【賣房子懶人包】房子要怎麼賣才能賣得高價？賣得快速？賣得簡單？賣的安全？

也就是您的房子要打算賣多少錢？要在市場上開價多少才賣得掉？人人希望開個好價錢然後順利出售。但是我們想想，自己在瀏覽房屋網站上是不是都覺得開價似乎比行情貴上許多？所以很多開賣價格就變成屋主的「夢幻價」、「理想價」，此價只應天上有！但是這類屋主很滿意、很自信的開價，很可能市場並不認同，結果就是「有行無市」，沒有買家青睞，只有我們自己開價開得窮開心。所以我們當一個賣方，最重要的心理建設就是「房子的價格最終要通過市場的考驗，最好的房價不是開價最高的價格，而是能賣出去的價格，能賣出去的價格，才是最好的價格！」

那麼問題來了！我怎麼知道我心目中的價格是符合市場需求的？不會開價高得離譜？開怎樣的價格才會吸引買家上門呢？

首先，您一定居住在這裡，或對自己買的房子附近區域是熟悉的。對於當初您買價是多少？如今附近行情又是多少錢一坪，一定已經有了概念。現在附近的每坪房價是比當初您買的漲了多少萬？還是跌了多少萬？只要先跟鄰居聊一聊，八卦一下，左鄰右舍誰最近賣了房子？房子總價多少？單價多少？一定就可以對現在的市場行情築個底。

住商不動產五泰房屋-聊天室意圖

跟鄰居聊天往往也能夠聊出行情。照片來源：Prexels圖庫

接下來，拜政策之賜，如今的內政部實價登錄，已經細到門牌號碼都出現了。所以您只要輸入您準備賣房的地點，就可以輕易地跑出來附近的實際成交行情！

問題來了！開價一定要依循實價登錄嗎？不能比實價登錄高嗎？如果可以高，要高多少才合理？房子才賣得出去？

這就要研究大小行情了！

大行情就是台灣整體的房屋市場趨勢以及經濟景氣情況。房價是走跌中，緩漲中，還是高價停頓中？我們必須先有個數。

小行情就是區域行情。同樣是台北市，可能內湖南港猛漲，而中正萬華最近卻下跌；新北市新莊下跌中，但是隔壁的五股卻房價成長中。不只雙北，我們只要往南走，桃園、台中、台南、高雄的房價走勢一定跟台北新北有很大的不同與差異，這我們都要事前研究一下。

所以房價上漲或是下跌的原因很多，有的是基礎建設完工，因為沒有別的好消息，以前也漲過了，因此完工後反而房價回跌；有的是重劃區建案太多，賣房子的人太多，大家相互降價來吸引買家…..這些原因不一而足。如果我們找房仲，因為房仲業長期身處第一線，他們就會給我們目前市場行情的最新動態，比網站的行情還要真實快速。

住商不動產五泰房屋-行情區分圖

各地區房價行情不同，有大行情與小行情的區別。圖片來源：591。

因此我們除了上網查實價登錄，了解成交價之外，您住家附近的市場行情、最新的動態，確實找房仲會得到比較深入的答案。

您查資料、自己估算，就會得出心目中的房價以及最低您可以接受的價格。這時也不妨跟房仲聊一聊，看看他們的專業意見，是高了，絕對賣不動？還是可以掛出去試試看市場水溫？還是太保守了，應該加價？這就帶出了第二個賣房之道：誰來幫我們賣房子？

二、賣房之道2：誰來賣房子？自己賣還是找房仲賣？

大致決定好賣房子的價格或區間之後，就來到房子要自己賣還是找房仲賣的階段。現在的時代已經不是民眾自己貼紅紙條上面寫「吉屋出售」的年代，民眾已經可以接受委託房仲來賣房子，當然民眾還是可以決定由自己賣房。

我們先來看看自己賣房的優缺點。

自己賣房有兩大優點：

省下房仲仲介費用
自己直接面對買方，能夠直接了解買方的需求

目前房仲所收取的費用，一般是成交房價的6%，由賣方付給房仲4%服務費，買方付給房仲2%服務費，總共足佣(足夠的佣金)是6%。例如房屋成交價為1000萬元，那麼房仲就會由賣方那裏得到40萬元服務費，從買方這邊得到20萬元服務費，一共是60萬元。

