買房子可能是我們一輩子最大金額的採購案！
| 目錄及快速導覽： |
| 一、第幾戶的定義 |
| 央行的打房政策 |
| 二、金管會強化不動產授信有三招 |
| 三、如何提高我的房屋貸款額度？ |
| 加分題：我們要如何用一些方法增加銀行對我們的好感？ |
| 四、房貸想轉貸，需要考慮四個成本 |
| 五、我該使用寬限期嗎？ |
| 六、理財型房貸是甚麼？ |
| 七、結語 |
買電腦、手機？萬把塊。
買手表？平價的幾百元到幾千元有找。
買金飾？數千元到數萬元或數十萬元不等。
買鑽石？數萬元到數百萬，看您要幾克拉。
但是買房子，就算是最小坪數的小套房，也是百萬起跳！
現在大台北地區的一房產品，像是新北市要五百萬到一千五百萬元左右，看區域與地段；台北市則要七八百萬到兩千萬不等，看實際區域與室內坪數。
這可能還沒有加上一定上百萬元的車位呢！
所以房子真的是我們一般人這輩子購買單價最高的東西了！
買房子應該是我們一輩子買過單價最高的產品。照片來源：五泰房屋
不過一般人要一口氣準備數百萬或千萬元現金或存款在手邊買房，對於首購族來說，幾乎是很少人能夠辦到的事情，除非有長輩或家族資助。所以大家買房子，都是先準備自備款一到兩成，其他的六成、七成、甚至八成，就是要向銀行貸款了！
甚麼是貸款？
學校也沒有教，其實就是向銀行借錢，然後每個月定期還錢，借期大都是二十年起跳，也有三十年，甚至現在有四十年的，等於我們是向時間借金錢，先享受(房子)後付(房)款的概念，而不是等到存滿了千萬元，才享受房子。
等於借銀行之力，提早二十年、三十年、四十年享受到擁有房子的溫馨與樂趣。
但是重點來了！我們要向銀行借多少錢，銀行就會借給我們嗎？銀行又不是妳爸媽，怎麼會是我們想借多少就借多少？
更何況就算是自己的爸媽也未必會有求必應，要借千萬就借千萬？
銀行是營利事業單位，當然不會平白無故的借這麼大的金額給我們，所以要知道我們是誰？甚麼職業？收入穩不穩定？未來十年二十年我們還不還的出錢來？以及借錢給我們的風險大不大？
所以我們今天就要了解「向銀行貸款」究竟是怎麼一回事？如何才能夠符合我們的理想，順利的把錢從銀行裡貸出來？
一、第幾戶的定義
要了解銀行貸款，首先要了解金管會與中央銀行(就是央行)這兩個房地產的「爸媽」。
央行的主要經營目標，是：
- 促進金融穩定
- 健全銀行業務
- 維護對內及對外幣值之穩定
- 在上述目標範圍內，協助經濟發展
要貸款要了解央行的各項政策走向。 照片來源：591 房屋交易
至於金管會，是從財政部分出來的。主要負責管理銀行、保險、證券等三大類金融機構，因此十分重要。
金管會主管銀行、證券、保險三大金融機構，責任重大，我們貸款也要了解金管會所發布的政策。
照片來源：高雄市政府
我們的貸款，就跟央行的全國性金融政策以及管理銀行大大小小細節的金管會有關了！
我們看！央行負責金融穩定，所以房地產市場牽涉的金額動輒是千億台幣進進出出，也跟貧富差距也就是經濟發展的財富分配問題有如絲如縷的關係，所以常常提出有關於房地產政策的，也就是俗稱的「打房政策」的，就是央行。當然，央行說是政策「打炒房」，不是「打房」，不是打擊房地產市場。
所以我們要向銀行貸款，或已經是貸款戶，就要注意央行關於房地產以及利率(房貸利率)政策的走向了！這牽涉到我們貸不貸的到，影響到我們買不買的到房，以及貸到的錢每個月要付多少利息給銀行。
最近央行的打房政策，重要的有：
- 特定地區第2戶購屋貸款不得有寬限期：特定地區包括台北市、新北市、桃園市、台中市、台南市、高雄市、新竹縣及新竹市這八個房地產熱區。
央行認為這有助於降低借款人過度運用財務槓桿，並強化銀行授信風險控管。因為寬限期只需要還利息不用還本金，而且往往是三年，許多投資人在寬限期到期之後就把房子賣了，賺上一筆，等於是利用銀行的貸款炒房。或是寬限期到了就轉貸別家銀行，又開始另一波的寬限期。
