，或其他不利於買受人之事項，以保障消費者權益；而買受人也不得將該書面契據轉售予第三人。違反規定者，將按戶（棟）處15至100萬元罰鍰，防杜投機炒作。

5. 預售屋買賣定型化契約管理

銷售預售屋者在銷售前應將買賣定型化契約報請地方政府備查；其使用之契約如違反「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，並可直接按戶（棟）處6至30萬元罰鍰。

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2. 甚麼是房地合一稅2.0？

1. 為何要推動房地合一稅2.0？

為改善房屋及土地交易分別課徵所得稅及土地增值稅，致生土地實際交易價格超過公告土地現值部分之增益，無土地增值稅及所得稅負擔之不合理情形，我國自 105 年 1 月 1 日起實施房 地合一稅制(下稱房地合一稅 1.0)，個人交易房屋、土地(下稱房 地)所得按實價課徵所得稅，提升租稅公平，並依房地持有期間 區分適用稅率，持有期間在 1 年以內及超過 1 年未逾 2 年者， 課以 45%及 35%較高稅率，以抑制短期炒作。 配合行政院「健全房地產市場方案」及因應近期外界反映 不動產交易市場不當炒作問題，自 110 年 7 月 1 日起實施房地 合一稅 2.0(下稱房地合一稅 2.0)，延長個人短期交易房地適用高 稅率之持有期間、營利事業交易房地比照個人依持有期間按差 別稅率課稅，並將出售預售屋及其坐落基地、藉股份或出資額 形式交易而實質移轉房地情形視為房地交易，以強化抑制短期 炒作之政策目的。

2. 房地合一稅2.0 改革重點及預期效益為何？

本次改革主要有下列 6 項重點，期達成抑制短期炒作不動產、 防杜規避租稅及維護租稅公平之預期效益：

(一)延長個人短期交易房地適用高稅率之持有期間在我國境內居住之個人交易持有 2 年以內房地，稅率 45%；持有房地超過 2 年，未逾 5 年，稅率 35%。

(二)營利事業比照個人依持有期間按差別稅率課稅 總機構在我國境內之營利事業交易持有 2 年以內房地，稅率 45%；持有房地超過 2 年，未逾 5 年，稅率 35%；持有房 地超過 5 年，稅率 20%。

(三)交易預售屋及其坐落基地、符合一定條件之股份或出資額，視為房地交易。

(四)修正土地漲價總數額減除規定，以當次交易公告土地現值計 算之土地漲價總數額為準。

(五)推計費用率由 5%調降為 3%，並增訂上限金額為新臺幣(下 同)30 萬元。

(六)獨資、合夥組織營利事業交易房地之所得，由獨資資本主或合夥組織合夥人依個人規定申報及課徵所得稅，不計入獨資、合夥組織營利事業之所得額。

3. 2022年央行升息對於房市的可能影響 

中央銀行在2022年6月16日宣布升息半碼，估計房貸利率可能調升至大約1.73%，若以千萬房貸規模估算，每月將增加新台幣585元還款壓力。2022年利率「連2升」之下，每月負擔金額將較去年(2021)底增加1740元。升息有利於抑制過度投資，引導房地產的合理交易。

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨指出，由於FED(美國聯準會)宣布升息3碼，外界多預估台灣至少升1碼應對，不過，央行則是宣布僅升息半碼，可謂是跌破眾人眼鏡。徐佳馨指出，央行面對全球通膨升息勢在必行，惟同時考量經濟，分寸拿捏上著實兩難，不過近期台幣走弱，也確實看得出央行透過多種工具調整經濟與通膨的彈性，至於房市調控維持現狀不僅是拜金檢與近期房市走軟之賜，也意味著為日後調控房市留下伏筆。

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4. 透過五泰房屋買賣房屋有哪些好處？

1、瞭解行情及政策

如今的房市，不管是房價還是政策真的是說經常有變化，五泰房屋對自己服務的城市區域的政策以及市場行情走勢相當瞭解，不僅能幫你快速確認需求，還可幫助你以更合理的價位買賣房子。

2、房源多

作為專業的房屋仲介公司，手上都是有非常多物件的，基本上你能想到的位置、類型都會有。只需要明確自己的需求，就能幫你找到合適的房子或買方。如果是自己去找房，那就真的只有一個個網站去逛，逛完了再一個個去打電話，不煩死都會累死。

3、看屋方便

住商不動產五泰房屋有VR與模型屋的科技工具，只需要在五泰房屋門店舒服坐著吹冷氣，就能如同去現場看屋一樣。不管是房屋的裝修情況，還是格局，社區環境這些都能清楚地看到。線上看好房子，滿意了再到實體去看，這樣就免去了一次又一次到處跑去看房子結果還不滿意的情況。大大節省了時間和精力，還有更好的體驗感。

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