如果自售，而且順利完成交易，房屋也過戶到買方，那麼賣方自然就會省下這四十萬元仲介費用了！但是為什麼現在自售的民眾並不多，原因就在於自售消耗的時間長，自己要花很多的時間處理。

另外賣屋的法律程序、法令、手續等等一般民眾並不熟悉，因此交給專業房仲從一開始的賣房廣告就開始處理，同時成交時房仲公司也會推薦特約的專業代書負責處理買賣雙方過戶文件、財務等等問題，確實比較專業又省事，因此這筆服務費是很划算的。

當然，也有的賣方不用出到那麼多。

市場上也有採取「實拿」的方式計算房價與服務費的，例如屋主事先約定好實際拿回的總價，例如1000萬元，事後無論成交價多少，其餘的金額即為服務費加上代書費、土增稅、各種規費等等。

如果房仲賣出房子1200萬元，那麼房仲服務費就可以拿到200萬扣除代書費、土增稅以及各種規費之後的剩餘款項。如果房仲更厲害，房子以1300萬元賣出，那麼房仲獲得的服務費就多了！

但是屋主還是只有1000萬元，這也是另外一種市場上可以接受的賣方與房仲約定的方式，我們自己可以跟房仲談要哪一種方式處理價格與服務費。

目前市場上仍然以房屋總價的固定趴數作為房仲服務費居多，因為計算容易，賣方也容易因為房仲賣出價格提高而跟著獲利。

不過如果選擇自己賣房，當然就表示一切都要自己來，要有很多的時間，包括登房屋網站廣告、撰寫廣告詞句，找出自己房子銷售的特色、尋找買家、接聽有興趣的民眾(買家)的電話、安排各買家看房時間等等，所以自己賣房首先就要有時間做這些原本應該是專業房仲幫我們處理的事項。

如果沒有在工作，確實有時間，是可以考慮自己賣房；但如果沒有這麼多時間處理，自然是交給專業的房仲最合適。因為賣房子通常歷時數月，而且有許多法律程序要經手，很難在沒有經驗的情況下完成。

所以自己賣房的缺點就是尋找仲介幫助我們賣房的優點。

而給仲介銷售的好處，除了省時省力之外，房仲本身以及所屬公司就累積了許多買方的名單，這些潛在買家是屋主自售所沒有的資源。交給房仲銷售，有可能在房仲既有的買家名單中就有合適的對象。一經搓合，很多在一星期內就成交。如果自售，很可能就沒有這樣的機會。

住商不動產五泰房屋-團隊大合照

給房仲賣房子的好處多多，除了省時省力，房仲本身及所屬公司就累積許多買方名單，是屋主自己沒有的資源。照片來源：住商五泰房屋。

另外房仲以賣賣房屋為生，因此如果買方要求看房，是可以配合買方的時間來安排帶看，增加房屋成交的機率。另外成交之後，往往有跟房仲公司配合的專業代書，既公正，也可以降低買賣雙方的風險，讓成交的法律過程既合法又安心。

找房仲賣屋的缺點自然就是有人認為費用過高。

其實究竟哪一種好？就要看每個人自己的評估了。

下圖可以說明自售與仲介銷售的優缺點：

	屋主自售	仲介代售
優點	1. 省下付給仲介的服務費。 2. 能夠直接了解買方需求。	1. 仲介個人與所屬公司有買家名單可以立刻運用。 2. 可以配合買家看屋時間，增加成交機率。 3. 有提供專業代書作為公正第三方，讓成交過程中的法律、財務問題順利完成。
缺點	1. 需要有大量時間處理買家帶看房子的要求	1. 6%仲介費用(賣方4%、買方2%)，有的民眾認為過高

在決定找房仲協助我們銷售房子之後，我們就要決定2件事情：
1. 與房仲簽訂一般約還是專任約？
一般約，就是我們找很多家房仲一起幫我們賣房子，看誰賣出去，誰就賺到服務費。這也是我們看到許多房仲網站都有同樣的房子在出售的原因，那就是賣家委託了多家房仲一起賣。一般約的優點就是集合了市場上幾乎所有力量努力幫您賣房，缺點就是您要同時面對許多房仲，也要統一好價格。

