廣告上寫著：五分鐘到台北，捷運就在家門口，萬坪公園轉彎就到，學區好，制震宅......字字句句都打動著我們的心。

再走進樣品屋，看到擺得像西餐廳的長餐桌，餐桌上還擺著高腳蠟燭( 你家吃飯何時會擺蠟燭？還高腳？)，連盤子都是大小兩疊，超級夢幻！餐餐都像是在過生日晚宴。

 而一抬頭，全白色的廚具，再加上夢幻白色中島，好像白雪公主使用的一樣。

白色的中島，是許多人買房的夢想。圖片來源：Prexels圖庫

 客廳沙發氣派大方，牆壁上還掛著抽象畫。

白牆配上畫作，令人賞心悅目，也是樣品屋常有的擺設。圖片來源：Prexels圖庫 

陽台外邊是河岸無敵景觀。

無敵河景近年來也是許多預售屋的賣點。圖片來源：「昕彤觀瀾」昕彤建設提供

大理石廁所更是高級進口衛浴，可能還有按摩浴缸加花灑，比五星級飯店還要五星級！

大理石是浴室常見的高級石材。圖片來源：Prexels圖庫 

主臥室的棉被看起來鬆軟無比，大衣櫃也設計在主臥裡面，還有夢寐以求的梳妝台、更衣間 …

漂亮的主臥室總是讓人很想擁有。照片來源：Prexels圖庫 

這樣的預售屋，夢幻到了極點，誰能抗拒？大家早就已經幻想自己住在裡面的幸福感了。

美麗又夢幻的預售屋，所有人看的都心動。 照片來源：Prexel 圖庫

但…… 等等！這種預售屋所販賣的夢一定要醒！買房子是一輩子的重要大事，都是上千萬元的交易，大意不得！尤其是預售屋，你買的時候根本看不到自己買的東西是方的還是圓的！樣品屋就己經告訴你是樣品不是真品！如果買預售屋，就代表一種信賴感，雖然你還沒有看到成品，但是辛苦賺來的錢，就已經要百萬百萬的付了，所以，能不慎重一點嗎？

今天就教大家「買預售屋一定要先解的十五道習題」！這就是一篇必讀的「預售屋完全攻略手冊」！

購買預售屋，有十五道習題要解。照片來源：591

一、甚麼是預售屋？新成屋？中古屋？

買房子的ABC先要告訴大家，也就是甚麼是預售屋、新成屋與中古屋。

1. 預售屋：基本上房子還沒有蓋，建商領有建築執照，因此只有基地，沒有蓋好的房子。只有樣品屋，甚至潛銷期連樣品屋都還沒有，就開始銷售了！這就是「預售屋」。通常在你買了之後的兩三年，甚至更久的時間才會蓋好。依照不動產經紀業管理條例第4條第3款，預售屋是指領有建造執照，但是尚未建造完成而以將來完成之建築物為交易標的，這就是預售屋。

2. 新成屋：也有的建商是先建後售，或是從預售屋開始銷售，一路賣到已經房子蓋好了，還沒有賣完，繼續賣，這時「預售屋」就變成「新成屋」了。新成屋往往指的是剛蓋好大約三年內的房子，都算是新成屋。

3. 中古屋：房屋已經經過一次以上的轉手買賣，或興建完工，已經領取使用執照超過三年以上的房屋，我們稱為中古屋。所以中古屋不一定是舊房屋，新完工的房屋(新成屋)也有可能是中古屋，因為在蓋好之前可能就多次轉手了。如果你已經不是向建商買房，而是向一般民眾買房，也就是買二手房，那麼買的房子就算中古屋了。

預售屋、新成屋、中古屋哪一種好？其實是各有優缺點。

簡言之，預售屋的最大優點就是付款壓力比較小，不需要一次就拿出總價的10%~15%。缺點就是看不到你買的房子，究竟是窗外有藍天，還是次臥真的小，因為還沒有蓋好。

新成屋優點是看到成品了，好壞分明！每個房間大小一目瞭然。窗外的景色是跟預期一樣藍天綠地，還是發現對面大樓與角度剛好跟自家對沖？但也因為好壞分明，往往價格會比預售「真實」！如果蓋的真好，眾人搶購，甚至秒殺，那麼會比預售價格高；如果蓋出來發現了數年前沒看到的缺點，或是遇到房地產景氣反轉，那麼也可能價跌！

至於中古屋，優點就是價格比新成屋及預售屋來的便宜，因為已經不是新房子了！但也不是絕對。例如民生社區的房子這四十年下來，仍然是越漲越高，沒有越老越便宜的跡象。但一般而言中古屋的價格確實會比新成屋或預售屋便宜。中古屋的缺點就是可能老舊一些，新屋主需要重新花一筆裝潢費用。