- 調降購地貸款最高成數為6成。
- 調降工業區閒置土地抵押貸款最高成數為5成。
另外還有：
- 購屋貸款利率再限制：這被房地產業者譽為第四波打房的重點已經隱然成形。央行希望各銀行針對首購族、第二戶房貸、第三戶房貸的利率能夠不同！
換句話說，房子貸越多間，利率就越高！就是央行希望各銀行能夠落實授「信風險差別定價原則」，讓第二戶、第三戶不但很難貸，成數也受限制，利息也高出許多，來遏止所謂投資客的行為，不讓大家用銀行的錢來炒房。
目前傳出的銀行房貸利率差別如下：
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銀行房貸利率貸越多戶，利率越高！ |
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貸款對象 |
利率地板價(%) |
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首購族、公教人員 |
1.31% |
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第二戶貸款戶 |
1.60% |
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第三戶貸款戶 |
1.72% |
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高價住宅(豪宅) |
1.72% |
備註：豪宅指台北市鑑價或買賣金額在7千萬以上，新北市在6千萬以上，其他地區在4千萬以上，即被央行定義為豪宅
至於前面三波的央行購屋貸款的限制則如下圖，我們也一併列出來：
| 央行措施 | 第一波(2020/10/8) | 第二波(2021/3/18) | 第三波(2021/9/23) |
| 購屋貸款限制 |
1. 公司法人第1戶住宅貸款成數最高6成，第二戶最高5成 2. 自然人購置豪宅貸款成數最高6成 3. 自然人購買第3戶住宅貸款成數最高6成，第四戶以上貸款成數同第三戶 |
1. 公司法人購置住宅貸款成數軍降到4 成
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1. 六都加新竹縣市自然人購買的2戶住宅無寬限期，採差別利率拉高到1.6%，第3戶拉高到1.72% |
這裡我們看到不時出現「第二戶」、「第三戶」的字樣，但是大家千萬不要誤解了！
如果自己名下已經有房子，不論是繼承來的或是自己買的，再買一戶就是第二戶了嗎？不是的！是如果還在貸款，才算第一戶！所以第二戶只的是已經有還在貸款的一戶，還在繳房貸，又買第二戶！甚至第三戶。這才是央行要縮緊貸款的對象。
第幾戶都是指第幾個貸款戶，如果貸款已經還完就不算。照片來源：新北市政府
因為如果是一般自住客，就是貸款買一戶自住。如果房貸二三十年還完了，想再買房，要再向銀行貸款，那麼就是第一戶，不是第二戶！條件也不會那麼嚴苛。
二、金管會強化不動產授信有三招
現在我們進一步了解金管會如何實際管理銀行貸款。主要有三招：
1.要求銀行要告知客戶房貸利率及相關費用，協助客戶評估還款能力及相關負擔這本來就是銀行應該做的步驟，現在等於金管會再次叮嚀各銀行做好跟客戶告知與溝通的工作，降低日後變成呆帳的風險。
因為如果客戶還款能力明明不佳，但是銀行端基於業務的需求，還是貸款給他，以達到業績，最後當事人還不出來，變成呆帳，或是當事人被貸款壓的生活基本需求都無法滿足，那麼這樣的業績副作用比達成業績還要大，銀行也容易背上不顧民眾死活的冷血負面形象，得不償失！
因此最好就是銀行要落實SOP所規定的TELL YOUR CLIENT(告訴你的客戶)以及KNOW YOUR CLIENT(認識你的客戶)，落實基本功，才不會成為呆帳的生產器。
