八德重劃區環境與發展完全解析！八德擴大重劃區全攻略

八德擴大重劃區是非常有發展的！它不像桃園區、中壢區的青埔那樣房價高漲，讓人追不上；也比鄰近的新北市三峽、鶯歌房價要親民，因此如果熟悉附近的環境，八德擴大重劃區是不錯的選擇。更何況這裡還有桃園捷運綠線的加持哩！

1. 八德位在哪裡？它的鄰居有誰？

從台北市、新北市要到桃園市有兩個重要走廊。

一個就是國道一號高速公路(俗稱一高)走的林口、龜山線。這是爬山檔，因為要穿越林口台地。也因為這條走廊的重要性，龜山與林口近年來的蓬勃發展是顯而易見的。這兩個地區始終是建案量大、常住人口越來越多的三個直轄市(台北市、新北是、桃園市)的重要衛星城市。

另一個重要走廊，就是國道三號高速公路(俗稱二高)走的山線，期間山孿起伏，風景優美，就是樹林、土城、三峽、鶯歌、大溪與我們今天要介紹的八德這一線。而八德正是新北市通往桃園市的重要交通孔道，所以它的繁榮發展也是必然。說是山線，其實從地圖我們就可以看得出來，是沿著淡水河的重要支流大漢溪前進的。從下游往上游的大溪走。

 

底圖摘自Google Map

從上圖可以看出八德的重要性。八德的北邊是桃園區，也就是桃園市的重要地帶，再往北就是桃園機場以及近年來發展最受矚目的青埔。八德的左邊是中壢、平鎮，南邊是大溪，西邊則是新北市的鶯歌、三峽。近二十年發展起來的北大特區，就是八德的旁邊。因此八德的重要性從上面的地圖就可以看的出來。

2. 八德對於桃園市與新北市的戰略位置與特色

所以八德對於新北市而言，是進入桃園市的第一交通要道，戰略位置重要，兩市發展也會帶動橋梁八德的繁榮。而居住在八德民眾也可以兼享兩市的繁榮，工作、觀光、商業上都同享新北市與桃園市的便利，是個雙響炮。

3. 桃園市的生活圈規劃

那麼在桃園市政府的眼中，又是怎麼看八德呢？

桃園市的發展，主其事者是桃園市政府，市府怎麼看八德至關重要，因為市府怎麼看八德，就牽涉到市府怎麼規劃八德、建設八德？影響十分深遠。我們來看看桃園市政府眼中的八德：

摘自桃園市政府「變更八德（八德地區）主要計畫 (公共設施用地專案通盤檢討) (第一階段)書」

從上圖可以看出，桃園市政府將整個桃園市分成六個生活圈，分別是：

1.桃園都會生活圈

2.中壢都會生活圈

3.桃園航空城生活圈

4.龜山台地生活圈

5.鄉村發展生活圈

6.生態遊憩生活圈

可以看出桃園市向來是兩個火車頭式的都會發展，一是桃園，一是中壢。而八德被桃園市政府規劃是與桃園區一同成長、呼吸的桃園都會生活圈，由此可見其地理位置與重要性，因此是一級生活圈。

4. 八德重劃區位在八德的哪裡？為什麼又叫做八德擴大重劃區？

在了解了八德的重要性之後，就要開始認識八德重劃區了。我們先來確認八德重劃區的位置：如下圖：

摘自桃園市政府「變更八德（八德地區）主要計畫 (公共設施用地專案通盤檢討) (第一階段)書」

由上圖可以看出八德重劃區是位在八德的南邊，已經非常接近大溪了。是一個正方形的重劃區。

來看桃園市政府的八德重劃區，方方正正的共164.78公頃。從下圖可以看出桃園市政府對於八德重劃區的規劃：

底圖摘自靠北八擴FB

首先在八德重劃區的中間地帶，紅色圈起來的是「舊市區」，舊市區最重要的道路是建國路，可以看出舊市區在年代累積形成後呈現的不規則形狀。而圍繞在舊市區的周邊重劃區域，皆屬方方正正的大塊重劃區，這也是為什麼八德重劃區又被稱為「八德擴大重劃區」，簡稱「八擴」的原因。從不規則形狀的舊市區，規劃擴展成為方方正正的八德擴大重劃區。
而從八擴的都市計畫，我們更可以看出許多端倪與未來發展的願景！
首先是黃色的住宅區映入眼簾，佔全部重劃區的67%。而歸劃在住宅區的四個主要公園：建德公園、豐德公園、興豐公園、仁德公園已經依序完成，美化了八德重劃區的宜居生活。