而專任約就是您只委託一家您信任的房仲幫您賣房，好處是相對單純；缺點當然是銷售面向相對窄化，有可能遇不到合適的買家。這兩種方式其實就是看您個人的喜好決定。不過如果房子沒有賣出去，您都不用付錢給房仲。

委託房仲的租屋“專約”可否改為“一般約” - Mobile01

與房仲簽約可分為專任約與一般約。圖片來源：住商不動產。

2. 找哪一家房仲公司的哪一位房仲？
如果您有特別喜好哪一家房仲公司，那當然就找您熟悉以及喜愛的。如果沒有的話，通常有品牌的房仲公司，不論是直營或是加盟，都有一定的規模與專業水準，您不妨多進幾家品牌店面，實際體會一下、比較一下各家房仲在回答您問題的時候是否專業與用心？您就可以知道您喜歡哪一家房仲，也可以決定要與哪一家房仲公司合作。
如果您有親戚朋友賣過房子，也可以請他們推薦他們認為優良的房仲從業人員。畢竟有實際經驗，推薦的房仲應該也是OK的。
另外我們在信箱常會收到房仲公司的廣告及名片。如果您近期要買賣房屋，也可以收集起來，依照上面所附的電話打打看，相信房仲們一定會很樂意接到您的詢問電話，您可以藉此機會印證一下自己對於市場的看法與房仲認為的實際房地產行情想法是否相同。
貨比三家不吃虧！您一定會找到專業又適合您的房仲為您服務。

找到房仲之後，簽署【委託書】以及【標的物現況說明書】非常重要！
您找到服務的房仲之後，房仲就會跟您約時間登門拜訪您。除了詢問您對於出價的看法之外，房仲一定會找跟您房子同樣或類似的房產目前實價登錄的書面資料以及附近的行情供您參考，也作為與您談話的依據。另外也是要實際看一下準備出售的房屋現況如何？
房仲會準備【一般或專任委託書】以及【標的物(就是您要出售的房子或車位)現況說明書】要您一一填寫！
委託書主要大項目會寫明：
1. 土地坐落在哪裡？面積多大？
2. 建物門牌號碼？主建物建號？共有部分建號？面積多大？等等
3. 車位的情況：車位位置？產權？車位管理費？使用方式？車位種類？車位尺寸？
4. 甲方 (就是你) 願意出售土地及建築物的總價格為多少？
5. 委託人簽名
6. 經紀人(就是房仲)簽名