2.要求銀行落實授信審核及貸後管理，確實鑑估不動產價值、客戶申貸用途、資金流向另外在貸款流程上，金管會也希望銀行再栓緊螺絲，在授信前要落實層層審核，而不是憑關係遠近來核貸；更要確實評估抵押的不動產，究竟真正的價值是多少，避免浮貸或以少報多，這樣也會造成銀行的損失！
而核准貸款之後不是不聞不問，而是要落實貸後管理。如果客戶發生問題，也能夠即時處理，避免銀行本身的損失。
3.實施貸款成數比(LTV)LTV指貸款價值比Loan to Value，主要指貸款金額和抵押品價值的比例，多見於抵押貸款，例如房產抵押貸款。例如民眾A的房貸，抵押房產估值為100萬台幣，而銀行的信貸政策規定LTV貸款成數比要小於70%的話，那麼銀行最多可以貸給民眾A 70萬台幣的貸款。否則就會增加銀行本身的資本適足率、流動性風險控管，這在金管會評鑑時，銀行就會被重重扣分！
也就是說，銀行如果承作太多高成數房貸，在資本適足率、流動性風險控管這兩大指標恐怕過不了關，包括必須為此增資，反而會帶來更大的負擔。
所以這個貸款價值比就對銀行貸款的成數起了非常大的作用！基本上來說，如果銀行承作的貸款成數越高，銀行的自有資金就被要求要越多，因此金管會有實施LTV制度，作為銀行貸款的遵循依據。
目前LTV制度有舊制與新制的區別，新制是2021年6月才上路，也有的銀行在2020年底就提前導入來適應新制。銀行如果採取新制：
- 貸款成數8成以下案件，風險權數將可降低，減少資本計提，相對有利。
- 貸款成數8成以上案件，則將適用更高的風險權數。
- 土建融適用ADC規定後，必須適用150%風險權數，會比現行屬企業債權且無外部信評者適用風險權數更高，建商推案成本將大幅提高。
規定如下圖：
| LTV | 舊制 | 新制 | 制約效果 |
| 房貸風險權數 | 自住：35%非自住：75% | 詳見下表 | 1. 有效抑制房貸成長 2. 銀行降低房貸成數到8成以內 |
| 土建融風險權數 | 一律100% | 未取得建照的土地融資貸款，風險權數拉高到150% | 銀行成為平抑建商養地的管道 |
現行不動產授信LTV係數：
| 核貸成數 | ≦50% | ≦60% | ≦80% | ≦90% | ≦100% | >100% |
| 自用 | 20% | 25% | 30% | 50% | 70% | 個人75%，中小企業85% |
| 非自用 | 30% | 35% | 40% | 75% | 105% |
我們以銀行貸出100億台幣自用資金為例：
如果是舊制：那麼銀行資本計提是35%，也就是說銀行要有35億台幣的自有資本
如果是新制：則是依照銀行核貸成數來決定資本計提比率。
如果核貸成數低於50%，資本計提就是20%，比舊制省15%左右的資本。
如果核貸成數高於50%但不超過60%，資本計提就提高為25%，仍比舊制省10%左右的資本。
如果核貸成數高於60%但不超過80%，資本計提變為30%，比舊制省5%左右的資本。
如果核貸成數高於80%但不超過90%，那麼資本計提變為50%，就比舊制多15%左右的資本了！因為就是一律35%。
更可怕的是，如果核貸高於90%但不超過100%，資本計提就是70%，比舊制的35%足足多了一倍了！
這就是銀行不願意貸款成數超過八成的原因！
銀行貸款成數往往不會超過八成。 照片來源：內政部營建署
所以我們買房，自備款要評估兩成甚至兩成以上，因為我們貸款可能最高就是貸到八成！而最後貸到七成甚至六成的也大有人在。
三、如何提高我的房屋貸款額度？
重點來了！
我們了解了央行與金管會關於貸款的政策，也知道銀行關於LTV的規定，在貸款上不可能超過八成，只可能向下不會向上，那麼是否仍然有方法可以提高我們的房屋貸款額度呢？
有的！
先來看銀行關於核可貸款的標準為何？
標準有二：
1. 負債收支比<70%