5. 八德重劃區位在八德的哪裡？為什麼又叫做八德擴大重劃區？

另外交通建設更是八德重劃區的一大亮點！正在興建的桃園捷運綠線G01站也就是八德站，位在八德重劃區的左側，建德路上，它是高架的捷運，也是桃園捷運綠線的起點。之後北上轉彎到重劃區的北側，是G02站也就是建國站。而桃園捷運綠線是南北向的捷運，主要就是連結桃園機場-桃園區-八德這三個地區。桃園捷運綠線全長約27.8公里，共設21站，其中地下段約12.5公里、10座車站，高架段約15.3 公里、11座車站。桃園捷運綠線串起了機場捷運、青埔、桃園航空城、蘆竹、南崁、桃園、桃園火車站與八德。是未來桃園市南北交通的重要動脈。如下圖。
由於桃園捷運綠線目前已經在興建當中，因此預計2030年可完工(2026年綠線由G18通車到G13南竹站，2030年由南竹站通車到G01八德站)。

桃園捷運綠線

在G01八德站的正對面，是中央大學八德校區預定地。這裡原本規畫的是中央大學附設醫院，中央大學原本要申請學士後醫學系，但是目前還沒有通過衛福部的審查，衛服部認為周邊已經有部桃醫院與林口長庚醫院，因此目前沒有必要興建中大醫院，但這塊校地已經獲得教育部通過了，所以這2.6公頃的中大八德校區，可能要轉型為「智慧健康創新園區」。這也意味著要開發完成，看見實體建築，還有很長的路要走。
所以目前可以看到的最重要規劃就是捷運綠線了，而八擴的發展也與捷運綠線息息相關。

6. 八德重劃區交通大動脈高速公路與未來發展

捷運是未來式，現在八擴的對外交通，主要是靠兩個高速公路，一個是國道二號，一個是國道三號。如下圖可以看出，雖然國道二號與三號就在八擴的旁邊，但是八擴距離交流道卻還是有一段距離，剛好不上不下-八擴剛好在國道鶯歌系統交流道與大溪交流道的中間。
政府也看到了這個瓶頸，因此規劃了一個新的交流道，叫做「大鶯豐德交流道」，就在八擴的邊上，等於是為八德而增設的。未來八德重劃區的民眾可以從八德豐德路就直接上交流道，縮短數十分鐘的路程，非常方便。這個交流道將在2029年完工，是八擴的一大利多！

八擴與高速公路關係圖

7. 八德重劃區的人口：呈增長趨勢

人口不會騙人。如果一個地區有成長潛力，大家都看的到，會用腳投票，人口就會逐年增加，尤其是青壯年人口。
根據內政部的統計，2022年全台人口數為2326萬4640人，六都按人口數排序下來，分別為新北市399萬5551人、台中市281萬4459人、高雄市272萬8137人、台北市248萬681人、桃園市228萬1464人以及台南市185萬2997人。
檢視2022年六都的人口遷入數據，新北市19萬5929人、台北市15萬3880人、桃園市11萬9595人、台中市14萬357人、台南市7萬6076人、高雄市12萬4348人。
遷出部分，新北市19萬9515人、台北市19萬1337人、桃園市11萬2936人、台中市13萬6518人、台南市7萬6144人、高雄市13萬1573。
將遷入數減掉遷出數，就可以非常明確地看出六都的社會人口遷移狀況。新北市為負3586人、台北市為負3萬7457人、台南市為負68人、高雄市為負7225人，桃園市為正6659人、台中市為正3839人。
所以結論是人口正成長的只有桃園市與台中市，而桃園市的人口移入數更勝過台中市。