二、購買預售屋的優缺點？

購買預售屋之前，我們要先了解買預售屋的優缺點究竟為何？優點喜不喜歡對你重不重要？缺點是否無法忍受？請看下表：

三、買預售屋的流程是甚麼？14大流程帶你走一遍！

購買預售屋的流程跟新成屋以及中古屋的流程最大不同，就是時間比較長！買預售屋從頭到尾有14大流程，報給你知：

1. 事前調查：

在買預售屋或是踏進樣品屋之前，最好不要是一張白紙！可以留意：

• 預售區域好不好？自己喜不喜歡？
• 未來這附近有沒有重大建設？
• 附近區域行情平均單價每坪多少？
• 未來交通動線優不優良？
• 學區如何？如果有小朋友的話，未來如何上學？
• 公園在哪裡？
• 菜市場又在哪裡？
• 商業機能在哪裡？
• 需不需要離大醫院近？藥局在哪裡？牙醫在哪裡？小兒科耳鼻喉科在哪裡？
• 面臨大馬路還是小巷？
• 停車場出入方不方便？
• 坪數大小符不符合自己家庭的需求？
• 每坪單價是創區域新高？還是符合市場行情？
• 建商評價如何？
• 營造廠是哪一家？

……這些都要有事前的關注，要蒐集各種資料，要上心，以免一進到銷售中心，一聽到銷售小姐或先生的話術，就飄飄然忘了自己是誰，就感性下了訂金！回家之後才大夢初醒，這種懊惱後悔的例子非常多。

購買預售屋，事前調查很重要。照片來源：網路

總之，買房子事前的資料蒐集的越多，就越知道自己想買的是甚麼樣的房子或預售屋，就會越理性，這樣到了預售屋銷售地點，才知道甚麼是真？甚麼又是話術居多。其實就是先做一下功課。

而且如果要買房，去多幾家預售屋現場，不要只去一家，相互比較一下，就更能知道自己想要的是甚麼條件。

2. 賞屋看屋：

到了銷售中心，也不是走馬看花亂看，可以留心以下重點：

(1) 建築基地(不是銷售中心或樣品屋)以及周邊是否有嫌惡設施：早晚各看一次或多次，感受未來蓋好之後的實際環境。許多預售屋地點平日異常塞車，但假日看不出來，偏偏我們往往就是假日去的銷售中心。

(2) 基地的土地分區：是工業宅？商業宅？還是住宅用地？一定要分辨清楚或問清楚。有的預售屋低於市場行情，很可能是工業宅，或是地上權的房子，不要傻傻分不清。

(3)未來房屋的格局、朝向、樓層、建材、屋內動線、幾戶共用一部電梯 ( 戶梯比 )、公設比、公共設施陽台、雨遮等：都可以在銷售中心得到答案。至於樣品屋怎麼看？在後面我們會詳細說明。

購買預售屋到接待中心，往往可以看到巨大的房屋模型與模擬的四周環境。照片來源：591

3. 訂金預付：

我們看好了房子，就可以訂房了！這時候就會出現訂房的文件要簽屬，上面載明關於我們要預購的房子的種種細節，這文件就是「預訂單」，我們也俗稱紅單，因為客戶聯是紅色的，討喜。下圖就是紅單的樣張：

預售屋的預定單，就是俗稱的紅單。資料來源：創意家行銷

而預購的紅單，因為日期的不同而分為兩種：

(1)潛銷期紅單：因為是潛銷期，還沒有正式開賣，許多購屋資訊包括戶別、坪數、價格等等都未定，因此形成了可能轉手就賺的弊端，成為許多無本投資客的賺錢手法，卻也扭曲了房地產市場的真正價格，容易淪為炒作的工具。因此內政部在2021年七月一日上路的「實價登錄2.0」，就明令禁止紅單轉讓！規定：

預售屋銷售者收受定金時，應以書面契據確立標的物及價金等事項，並不得約定銷售者保留出售、保留簽約的權利或其他不利於買方事項，且買受人不得將預售屋紅單轉售予第三人；違法者將按戶（棟）處15萬～100萬元罰鍰，以杜絕投機炒作。 

(2)正式的預約單：從戶別、房地價格、車位價格、總價款，一路到簽約金、開工款、工程期款0期到幾期，銀行貸款、交屋款、總計、已繳款明細等等，全部都登錄得清清楚楚。

接下來就是小訂的問題了。

• 小訂5萬元到10萬元左右：

就是當我們看完預售屋要進行議價之前，通常會先付個「 小訂 」，大約是5萬到10 萬左右，一萬、兩萬、三萬有時代銷公司也是會接受的，表示我們對於這間預售屋真的非常有興趣，也希望代銷公司或建設公司不要再介紹或賣給別人。然後我們就跟建商開始進行更近一步的細節討論。當然，有的時候沒有帶那麼多現金到銷售中心，就是用刷卡的付小訂，所以小訂金額不一。因此究竟小訂是要付訂金多少？可以看銷售現場的規定及現場狀況而定。