70%是指每月須償還的負債除以每月稅後的收入，也就是財經專家常常鼓吹的每個月月薪還貸款佔我們月薪的百分之幾。一般大家認同的觀念是最好佔三分之一以下，也就是33%，最多不要超過一半，50%，否則生活的各項支出會被嚴重壓縮，嚴重影響生活品質，食衣住行樣樣都會受限！可能會受不了。銀行評估一定要佔70%以下，算是比較寬鬆的。
我們建議不要超過四成。例如月薪四萬元，那麼每月償還房屋貸款的能力就是16000元。如果超過，那麼生活品質會大大降低。
2. 總資產/總負債>1.8倍這裡銀行評估的是總的概念，因為有的人可能存款多、月薪少；有的人則是存款少，但月薪豐，所以銀行以會看我們的總資產與總負債來做綜合的評估。
首先銀行希望總資產除以總負債是大於1.8倍！
如果我們有存款：銀行是以近三個月平均為準
如果我們有不動產：如果有房貸，就是不動產現值扣除房屋貸款金額
舉例，如果小明這三個月銀行存款平均有1百萬元，而名下房地產則有一戶小套房，現值8百萬元，目前貸款還有3百萬元需要償還。
那麼小明的總資產就是100萬(現金)+500萬(不動產)=600萬元
而小明的總負債是300萬(貸款)
總資產/總負債=600萬/300萬=2
所以銀行會依據這個標準核給小明貸款。
換句話說，如果小明的總負債大於總資產，那麼等於是負數人生，銀行在貸款給小明的時候可能就會考慮再三了，或是額度降低。
向銀行貸款必須了解銀行核可貸款的標準。 照片來源：Prexels圖庫
加分題：
那我們要如何用一些方法增加銀行對我們的好感？其實有兩個撇步可以加分！
1. 增加對銀行的貢獻度：例如我們的存款、信用卡、投資的基金、購買的保險，都和固定的A銀行往來，那麼向A銀行取得房屋貸款的機率與成數就可能比較高，我們等於是A銀行的忠實客戶。
2. 成為銀行的VIP：我們可以將資產放在固定的銀行，來換取貸款比較優惠的條件，而不是分散在每個銀行都一點點！
成為銀行VIP，需要三百萬以上的現金存款。照片來源：Prexels圖庫
在實務上，只要3百萬現金擺在銀行三個月不動/450萬現金擺在銀行兩個月不動/900萬現金擺在銀行一個月，就會成為銀行的VIP。成為銀行的VIP，那麼在貸款上有需求的話，銀行自然在各方面都會加以考慮而不是縮限。所以加分題就是大家努力成為銀行的VIP，這樣在未來貸款的時候自然比較有利，也會享受VIP級的服務。
四、房貸想轉貸，需要考慮四個成本
另外大家常常考慮房貸的就是轉貸，因為優惠或寬限期的問題，在向A銀行貸款一段時間之後，跳槽到B銀行，我們叫做轉貸。有的時候A銀行是每月還款，B銀行是兩周還款，壓力不一樣，因此我們轉貸了。
房貸轉貸其實多了四個成本。照片來源：五泰房屋
不過，房貸如果要轉貸，不是沒有額外的成本，其實誕生了四個成本，我們要考慮，不見得轉貸會便宜：
1.帳款費及鑑價費： 帳款費：5千~1萬元
鑑價費：3500元~5000元
3.設定費：貸款設定登記規費按照設定金額的千分之一計算，例如房貸1000萬元，設定費就是1萬元
4.違約金：原本跟A銀行貸款合約年限是20年或30年，如今要轉貸，提前結束合約跳槽，那麼當然就是違 約了，要付違約金！
銀行的規定是：
自借款日起算3年內，於下列期間內提前償還部分或全部借款者，依提前清償之借款本金，案下列規定計付提前清償違約金：
(1) 自借款日起算1年內，依1%計付
(2) 自借款日起算超過1年而在2年以內，依0.8%計付
(3) 自借款日起算超過2年而在3年以內，依0.6%計付
我們轉貸，等於是借新還舊，向B銀行再貸一筆錢還清給A銀行，所以要付提前償還違約金。
例如我們向A銀行借了1千萬元，尚未滿一年就要轉貸B銀行，那麼提前清償違約金就是1千萬的1%，就是10萬元！所以也是蠻重的。
所以總的來說，不是不能轉貸，因為銀行與銀行競爭的關係，貸款條件是不一樣的，只不過我們要考慮轉貸的時候，也不要忘記要算一算這四個成本：帳款費及鑑價費、轉貸代書費、設定費、違約金，以免偷雞不著蝕把米。
