以房養老適合我嗎？條件、試算、政策看這裡！
阿雄最近升官當經理，一向主張租屋勝於買屋的他，在升官加薪、手頭比較寬裕之後，父親一直勸他買房，好處是將來可以以房養老，就連阿雄已經退休的父親都有此打算，要阿雄去搞清楚所有流程，於是阿雄先來向我們諮詢，到底買房有哪些好處？以及以房養老有哪些優點？還有順便幫老爸問要如何辦理。
一、「以房養老」房子可自住又有現金流 是不想增加子女負擔的好選項！
政策：因為台灣老年人口逐漸增多，金管會在2015年底開放銀行辦理以房養老政策，不同於年輕時是向銀行借錢買房子，以房養老是剛好相反，把我們現有的不動產反向抵押給銀行來獲得每月的給付金額，所以又叫「不動產逆向抵押貸款」，主要就是在保有產權下讓房子換現金、不動產變成動產，讓退休族或高齡族，不但仍可以住在自己的房子外，還可以由銀行按月撥款ㄧ定金額，在退休金以外，多一些現金樂活運用。
條件：必須已經繳完房貸且產權只有你一人所有，阿雄很高興，這點父親是完全符合的，只是申請資格跟條件各家銀行都不一樣，一定要事先跟各銀行打聽比較。一般來說，55歲到60歲起就可以辦理，阿雄的父親65歲，條件也符合，貸款年限約30-35年，多半是以貸款人年齡+貸款年限=90(有些銀行是95)為基準，也就是阿雄父親65歲，則貸款年限25年(30年)。
因為社會逐漸老齡化，因此以防養老越來越受到矚目。圖片來源：Pexels圖庫
至於貸款額度，主要是依照房屋市值來鑑價，約可貸到五到七成，換句話說，一千萬的房子可以貸到500-700萬，當然屋況、地段跟所在城市也都是銀行鑑價的考量點，基於以上種種因素，我們會建議阿雄把房子買在都會區，因為到目前為止，申貸「以房養老」最多的案件大都在雙北市，主要就是房價高，換算下來可貸的每月以房養老金就比較符合生活所需，若是其他縣市的非都會區，房價只有五六百萬元的話，計算每月要繳利息，實際每月可拿到的費用就沒有那麼多，銀行也會因為能賺的利潤有限，辦理的意願缺缺。
二、房價在三千萬以上以房養老金月領5萬 房價500萬月領不到一萬
阿雄很好奇，那到底一個月以房養老金可以拿到多少？其實主要就是看您的房屋價值而定。如果想一個月拿到5萬元，房子價值至少要三千萬起跳，(所以台北市新北市比較可能有這樣估值的房子)。另外，以房價鑑價1400萬元跟1200萬元為例，每月可領金額就差了五千元，所以鑑價結果很重要！至於房價五六百萬元者，一個月實際拿到的費用可能一萬塊不到。
由下表我們可以看到，房子如果銀行鑑價三千萬，以貸款七成計算，那麼以防養老金第一個月大約可領五萬元。房子如果鑑價1400萬，那麼可以月領35507元，1200萬月領30345元，仍在月領三萬元之上。如果房子是六百萬的話，每個月以防養老可以領一萬元，如果房子是五百萬元，那麼只有月領8333元了！
| 不動產鑑價金額 | 貸款成數 | 首月可領金額(會隨時間利息增加而遞減) |
| 3000萬 | 7成 | 50000元 |
| 1400萬 | 7成 | 35507元 |
| 1200萬 | 7成 | 30345元 |
| 600萬 | 7成 | 10000元 |
| 500萬 | 7成 | 8333元 |
所以我們也提醒阿雄，若屆時房價下跌，鑑價不到一千萬，則申辦十年後可以領的金額將比較有限。因為目前各家銀行的利息在1.8～2.2%左右，計算的方式大多都是從第2個月開始，銀行的撥款就會扣除前面已貸款總金額的利息，所以每月領取金額會逐漸下降，還好金管會有規定利息金額不得超過可領金額的三分之一，只是十年後每月可領金額扣掉利息，已經不會像原先那麼多了。
以防養老一個月可以拿到多少錢？是看房子的價值而定。圖片來源：Pexels圖庫
三、以房養老金會逐月遞減 十年後是否夠用要先評估！
試算：假設以房養老的房產額度960萬元，貸款年限為20年的前提下，三分之一會落在13000元左右，後面利息就掛帳，直到身故後由繼承人繳納，大約領十年之後，就會明顯感受所領金額變少。
| 第一個月 | 第二個月 | 第三個月 |
| 領40000元 | 領39941元 | 可領39883元 |
四、以房養老最終房子屬於銀行？答案是NO！