• 補足到總價的5%：

議定好價格和建材等細節之後，一般而言我們會在拿到買屋確認訂購單(就是紅單啦！)之後要「 補足 」訂金到總價的 5% 。之後根據議定的內容，在逐條確認契約沒有問題後，就可以正式簽約了！

4. 審閱簽約：

• 簽約金與開工款5%~10%：

注意！這時必須繳交的「 簽約金 」以及「 開工款 」大概是總價的 5%到10 %了。如果總價是一千萬元的話，那麼就是到了這個階段要準備台幣50萬到100萬元了。

因此，預售屋的「頭期款」，包含訂金（小訂、補足）5%、簽約金及開工款又5%到10%，加起來通常是房屋總價的10%到15%，就是我們要買預售屋要準備的錢了！這部分是沒有辦法向銀行貸款的！

當一切都完備了之後，就可以簽約了。如果簽約之前反悔，依規定可以拿回所有的訂金，不用擔心！合約簽訂之前有五天的賞閱期，但是一旦簽訂之後，違約的賠償金，就變成總價的15%，所以合約不能亂簽！

在簽約時，我們有15點是預售屋簽約時必須注意留心的：

(1) 建商是否領有建造執照？

(2) 是否有不合理的訂金支付與審閱期？

賣方，也就是建設公司，不可以要求買方須先支付訂金才提供契約書審閱期五天。而在審閱期間，我們可以詳閱契約書狀內條文是否符合公平原則，建商也不可以在契約內加入「已充分閱讀故放棄審閱期」。

(3) 再次釐清房屋面積坪數及單價

尤其是含夾層的房屋，更要了解到底合不合法，才能正確計算主建物單價。

(4) 貸款額度是多少？

許多預售屋在代銷的階段就已經設定好未來合作的貸款銀行了，所以可以在這個時候了解所配合的銀行貸款額度與還款計畫。

(5) 建材與設備是否與交屋時相同？

為了防止房子蓋好之後的爭議，我們看房之後務必要留下當時的DM、文宣和載明當時銷售人員所承諾的家電、設備、建材的廠牌、規格、等級與保固時間，並且註明於契約中，才能保障自己不被唬弄。注意！建商在廣告或DM愛用「廚具、衛浴使用某某牌或同級」，這「或同級」三個字就是變花樣的通行證，千萬要注意！

(6) 物件資訊是否有清楚標示？

買賣契約中應該註明土地坐落地段、地號、建築基地面積、持分比、或坪數、樓層、戶號、每層戶數。如果有購買停車位的話，應註明車位規格特別是高度，並影印賣方建造執照的配置圖、平面圖附在買賣屋契約中。

(7) 土地產權有沒有問題？

如果建商是與地主合建，務必與地主簽立土地買賣契約及與建商簽立房屋買賣契約，以免日後拿不到土地產權。

(8) 開工、完工、交屋日期是否註明？

(9) 完工後之管理維護及保固期限

合約要載明建商的保固期限，一般結構體至少15 年，建材設備如門窗、粉刷、地磚約一年、保固的範圍、年限和售後服務，也可以要求保固卡。

(10) 清楚了解違約事項

預售屋從簽約到實際交屋大約要經過1到3 年的時間，因為很長，所以契約內容應該把如果違約怎麼辦的條款詳細載明，以避免日後發現房屋有瑕疵或重大問題的時候，如果我們想要解約卻因違約條款而造成損失。要注意！違約金一般而言是5 ∼ 10%，不可謂不重！成交總價可以磋商，最高上限15%；若沒有簽約就反悔了不買了，訂金是可以全數退還的。

(11) 房屋稅與地價稅怎麼劃分負擔？

交屋前的房屋稅與地價稅是由建商負擔，交屋之後，就是由屋主負擔了，清清楚楚。

(12) 瑕疵修繕怎麼處理？

如果簽了約，要交屋的時候發現瑕疵怎麼辦？別擔心！內政部預售屋買賣定型化契約有規定：「雙方驗收時，賣方應提供驗收單，如發現房屋有瑕疵，應載明於驗收單上，由賣方限期完成修繕；買方並有權於自備款部分保留房地總價5%作為交屋保留款，於完成修繕並經雙方複驗合格後支付。」因此可以在建商完成修繕、複驗合格後，才需要付交屋款那最後的5%。