2022年台灣六都外移人口統計圖

六都人口僅桃園市與台中市為正遷入，也可以說台北市、新北市與高雄市人口越來越少。如上圖。
而桃園市人口平均年齡約為37.5歲，在六都最中年輕，最具青壯年生產力者的大宗，勞動力（15-64）歲人口約占總人口7成3。
再來看桃園市各區人口。
總人口45萬以上：桃園區(北桃)
總人口40至45萬：中壢區(南桃)
總人口20至25萬：平鎮區(南桃)、八德區(北桃)
總人口15至20萬：楊梅區(南桃)、蘆竹區(北桃)、龜山區(北桃)
總人口10至15萬：龍潭區(南桃)
總人口5至10萬：大溪區(北桃)、大園區(北桃)、觀音區(北桃)
總人口5萬以下：新屋區(南桃)、復興區(南桃)
因此以人口來看，北桃桃園、南桃中壢，人口都在40萬以上。而接下來就是八德平鎮都是20萬以上的人口了，也剛好一個是北桃一個是南桃。
那麼桃園的行政區的人口增長趨勢又是如何呢？

桃園市各區近二十年人口趨勢圖

由上圖可以看出許多桃園市這二十年來人口發展與趨勢！包括：
1.兩個超級區域：中壢桃園人口遙遙領先，也呈競爭態勢。不過中壢與桃園的人口在民國89年呈黃金交叉！自此以後，桃園區的人口就高過中壢區了。
2.第二圈是平鎮與八德：人口成長始終亦步亦趨。平鎮人口在民國95年突破20萬人；八德則在民國107年突破20萬人，相差12年。
八德的人口，則從民國80年的13.5萬人口、民國85年的15.1萬、民國90年的17.1萬、民國95年的17.7萬，民國100年的19.2萬、民國105年的20.9萬，到民國111年的20.9萬。
至於八德擴大重劃區的人口，根據資料顯示，人口快速增加，從2012年1萬5千多人到2021年底的3萬4千多人，以每年9%的速度成長，10年人口翻了1倍，顯示有持續的人口移入，確實是人口快速增長的區域，也顯示了未來性。
3.第三圈則是楊梅、龜山、龍潭、蘆竹：尤其是蘆竹，在民國85~95年間大爆發，人口超越了大溪、龍潭、龜山。而龜山本身人口增長也非常快。相對而言，龍潭的人口則較為平穩，這與建案的多寡也有很大的關係。
4.觀音、新屋、復興：在人口增長上比較吃力。
這也是為什麼我們分析的八德，是列入桃園都會區，而人口增長也見證了這二十多年來八德的發展。

桃園市各區人口數、男女數以及人口密度圖

另外在桃園市，女多於男的行政區就只有桃園區及中壢區，應該是與女性比男性長壽以及社會高齡化有關。人口密度則以桃園區居冠。

8. 八德重劃區的生活機能

在生活機能上，八德重劃區的生活機能目前還沒有跟上鄰近的八德大湳生活圈，畢竟大湳發展的比較早。由下圖可以看出，大型量販店與生活機能息息相關的象徵，例如特力屋、Uniqlo、置地生活廣場、大潤發等等都位在大湳生活圈。不過大湳生活圈與八廓相距不遠，交通方便，對於八廓而言也是不無小補。
未來捷運綠線在八廓的G01、G02更是與大湳的G03、G04、G05相連，等於捷運綠線把大湳、八擴兩地緊緊的連在一起，兩個生活圈就能更緊密的結合了。

 

八德大湳生活圈、八德擴大重劃區與桃園捷運捷運綠線關係圖

至於八擴本身，小七、全家不再話下，寶雅、星巴克、全聯、全國電子、露易莎咖啡等連鎖商店也都在八德擴大重劃區有了分店，因此八廓本身的商業機能仍然算是十分健全，未來的持續發展也是可以期待的。還有一個興仁花園夜市，也頗具特色。
在學區方面，目前八廓有八德國小及八德國中在轄區內。但是由於八廓屬於人口正成長區域，沒有少子化的問題，反而有需要增設國小的問題，因此預定在八德棒壘球場的地方興建雙語仁德國小，來解決八德國小額滿的問題，預計2026年完成。

9. 桃園市、八德與八德重劃區的房價

桃園市各區屋齡不限，近五年平均房價

講到房價，我們先來看大區域，也就是整個桃園市房價的發展。

近五年桃園市房價屋齡不限，平均漲幅是55.35%，相當驚人！來看桃園各區近五年屋齡不限的平均房價水準：

桃園各區近五年屋齡不限的平均房價水準圖

近五年不論屋齡，以中壢區及大園區的平均每坪28.11萬元最高。而我們關注的八德區近五年不論屋齡的平均房價是每坪21.58萬元。

但是由於近五年桃園房價飆漲，我們看近一年桃園市各區屋齡不限的平均房價，那麼就漲很大了，如下圖：

桃園市各區近一年屋齡不限每坪成交價圖

我們可以看到近一年不論屋齡的話，平均漲幅是8.73%，其中中壢區的每坪平均成交價來到34.5萬元(表示含中古屋與新成屋)，桃園區則是33.32萬元，龜山最貴，平均是34.54萬元，而八德區不論屋齡是中古還是新成屋，近一年平均房價是每坪29.13萬元，已經接近三字頭了。