上面就是委託書的大致內容。

社團法人新竹市不動產仲介經紀商業同業公會

標的物現況說明書內容非常詳實，細節也很多，要仔細勾選。圖片來源：社團法人新竹市不動產仲介經紀商業同業公會

更重要的，是關於您房屋的細節，就會登錄在【標的物現況說明書】中。
【標的物現況說明書】，房仲會根據說明書上的40多條項目一一詢問您，或找出房子的答案，等於是幫您的房子做了一次現況大調查與總體檢。所以【標的物現況說明書】非常重要，買方也會根據【標的物現況說明書】更進一步了解房子的現況，好做為出價的依據。【標的物現況說明書】這四十多項重要項目鉅細靡遺，許多都牽涉到房屋的現況、所處公寓或大樓的現況，這就牽涉到未來房價評估的高低，其中的重要項目包括：
1. 有沒有公寓大廈管理委員會？
2. 社區有沒有僱用管理維護公司？
3. 社區有無住戶規約？有無公共設施使用手冊？
4. 是否需繳交管理費、清潔費等費用？是否需繳交使用費？
5. 有沒有積欠應繳費用？
6. 有無社區公共基金？
7. 目前有無所有權人另須付費的社區公共設施修繕決議？
8. 本標的物(就是你要賣的房子)及共有部分是否有占用他人土地，或土地被占用、借用或其他界址之情形？
9. 是否知悉本標的物位於徵收計畫區內或禁建區域內？
10. 是否有捷運系統穿越本棟建物下方或上方或預定計畫？
11. 目前有無工程受益費之費用負擔？
12. 是否知悉本棟建物有沒有裝設行動電話基地台設施？
13. 本棟建案有沒有設置中繼幫浦機械室或中繼水箱？(大樓往往設置在第13層)
14. 對外通行巷道是否有無法通行或曾發生通行糾紛或需支付費用情形？
15. 電梯設費有無張貼使用許可證？
16. 本標的物或公設有無消防設施？有哪些？
17. 本標的物或公設有無障礙設施？有哪些？
18. 水、電管線於產權持有期間有無更新？
19. 產權持有期間是否曾有人居住？
20. 現在是否設有公司登記、商業登記、營業登記或執行業務使用？
21. 本標的物(你要賣的房子) 目前是否有出租或出借的情形？
22. 本標的物是否有發生兇殺、自殺、意外致死之情事？
23. 是否做過氯離子檢測？
24. 是否知悉聽聞本標的物或同社區他戶有海砂屋或鋼筋外露、混凝土剝落之情形？
25. 是否做作輻射屋檢測？
26. 現況有無滲漏水或壁癌之情形？
27. 委託前六個月內是否曾修繕漏水、壁癌？
28. 是否有水管或馬桶管路堵塞？
29. 本標的物是否有增建、違建之情況？
30. 本棟建築物含地下室有無發生過水災、火災？
31. 本棟建築物有無因為地震等天然災害被政府列為危險建築？
32. 本棟建築物有無傾斜？
33. 本標的物是否有樑柱或承重牆補強或拆除？
34. 本標的物的樑柱是否有顯見的間隙裂痕大於0.3mm？
35. 本社區是否列為政府列管之山坡地住宅社區？
36. 是否知悉本標的物室內格局曾變更？
37. 本標的物室內現況格局為幾房幾廳幾衛幾室？
38. 供應電源情況為獨立電錶？共用電錶？
39. 水源供應為自來水？地下水？獨立水錶？
40. 瓦斯供應為天然瓦斯？桶裝瓦斯？
41. 其他重要事項？
42. 委託人簽名

這些是不是了解一個房子現況的非常重要的調查資料？所以內政部規定委託書以及當作附件的現況說明書有三天的審閱期！
由於買方也可以藉此了解房屋的現況，因此我們據實以告才是最好的填寫原則！有壁癌就要寫，房屋有漏水也要寫，以免成交之後造成糾紛，買方認為賣方沒有充分告知而不買了！形成不必要的糾紛。

因為這些都可以透過修繕解決，或是買賣雙方約定好交屋前不用賣方修繕，而由買方統一裝潢時修繕，賣方再付款也行。

簽好委託書之後，房仲就可以大展身手，幫您賣房子了！

房仲賣房過程：尋找買方、拍照或拍影片登廣告、帶看、斡旋、成交

一般房仲會利用自己及公司所累積的買方名單先幫您過濾符合的買家，同時替您的家拍照或拍攝360照片、YouTube影片等等放在各大房屋網站上，費用由他們吸收。如果房子沒有成交，您是不用出任何一毛錢給房仲的，房仲等於做了白工，所以簽了約，房仲一定會努力幫您賣房！

帶看階段：如果有客戶喜歡你的房子，想看看，房仲就會告訴您買方時間，由他們「帶看」，您可以選擇在家或不在家都可以，看您方便。帶看組數越多，當然代表您的房子越熱門，但不代表一定會成交。我們只需要耐心等候房仲通知是否有人「出價」。是口頭出價還是「付了斡旋金給房仲，正式出價」？

住商不動產五泰房屋-線上帶看

房仲帶看為了因應疫情，也發展出線上帶看。圖片來源：住商不動產五泰房屋

斡旋階段：如果有買方願意付斡旋金給房仲(簡言之，就是買方與房仲正式簽訂了斡旋金契約或內政部的要約書等文件，如果房子沒有買成，斡旋金房仲會退還給買方；如果買成，斡旋金則變為房屋訂金的一部分)，那麼就代表他真的有意願買這間房子，也正式出價了，不是口頭說說而已，那麼我們出售房屋就進入「斡旋」的新階段。

斡旋金是由買方出的，這時候買賣雙方所開的價格往往是有差距的，這就要靠房仲在其間穿梭搓合，差距越小越容易媒合成功，當然，這也考驗著房仲的斡旋功力，以及買賣雙方的真正意願。賣方的真正底價是多少？買方真正願意出的價格是多少？有的時候房仲推一把就成交了，有的時候雙方僵持不下，差距只有一點點卻扼腕沒有成交。