(13) 履保專戶

買賣房屋必須堅持承作「履約保證制度」，這是保障買賣雙方的一個優良制度。買賣價金務必直接匯到專戶裡面，並且開立收據或於契約書記載為證，而開立票據記得要以賣方為受款人，並且禁止背書轉讓。

(14) 保存對話紀錄

建議所有協議、議價、承諾或取消等討論內容，都盡量以通訊軟體溝通，這樣可以保留對話紀錄，以備不時之需。

(15) 有重大違約問題的話盡快提出訴訟

建商如果違反「主要建材及其廠牌、規格」、「開工及取得使用執照期限」、「賣方之瑕疵擔保責任」的規定，買方得依法解除契約，這些都是保障消費者條例，合約上最好也加註上去才有保障。如果有必要，可以向法院聲請假扣押或假處分、向地方政府消費者服務中心申訴，避免耗費時間，讓自己的損失擴大。當然，如果已經走到需要到法律程序來保護自己的權益的時候，那麼也必須面對它、處理它才行。

了解並且注意了上面的簽約15項查核原則之後，簽約應該就不是太大的問題了。

5. 預售屋客變：

這就是預售屋的好處了！可以在建商指定的期間內針對房屋內部做適合自己的修改，這就是「客變期」。

原則上客便以一次為原則，千萬不要一下子改變這裡一下子改變那裏。究竟要改哪裡？我們要一次想清楚。

基本上可以客變的地方分成四大類，並不是我們隨心所欲、想要變都能變的。可以客變的四大類是：

(1) 格局變更：

也就是隔間牆的變動，包含變更牆面的位置、增加牆面、取消牆面，或是變更開門位置與門洞大小等等。

(2) 水電管線及插座配置：

水路管線包含給水和排水系統，電路則包括照明、電器迴路，以及插座、弱電系統等等，都可以客變。

(3) 建材選擇或退換：

某些建案會提供不同材質、樣式的建材讓屋主挑選，屋主可於客變的時候依照個人的喜好決定。但是如果對建商提供的建材不滿意，也可以將不需要的建材退除扣小部分房款，在建商交屋之後，再更換為自己喜歡的樣式。

(4) 設備退換：

建商提供的基本設備通常包含廚具和衛浴設備，某些建案還會提供暖風機、微波烤箱、洗脫烘三合一洗衣機、冷氣，甚至是洗碗機等等，其實這些都是羊毛出在羊身上。當設備不符合你的需求的時候，可以向建商詢問是否能夠更換，或是直接退掉不想要的設備，自行訂購和安裝喜歡的品牌和款式。

預售屋一大好處就是可以客變。圖片來源：Prexels圖庫

簡單來說，如果格局變更了，那麼插座是否要多設幾處？電話線怎麼走？這些都是會連帶改變的。如果要避免未來新家使用太多延長線，那麼在「客變期」多考慮清楚，就是最好的方法。

6. 繳交工程款：

這一個步驟牽涉到財務與未來的繳款方式，所以大家一定要弄清楚！基本上預售屋的好處就是不用一下子拿出總房價的一成到兩成，這一成到兩成可以分成兩到三年出，也就是利用房子還沒有蓋好的時候逐次付款。

建商的收工程款方式可以分成三種：

(1) 按工程期繳交：依照工程的進度，按期繳交。例如地下室完工繳多少？蓋到幾樓繳多少？公共設施完工又繳多少？這事前建設公司都會規定清楚。我們要注意！有的建設公司在改樓層的時候並不是一個月一層，所以繳款速度可不項是貸款一樣一個月繳一次，有可能變成兩個星期就要繳交一次。

(2) 工程期零付款：也有的建商會打出「工程期零付款」來打動消費者。但是我們要注意，該繳的還是要繳，只是時候未到！在工程期間零付款，可以想見一蓋好之後，要一次付的金額就比較大！是典型的「先甘後苦」。

(3) 按月繳款：按月繳款好處是非常有規律，可以事前好好規劃財務計畫，不會忽然需要付款。

一般而言，開工時的開工款大約是3% 到5%，後續工程款大約是10%~15%。交付房子價金的時候，一定要確認建商有沒有設立「履約保證」機制。同時為了同時降低預售屋買賣風險，可以直接將款項匯到建商指定的信託專戶。

7. 使用執照申請：

當建商開始向建管單位申請使用執照的時候，就代表房屋的主體已經完成了！這個階段建商可以開放我們參觀房子了！就可以知道我們買的房子是否跟預售的時候一樣！

也有的買家是這個時候才買房子的，那麼就可以直接看到成品，這時候房子仍然是算預售，不是新成屋，因為還不算完全完工。

8. 銀行對保：

建商拿到使用執照以後，就會請我們到銀行對保了！

銀行會審核房屋的價值以及我們的貸款條件，主要是審核我們的貸款資格(例如是青年首購？還是軍公教？還是銀行員工？還是一般民眾？這優惠利率都不一樣 )以及貸款成數(豪宅、地區、戶數、套房還是非套房都不一樣) 。