五、我該使用寬限期嗎？
所謂寬限期，就是只要付銀行利息，暫時不用還本金的日子。也就是所謂的「還息不還本」。一般銀行的寬限期大多是3年內，部分銀行也有寬限期延長到6年的，不過銀行端還是會依照借款人的貸款金額和還款能力、收入等做綜合評估。
而我們自己也可以評估要不要使用寬限期，是早一點開始還本金？還是多幾年緩衝，讓壓力不要那麼快來臨，或是藉著緩衝期讓自己的收入增加？
有沒有寬限期？要不要使用寬限期？我們用下表來比一比差別。
假設貸款一千萬元，利率1.31%，分成貸款30年以及20年計算，看看有寬限期與沒有寬限期的差別：
|
分類 |
案例一：30年，無寬限 |
案例二：30年，寬限3年 |
案例三：20年，無寬限 |
案例四： 20年，寬限3年 |
|
寬限期： 每月償還金額(利息) |
33,608 |
10,917 |
47,386 |
10,917 |
|
寬限期後： 每月償還總額(利息+本金) |
33,608 |
36,600 |
47,386 |
54,707 |
|
總還款利息 |
2,098,765 |
2,270,937 |
1,372,564 |
1,553,230 |
如果貸款30年，沒有寬限期，每個月固定還款33608元。
如果有寬限期，寬限期間每個月還款只有10917元，但是寬限期之後，每月還款金額變成36600元，比沒有寬限期每個月多2992元，30年下來沒有寬限期還了利息一共2098765元，有寬限期的話利息一共變成2270937，一共多了17萬2172元！這就是代價。
如果貸款20年沒有寬限期，每個月繳47386元；如果有寬限期，期間繳交10917元。
看似輕鬆，但是寬限期一過，就變成要交54707元！從一萬多立刻跳到每個月五萬多！要吃得消才行啊！
總還款利息的話，二十年下來一共繳交1372564元，有寬限期變成1553230元。多繳了18萬666元。
如果比較貸款20年與30年的差別，也可以看出20年是月繳的多，但是省了72萬6201元的利息，不可謂不多！所以有的人是一有比較大筆的錢就趕快還本金，就是這個道理。
所以我們可以評估要不要寬限期。
要不要寬限期要做好事前的評估。 照片來源：五泰房屋
另外，我們自我評估要不要使用寬限期的主要重點還應該考慮：
1.升息的風險：這常常為人所忽略，因為近年來都是降息的居多，而非升息！而且跟父執輩比起來，如今的房貸利息確實少了非常多。爸媽的房貸利息當年可能是6%、8%甚至10%，如今只有1%、2%，因此低利率彷彿成為常態。
其實金融大環境變化多端，我們必須考慮到未來數年央行升息的可能性。只要升息，那麼我們的房貸還款金額就會增加。如果早一點開始還本金，那麼壓力也不會因為升息而增加那麼多。如果只還利息，那麼本金一毛沒還，升息自然也就增加了許多還款的金額。
2.還款能力：如果我們一開始就選擇本金與利息一起攤還，而沒有寬限期三年，那麼本金就多了三年，平均每個月還款金額本加息就沒有那麼多。
反之，如果三年寬限期，那麼本金等於壓縮在十七年(如果貸款年限是二十年的話)，那麼一旦三年結束，本金加利息將會突然增加很多！這是我們要考慮清楚的。
因為借錢多少就要還錢多少，再加計利息是天經地義的事，本金不會因為有了寬限期就不用還！
3.貸款人的年齡與屋齡的限制：如果我們年齡高或是屋齡高，那麼貸款成數、寬限期等等優惠也比較不容易通過審核。
因此我們建議：
(1) 如果買房是一般自住/長期持有：不建議使用寬限期
(2) 如果買房是投資客/短期持有：可使用寬限期
六、理財型房貸是甚麼？
房貸的種類非常多，我們可以選擇適合自己的房貸來使用。基本上房貸有下列九種型態：
1.固定型房貸：最簡單，採取固定利率的還款方式，不受浮動利率的影響，我們比較能夠管控每個月的還款金額。適合：首購族、一般上班族。