聽到這裡，阿雄很擔心，如果父親申辦「以房養老」，是否等於老家的房子送給了銀行？其實這也是多數人的迷思。以房養老只是將房子抵押給銀行，不是過戶給銀行，所以房子所有權人仍屬於申辦者(也就是阿雄的爸爸)，但是阿雄的擔心也沒錯，未來父親所借貸的款項在父親身故後，他在繼承遺產之餘也一併得繼承父親的債務，所以變成阿雄要先幫爸爸清償這筆款項(等於阿雄爸爸生前向銀行借了錢，當然要還)，才能繼承這棟房子。
以房養老最終房子屬於銀行嗎？不是的！我們只是將房子抵押給銀行而已。圖片來源：Pexels圖庫
阿雄開始擔心，如果父親申貸了450萬，如何籌出這筆錢還給銀行？在這種情況下，我們告知阿雄，如果繼承人拿不出這筆錢，房屋就會被銀行法拍，但拍賣金額扣掉父親貸款的款項，其餘還是由阿雄拿回，不會被銀行佔便宜。不過要注意的是，有些公有銀行明定，以房養老可以活多久領多久，沒有上限，但申貸者一旦往生，房子將歸國家所有。
由於兒女的繼承可能泡湯，所以很多銀行在受理以房養老申辦時，都會要求走法律程序，由律師見證申辦者的兒女也要簽署同意書，以免將來衍生不必要的糾紛，律師費由申辦者負擔。
五、退休缺現金以房養老漸夯？ 優缺點報你知！
由於事關自己權益，阿雄速速替自己也替父親做了筆記，分別列出以房養老的優缺點。
| 優點 |
1.不用看子女臉色，用自己的錢養自己(也可以說用自己的房子把錢變出來)，生活費等於由銀行撥付更充裕 2.如果退休金不足，想到處旅遊或生病開銷，多了靈活運用的資金 3.保有住在家裡的權利，不用再額外負擔養老院(養生村)的費用 |
| 缺點 | 1.影響到子女繼承權，若子女不願意，可能引起家庭糾紛 2.房子區段很現實，若非都市地區，能貸到的金額比較有限 3.萬一申貸年限已到卻還活著，仍然有被追繳貸款跟沒有地方住的風險 |
既然子女同意權非常重要，相對代表以房養老更適合獨居單身的有房老人，既可滿足現金需求，又可因為現金增加，較有提高生活品質的可能。但顯然阿雄跟他父親都是有家庭的人，也許以房養老就不是唯一選項。我們也分析了其它老年生活未雨綢繆的方式供阿雄父子參考：
六、以房養老VS.留房養老 先考慮有無子女再做選擇
留房養老的先決條件是家裡必須有兩套以上的房子，其中多出的房子由銀行包租代管，把房屋的產權跟租金交付信託，每月收取租金，這樣就不會去衝擊到子女的繼承問題。其實像阿雄的父親只有一間房，也是可以留房養老的，那就是自己住到養老院去，房產交由銀行信託出租，只要銀行把錢匯到養老院又何嘗不是一種方式？這樣也可以兼顧「生前不造成子女負擔，往生後照樣把房子留給孩子」的需求。
以房養老還是留房養老？先考慮有無子女再做選擇。圖片來源：Pexels圖庫
但老話一句，申請「留房養老」的房子，如果不是位在租屋需求大的好地段或者本身屋況老舊，很難租出去的話，一樣難以實現以房養老的需求。
七、以房養老VS.賣房養老 哪個比較划算？
阿雄不禁好奇，那如果父親把房子賣掉，會不會比以房養老來得好些？事實上賣房的錢除非能找到比2.05%還要高的投資年報酬率，否則喜歡把錢放在銀行定存的人，還是以房養老划算，因為只要房子還沒有賣，都還有增值潛力。
但如果阿雄的父親非常善於投資理財，投資報酬率可以到達每年4%的話，那麼把房子賣掉拿錢去投資會比以房養老划算，假設賣房所得兩千萬元，換成雙北以外較便宜的房子自住，剩餘資金拿來尋找5%投資商品投資的話，一年利息130萬，等於每月有10萬現金流入帳！
以房養老VS.賣房養老 哪個比較划算？圖片來源：Pexels圖庫
經過充分了解後
，阿雄的父親還是決定選擇以房養老，畢竟公務員出身的父親真的只會把錢放定存，我們則建議阿雄協助父親辦理以下流程，先比對目前全台開辦以房養老的14家銀行條件，評估過後，再選擇適合自己的銀行方案開始申請以房養老。
八、以房養老申辦流程
1.確定自己年紀跟不動產資格符合銀行條件
2.向銀行提出申請
3.銀行回報可貸額度
4.核准對保
5.設定抵押權給銀行
6.按月扣除利息撥款
如果您對於以房養老有任何的問題？不知道自己或親人符不符合條件？歡迎您打電話給我們五泰房屋，電話是0968-695-133。
歡迎您的來電！
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