注意！我們在預售屋的時期往往建商幫我們規劃可以貸款八成七成等等，這都是紙上談兵的規劃。能貸多少一切都是要看銀行！目前央行有一系列規定，如果你已經貸款了幾間房，那麼貸款成數就會降低。如果是央行定義的豪宅，那麼貸款成數也是低的。

至於利率方面，建商往往會跟銀行談整批住戶的利率，可能會有一些優惠。當然，如果不使用建商優惠的話，也可以自己跟自己比較熟悉的銀行洽談。

所以對保是對甚麼？是對我們的貸款種類、貸款利率、攤還方式。

另外我們買方還要簽一個「撥款同意書」，就是同意建商把房子過戶到你名下之後，銀行貸款下來，建商可以拿到銀行貸款的同意書。

9. 完稅：

買房所需要的稅是很多，許多也是我們人生第一次碰到，不過也不用擔心！原理都很簡單，並不複雜。

有以下的稅款：

(1) 地價稅、房屋稅：交屋日前是建商負擔

                   交屋日後是買方負擔

(2) 土地增值稅：由建商負擔

(3) 印花稅、契稅、相關規費：由買方負擔

10. 房屋過戶：

主要是建商委託代書來辦理房屋過戶，依規定會申請房屋及土地所有權狀，要在建商領到使用執照四個月之內辦好。

這也是內政部買賣預售屋定型化契約所規定的，建商必須遵守，也保障我們的購屋者的權利。

11. 房屋驗屋：

驗屋是我們一個重要的買房流程，千萬不能輕忽或是隨便看看就說沒問題！

要驗屋，就有驗屋單！告訴我們究竟一個房子要驗收那些地方與細節。在預售屋快要蓋好的時候，我們就可以準備展開驗屋了。驗屋分為自己驗以及專家驗(也就是請設計師或是驗屋公司幫我們驗)。因為買房我們已經花了至少千萬元，建議如果慎重的話，可以請驗屋公司協助。如果坪數比較小，則請設計師驗也可以。驗屋費用大約1.5萬到5萬台幣不等，費用還算是合理，是跟坪數大小有關，雖然花了錢，但可以換來安心也是非常划算的。因為驗出來的問題，大大小小，鉅細靡遺，建商是要改進複驗的，所以我們必須慎重。這樣房子才能住得久又安心。

下面就是驗屋單的重點：

(1)在門窗部分：

(2)在天花板、牆面以及磁磚方面：

(3)在開關、插座、照明方面：

(4) 在衛浴方面：

(5) 在廚房方面：

(6)在陽台方面：

(7) 在給水管路與水錶方面：

(8) 在瓦斯管路方面：

(9) 在配電箱方面：

上面的檢查項目的確很細！交由專業人員為我們詳細驗屋，確實會比我們自己專業的多。免費的最貴！自己驗可能因小失大，沒有檢查出來缺點，以後反而要花更多錢來彌補。

12. 房屋交屋：

我們上面的驗屋，如果驗出瑕疵，那麼建商必須限期完成然後再複驗，注意！這時一定要保留尾款5%作為複驗的依據，這是內政部預售屋買賣定型化契約所規定的，建商必須遵守，這也是保障我們買屋人。如果建商沒有遵守，那麼可以罰款三萬元以上三十萬元以下。

經過漫長的等待，終於交屋。照片來源：Prexels圖庫

13. 管委會成立：

交屋之後，建商就要協助社區成立管委會，管委會十分重要！未來社區要能夠良好運作，管委會的好壞會影響到社區的未來。沒有管委會的話，許多公設例如游泳池、KTV、健身房等等可能無法運作，社區就不完整。另外大家都在裝潢，沒有管委會，連電梯是否有保護措施都沒有，也沒有住戶公約，社區會比較混亂，管委會成立之後社區比較容易早日上軌道，對於房價也是有正面影響。正因為如此，每位住戶進住之後也不要積欠管理費！否則管委會缺油少鹽，也是無法運作，帳還是會算在每位住戶頭上。

14. 公設點交：

管委會成立之後，就可以跟政府機關以及建商一同進行公設點交的工作，包括消防、對外道路、水、電等等設備也就能早日改善瑕疵上軌道。而管委會初期也要迅速討論出財務管理、裝潢管理、停車場管理、廢棄物管理、寵物管理、保全、物業管理等辦法，社區才能共同走下去。