如果我們再看一下火車頭、領頭羊，也就是近一年各區新成屋(屋齡0到5年)的平均成交價，那就更高了！近一年桃園市新成屋平均漲幅是9.45%，各區每坪平均房價如下：

桃園市各區近一年新成屋每坪成交價圖

首先映入眼簾的就是中壢區的新成屋近一年平均成交價，已經來到四字頭！為40.86萬，這應該是青埔特區帶動的結果。桃園區也來到39.83萬元，其次是龜山的36.38萬。而八德區近一年新成屋平均成交價則是31.03萬元，正式站上三字頭。可以想見，預售屋的話開價就更高了。

所以八德區的新成屋平均成交價，正式加入了桃園的三字頭俱樂部！俱樂部成員為：桃園區、龜山區、蘆竹區、大園區，都是在北桃園。

我們再來細看八德區的房價。

八德擴大重劃區平均房價圖

近五年八德擴大重劃區的房下像是甦醒了一樣，漲幅高達73.67%，已經從二字頭翻成三字頭了。近五年不限屋齡平均每坪成交價原為22.55萬元，近一年有經翻成31.07萬元了！而新成屋則是平均站上了32.99萬元。

相信在桃園捷運綠線的加持之下，未來八德重劃區的房價和有可能持續向上。

10. 八德擴大重劃區近年建案與自住投資

近年來八德擴大重劃區許多建案因為興建多年，剛好都到了快要完工或是已經完工交屋的階段，可說這一兩年是交屋大爆發期。目前共有11個建案，大約1741戶在這一兩年要完工交屋，我們來看一下名單：

註：電私指有私人充電樁；電私+公指有私人與公共充電樁

八德擴大重劃區近年新成屋與新建案分布圖(底圖摘自樂居網)

從蓬勃的新成屋與新建案可以看出八德房市的興旺，大家可以實地去參觀，看自己喜歡的區域選購。目前房價在三字頭。

由於近年來大家十分注重投資理財與退休規劃，除了自住之外，房地產的增值也是一種儲蓄的方式。我們可以將貸款視為一種長期的定存，在多年之後您會發現，您繳的貸款並沒有不見，而是都存在房子裡。當您賣的時候，這些辛苦的貸款全部都變現了！而如果您購買新成屋的話，如果不是自住，就是可以租人，變成您與房客一起繳貸款，那麼繳貸款會輕鬆一些，等於買的房子已經開始幫您賺錢了。

另外如果在八德重劃區置產，如果暫時沒有自住需求，也沒有關係，可以考慮投入政府的「社會住宅包租代管」的行列，當社宅房東也是好處多多。首先，因為如果五年之內購買就出售，有房地合一稅兩年內45%，兩年到五年35%的高稅率，因此可以將此房先當作社會住宅出租，有租金收入，又發揮愛心與節稅。

當社宅房東有九大好處：

1.三費有補助：公證費補助3000元到4500元，修繕費每年補助最高一萬元。也補助居家安全保險3500元。

2.三稅有減免：房屋稅、地價稅、租金所得稅有減免。而且租賃資料不能作為查稅依據。

3.三年有服務：業者提供專業管理免費服務。業者都是政府標案的得標廠商，才有資格承作社會住宅服務。

因此八德擴大重劃區適合住家，也非常適合買來當房東出租，做個愛心房東，既避開房地合一稅的高峰稅期，也能夠發揮愛心協助社會上需要租屋的人，更可以獲得修繕等補助，一舉數得！

如果對於社會住宅包租代管有興趣的話，可以閱讀以下部落格文章，可以更詳細的知道社會住宅包租代管的好處：

完整解析社會住宅包租代管 房東房客要知道的好處

所以八德重劃區的房子搭配社會住宅，是非常不錯的增值選擇，絕對打敗定存與通膨！

11. 結語

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