這黃金斡旋期往往只有一到五天，也就是所謂打鐵趁熱！如果斡旋不成，那麼一切回歸原點。賣方回到房仲帶看尋找買家的階段，買方拿回斡旋金，船過水無痕。

三、賣房之道3：恭喜成交！如何完成手續？有哪些手續要辦？代書的角色是甚麼？

成交了！恭喜您！接下來房仲就會安排雙方簽約的日期。在這一天，買賣雙方加上房仲公司聘請的特約專業地政士(就是代書)以及房仲這四方會一起見證，簽署【不動產買賣契約書】！

【不動產買賣契約書】裡面詳細記載了出售這棟房子的資訊、買賣的總價是多少、以及最重要的價款支付方式，也就是房屋交易安全契約書，以及前面提到的不動產說明書現況調查表。

在簽約這一天，買方要準備繳交一成的房款，賣方則要準備土地所有權狀、建物所有權狀、到戶政事務所辦理的印鑑證明以及戶口名簿影本等文件，交給代書保管，代書會簽一張「證件保管憑條」連同簽約的正本一份給你，表示收到房屋的重要文件！

由於等於房子的身分證都交給代書去辦理過戶手續了，所以代書十分重要！而房仲公司所聘請的特約專業代書，等於公正的第三方，既不屬於買方，也不屬於賣方，雙方都不用害怕無良代書把錢騙走或是把房子偷偷過戶這種可怕的事，因為房仲公司等於也進來掛了保證，所以這正是找房仲公司買賣房屋的最大好處之一！那就是交易的安全！

一般而言買方分成三期付款，第一期買方支付總價的一成(往往以斡旋金加上餘款，湊成一成的款項)，在約定時間內匯入房仲公司在交易安全制度下設立的一個銀行專戶戶頭中。

這非常重要！這個專戶就是房仲公司為了安全特別成立的銀行專戶的戶頭，買方一般是匯款兩成，以及向銀行貸款八成匯入專戶中。這專戶非常安全，在房屋點交、完成過戶手續前，賣方拿不到！買方也拿不回去！這同時保障了賣方，也保障了買方！因為房子也還沒有完成過戶手續。

第二期往往也是房屋總價的一成，是在土地增值稅單核下的三日內，買方要匯入專戶內。這時專戶就有兩成的房價款項存在專戶裡了。

在成交到點交過戶這段大約一到兩個月的時間，錢擺在專戶中，房屋及土地所有權狀由專業代書在辦理過戶手續，而這段期間也是辦理銀行貸款，買方籌款，賣方準備清空、搬家的時間。這時間沒有一定的長度，而是由買賣雙方約定好即可，主要是因為有的時候賣方在賣房子的時候全家仍住在裡面，是先賣再買；如果房子出售時已經是空屋的狀態，那麼買賣雙方決定點交的日子就可以縮短一些。而買方向銀行申請貸款往往也要數周的時間，因此大家不要估計得太緊，一到兩個月可能是必須的。

第三期就是尾款。通常就是銀行所核准的貸款額度。在雙方簽約時，也會協商出點交的日期。

點交這一天，大夥兒又聚集了！包括賣賣雙方、房仲、以及代書。這時新的土地與房屋所有權狀已經完成，在代書的指揮下，大家一一完成點交，最後房屋的鑰匙在代書與房仲的見證下由賣方交給買方。點交完畢的當天或隔日，專戶裡的房屋款項就會匯到賣方的戶頭當中！一切就大功告成了！

接下來就是買方裝潢或是直接搬進去住、賣方獲得出售房地產價款的時刻了。

人生往往會經歷一兩次賣房，這經驗大家千萬不要變成痛苦的回憶！畢竟房子就是我們溫暖的家！我們也希望買方能夠好好照顧、使用這個我們曾經辛苦耕耘、經營的溫馨小窩！所以找房仲公司賣房好處多多，連帶會帶來有保障又安全的代書協助我們完成賣房的法律與財務手續，是過來人的經驗之談！希望大家賣房成功！

住商不動產五泰房屋-鑰匙示意圖