四、買預售屋第一道習題：怎麼找到好的建商？

大致了解買預售屋的14大流程之後，我們就可以開始找預售屋了！第一道習題就是：怎麼找到好的建商？

有七大步驟可以做：

1. 查詢商工登記

從經濟部商業司的網站可以查到建商的基本資料，包括成立的時間長短、資本額是多少？公司負責人是誰？經濟部商業司商工登記網站網址是：https://findbiz.nat.gov.tw/fts/query/QueryBar/queryInit.do

2. 查詢公平交易委員會

為什麼可以查公平交易委員會？因為廣告不實的話是由公平交易委員會處理的。平交易委員會網址是：https://www.ftc.gov.tw/internet/main/decision/decisionlist.aspx

查詢路徑為：業務資訊→本會行政決定→案由→輸入「建商名稱」→查詢

3. 查詢司法院判決書

這裡可以查到建商是否被告過？查詢路徑是：司法院─法學資料檢索系統：https://law.judicial.gov.tw/FJUD/default_AD.aspx

查詢路徑：裁判書查詢/簡易案件查詢→檢索 字詞→輸入「建商名稱」→送出查詢

4. 查詢建商資訊觀測站

如果嫌上面三個網站查詢麻煩，也可以登入「建商資訊觀測站」，就有上面三項資訊融合在一個網站上。

5. 觀察建商的售後服務

我們也可以比較看看各建商的售後服務做得好不好來判斷是否是優良建商。例如防水保固一般是一年到三年，而潤泰推出20年防水保固，國泰推出5年防水保固。這兩大建商蓋的房子許多人認為是比較優質的。當然，潤泰建設與國泰建設的房子單價往往也比市場高出一些。

6. 收集住戶評價

這是我們消費者最常了解建商的方式。拜網路之賜，許多網站都有買房或是賣房子的心得版面，我們只要Google一下就可以得到許多人關於這個社區或房子的意見、看法，許多問題都會暴露在網路上。我們拜讀這些歷史留言的時候必須注意，這裡面有問題已經解決了，有的懸而未決！我們多看、多打聽總是好的。這裡面許多都是建商過去的建案，那麼口碑就會在網路上面流傳。

為什麼有的建商房子蓋得那麼快？

為什麼有的建商推案量那麼大？

為什麼有的建商專門蓋豪宅？

為什麼有的建商建是賣得比別人貴？

這都是其來有自，大家可以綜合比較，得出自己的結論。

總之，建商那麼多，如果自己不喜歡某建商，那麼又何必向它買房呢？選擇很多，大家可以多多比較。

7. 避免一案建商

名聲大的建商固然未必都是好名聲，但名不見經傳的建商我們更要小心！不可諱言的，部分建商是只有這一個建案，公司是為這個建案才成立的，因此往往建案完工日，就是公司解散時。未來如果需要建設公司出面，公司卻已經解散經年了！找不到人負責了！所以如果我們預售屋剛好遇到一案建商，那麼風險必然大一些，要慎重考慮。

8. 需要撥開建商名字的迷霧

有時我們不喜歡某甲建設集團的建案，但是卻不知道這某乙建設也是隸屬於某甲建設集團的，所以還是逃不出某甲建設集團的手掌心！目前在網路上有整理出來較為完整的建設集團的公司名稱，大家可以參考：這不代表下列的集團房子不好，而是這些集團推案量大，喜歡的民眾仍然可以購買，不喜歡的民眾就避開。

(1)寶佳機構：

資料來源：維基百科

寶佳機構在國內推案量非常大。照片來源：寶佳機構

(2) 茂德機構：中德建設、寶德建設、精業建設、漢翔建設、眾德建設、茂德建設

茂德建設以是國內推案量十分大的建商。 照片來源：茂德建設

(3) 麗寶機構 : 福容開發、名軒開發、鵬程建設、廣春成建設、定泰建設、麗盛建設、麗源建設、麗寶建設

麗寶建設在許多地方以及重劃區都有建案。 照片來源：麗寶建設

(4) 中悅機構 : 中悅建設、中鈞建設、祐杰建設、信住建設、捷寶建設、晃茂營建

中悅建設的房子都以歐式古典為特色，是豪宅的表徵。照片來源：中悅建設機構

(5) 森聯機構 : 寶座建設、泰祥建設、聯耀建設、聯誠建設、南蒲實業、南潘實業

森聯機構在林口的大案：摩天41。照片來源：森聯機構

(6) 甲山林團隊 : 甲山林建設、甲山岳建設、甲士林建設

甲山林建設從代銷起來，近年來攻城掠地，也成為國內知名建商。照片來源：甲山林建設

(7) 璞園團隊 : 璞園開發、璞石建設、璞全建設、璞永建設、璞慧建設、璞磐建設

璞園建設的大案：璞園信義。照片來源：璞園建設

上面所列的建設集團或機構都非常大，他們所蓋的房子也有一定的口碑，許多民眾也指名要買某某建設的房子比較安心！所以我們買預售屋，是甚麼建商蓋的其實非常重要！因為看不到成品，所以關於建商，確實需要我們在光顧之前下一番功夫了解。而每家建商都有官方網站，上面詳細記載了該公司目前做作的建案以及以前所作的建案。所以這些已經蓋好的建案有沒有得獎？在網路評價如何？都可以查得到，我們就可以判斷這家建商到底優不優。