2.理財型房貸：就是除了銀行核准的房貸金額之外，另外加一個循環型的透支額度，可以隨借隨還。等於我們還銀行的又再借出來使用，所以往往又要計算利息。
優點是資金調度靈活，不會像固定房貸一樣，還帶貸款拿不出來。因為通常房貸時間長，五年十年我們償還的金額往往已經百萬起挑，如果需要用錢，那麼理財型房貸等於可以加利息再借出來，時間到再還回去，那麼是比較靈活的！而且利息往往比再新貸一筆信用款款利息要低。
所以理財型房貸是目前相當流行的一種房貸。適合：投資族、中高階主管、有理財需求的民眾
3.抵利型房貸：讓房貸戶以存款折抵房貸本金，雖然存款部份不計算存款利息與貸款利息，但是存款仍然在房貸戶的名下。不過利率比固定型房貸高。適合：具有一定資金、想快速減房貸利息的民眾，如中高階主管、退休族群。
4.遞減型房貸：一般是以中華郵政兩年期定儲機動利率加碼計算，特色是加碼利率會逐年遞減，也就是隨著還款時間越長，貸款本金及利息會越來越低。是先苦後甘型的房貸。
5.理債型房貸：就是用房貸整合現金卡、信用卡、車貸、信用貸款…等高利率年限短的貸款產品，藉此來拉長還款年限，降低利息支出，減少月付金的房貸「整合負債」的方式。
6.壽險型房貸：是房貸與保險結合，優點是在貸款還款期限內，如果發生意外身故，銀行可以直接獲得相當於房貸餘額的保險理賠金，作為優先清償房貸之用，那麼借貸戶的家屬可以避免因為突然沒有能力還本金而房子遭到銀行的假扣押。
等於保險公司還銀行了，作為家屬，不會因為親人突遭變故而無法還房屋貸款。尤其是身故者如果是一家財務支柱，那麼壽險型房貸就是可以考慮的方式。
7.回復型房貸：就是借貸戶可以將已經償還的本金再次提領出來，不需要重新申請，可以隨時直接動用，而且有動用的時候才需要支付利息，讓資金可以更加靈活運用。跟理財型房貸類似。適合有短期資金需求的民眾或是自營商。不過這利率是比一般的房貸高的。如果我們手邊有閒錢，可以先還部分本金，以節省利息，同時又能增加理財資金額度。
8.指數型房貸：就是隨著中華郵政的基本利率上下浮動利率的房貸。適合：對於利率走勢敏感、市場有降息趨勢的時候。適合上班族與首購族採用。
9.政府優惠房貸：政府提供優惠房貸的資金，協助有購屋需求的民眾，例如青年優惠貸款、軍公教人員優惠貸款等等。或是銀行自辦的政府優惠房貸，都是以中華郵政兩年期定儲機動利率為基準。不同之處在於政府優惠房貸加碼百分之0.875，而銀行的自辦優惠加碼幅度則大多介於百分之0.775~0.975之間。
房屋貸款種類繁多，我們要尋找適合自己的房貸。 照片來源：永豐銀行
理財型房貸再探討
其中，理財型房貸是目前較主流的房貸，我們再深入的討論。
理財型房貸，簡單來說，就是等於理財加房貸，可以將房貸已經還款的本金轉為隨借隨還、有動用才按日計息的備用資金！
理財型房貸的優缺點如下圖：
| 優點 | 缺點 |
| 1. 還款彈性 | 1. 動用額度取決於還款金額 |
| 2. 可當臨時備用金 | 2. 升息的風險 |
| 3. 資金提領方便 | 3. 等於背負兩筆貸款 |
| 4. 利率低於信用貸款 | 4. 資金借出有特定限制：不能進行房地產投資 |
從優點看，就是錢又可以借出來了，而且利息比較低；缺點則是額度不是無上限，上限就是你還款的金額。所以還的少，能借的就少。也等於是兩筆貸款，因為錢又借出來了！此外，也不能又把錢投資房地產，所以也是有限制的。
理財型房貸雖然是理財加房貸，但是也有優缺點。 照片來源：兆豐銀行
七、結語
總而言之，貸款的方式很多，基本上有的是圖穩定；有的是圖方便；有的是圖利率；有的是圖再貸。我們可以選擇最適合我們的貸款方式來處理。
看完了我們關於如何與銀行打交道？順利獲得滿意房貸的分析之後，相信您一定對於房貸的種種有更深一層的認識。
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