五、買預售屋第二道習題：要先了解建案周邊環境！接待中心是建案地址嗎？

現在網路十分發達，我們知道某某預售屋，可能是看FB、Google或是其他的網路宣傳影片或是精美網頁得知，這有利於我們初步認識這個預售屋。

不過要買預售屋，不能紙上談兵，建議一定要到現場看一看，即使我們對於現場的區域很熟悉也要一看。

因為根據過往經驗，許多預售屋的建案地址，並不是預售的接待中心！千萬不要以為工地就是接待中心，這是錯誤的！許多建案在銷售的時候因為工地已經在建或是在巷子裡，因此接待中心就擺在附近人潮比較多或是停車方便或是地方比較大的馬路邊，這也無可厚非，不是騙人！因此我們一定要到現場一探究竟。

如果接待中心就是未來建案的工地所在，那麼就剛好可以看一下周邊的環境！

• 前後左右有沒有其他工地或建設？
• 未來會不會遮住視線？
• 有沒有嫌惡設施？
• 學區如何？
• 幼兒園在哪裡？有沒有安親班？
• 有沒有公車或捷運經過？
• 商圈在哪裡？
• 菜市場近不近？
• 最近的醫院或是各科專業診所在哪裡？
• 離大賣場、超市近不近？
• 工地周遭晚上明不明亮？

…這些都可以一一觀察。畢竟一棟住宅大樓，東西南北買的位置不同，景觀就不同。

也可以利用空拍機拉高看一下高樓的景觀究竟是如何？

如果工地跟接待中心地點不一樣，那麼除了接待中心看一下，樣品屋參觀一下之外，一定要到工地看一下，以免錯買。

國內的接待中心設計愈來越漂亮！照片來源：德隆室內設計

六、買預售屋第三道習題：先了解代銷公司及建商的七大花招與手法！

現在我們要走進接待中心了！說實在話，每一個接待中心都是夢幻屋，不但有親切的銷售小姐說明附近區域，更有立體模型讓我們觀看，此外還有影片及各種格局的樣品屋供我們幻想、作夢，一切的目的就是要我們買單！所以我們千萬不能感情氾濫成災，必須以理性的態度看待一切。首先進入接待中心最好兩人以上同行，畢竟兩人同時暈倒於銷售人員的催眠與話術之下的機率比較小，總有一人是比較理性一些。

而進入接待中心之後，代銷與建商有甚麼手法或花招我們要識破不要被誤導呢？我們擬了七大手法與花招，請大家小心：

1. 接待中心每桌都有人在買屋，是真是假？

由代銷人員假扮買屋看屋者，讓買屋的民眾誤以為這預售屋很熱門，幾乎到了秒殺的狀況，再不買就買不到了。這種演戲也是時有所聞。

我們怎麼判斷真假？首先判斷大環境景氣。這種手法在景氣好、賣相佳的預售屋是不用的。要如何破解？我們不妨多看幾次接待中心，看外面停車的狀況，就可以知道究竟是門可羅雀，還是真的人滿為患？

這也是許多接待中心在周末假日會舉辦活動衝人氣的原因。至少接待中心看起來熱熱鬧鬧，氣場強一些，對於買氣也是有幫助的。至於真正要買房子的我們，只要堅定意志，不要受到人多人少的影響，就對了！

2. 只剩兩戶，再不再就買不到了！真的嗎？

這些都是銷售話術，當然是假的居多！首先我們可以判斷，這接待中心存在這裡多久的時間？如果已經好幾個月，那麼「只剩兩戶」就是不太可能的事。如果才剛蓋好我們就來光顧，那麼更不可能！我們要知道房地產單價高，動輒上千萬，是不太可能「秒殺」或「有錢也買不到」的。所以不要受到銷售人員催促的影響，也不要受到接待中心看板上一大堆紅紙條賣出的影響，只專注在自己喜歡的樓層與格局上就好。因為：誰知道是真的假的呢？

3. 買屋就送裝潢、家電、iPhone、甚至汽車！注意！羊毛出在羊身上！

確實有建案曾經推出買屋送汽車的大手筆，但是那都是宣傳的手法之一。我們必須銘記在心的就是：賠本生意沒人做！羊毛出在羊身上！建商不是做慈善事業，因此銷售期間送的裝潢、家電、iphone甚至汽車，也都是出自我們自己的荷包！尤其是我們要想一想，許多家電固然體積龐大，但是也不過才幾萬元！建商只要每坪單價提高幾百元就出來了，所以真的不要在意建商送甚麼這種小錢或小便宜，我們要在意的是大錢！例如建材好不好？避震好不好？每坪單價多少？總價多少？這才最實際！

如果建商真的又購屋就送家電，那麼簽約的時候我們一定要把家電品牌、型號寫下來，以免建商黃牛或是又變成「同等級家電」，那麼就上當了！

也可以要求建商將送的家電、汽車從總價款裡面扣。汽車六十萬就扣總價六十萬！畢竟六十萬的車子，您可能已經有了。折到總價裡可能比較實惠些。

不過實價登錄2.0已經在2021年7月上路，政府要求民眾必須將交易細節更具體的說明，包括仲介費、裝潢費、或內含家具、家電，都要載明。如果資訊不清，建商與購屋者將處以6千~3萬罰鍰；若申報價格不實，也會受罰3~15萬元。所以購屋資訊是越來越透明。

4. 左手賣右手，把價格做高？

這也有許多傳聞中的案例！所以我們就要找有口碑的建商。由於實價登錄越來越上軌道，現在連預售屋在簽約之後30天也要登錄，所以價格越來越透明！我們不妨多留意多查實價登錄的資料，畢竟同一區域價格不會相差太多！不可能高到離譜！

至於實價登錄2.0由於剛上路不久，大家擔心預售屋可能有建商或代銷業者，會先簽訂假契約拉抬價格，完成實價登錄後再解除契約，如此沒有實質上或名目上的交易所得，又沒有納稅成本，卻能利用實價登錄資訊哄抬價格炒房，恐成一大漏洞！林家正指出，針對此部分已擬定嚴密查核機制，各縣市政府受理實價登錄申報案件後，內政部說已經注意到這漏洞，將嚴格進行檢視，並篩選剔除特殊交易或顯著異於市場正常交易的案件資料，以避免藉由申報特殊交易價格，造成定錨或影響市場交易價格。可見大家的擔心是真的！這一點可能要政府再加強修改法令，來杜絕這項漏洞。

5. 更高明的手法？簽AB約，超貸又可抬高房價？！

甚麼是簽AB約？簡單來說，就是例如房價為一千萬，原本可貸款800萬。建商與買家講好簽一個A約是售價1200萬，那麼就會向銀行多貸款為960萬，多貸了160萬元。然後實價登錄房價變成1200萬元之後，建商與買家再依照B約行事，把多貸的錢退給買方。未來買方再把房子賣出去的時候，依實價登錄可能變成賠本賣房，其實不然！這避免了房地合一稅，建商也墊高了房價！但是這種取巧的方法是違法的！因為對銀行而言是超貸，而且恐觸犯《刑法》中「使公務員登載不實罪」，使實價登錄有造假的嫌疑。所以民眾千萬不要有這種想法！也不要配合建商做這種事。

6. 車位價格小心動手腳！

由於停車位也有上下層、平面或機械、好停或不好停、區位優劣等問題，因此建商有時也會在停車位上動手腳，價格灌些水或是減些價，讓每坪房屋的單價比實際上高！這是我們必須留意的。我們在計算每坪單價的時候一定要扣除停車位以及雨遮，否則就吃虧了。

7. 小心0自備款的誘惑！

由於年輕人口袋不深，因此有多少自備款始終是買房的第一先決條件。有的建商為了促銷房子，推出「0自備款」的手法，吸引自備款不多的民眾買房。這一點大家一定要想清楚，因為銀行貸款最多就是七八成，剩下的兩成到三成就是我們要出的自備款！如果建商是無息貸款給我們當作自備款，那麼頭大的是：你等於借了兩筆貸款，一筆銀行貸款要還二三十年；還有另一筆向建商借的貸款也要還哩！向建商借錢就算是沒有利息，一樣要還本金，那麼我們的財務吃得消嗎？不要因為無息就貿然投降買房，還是要看我們未來每個月的還款能力如何？

否則就算無息，每個月本金還不出來也沒用！

七、買預售屋第四道習題：美美夢幻樣品屋怎麼看眉角？透視樣品屋的

14大秘密！

每一間樣品屋，都是建商不惜下重本打造的夢幻之屋、黃金之屋、童話之屋，也是賺錢之屋！上百組甚至上千組買家，就在看過樣品屋之後開始作夢，夢想自己是男主人或女主人，然後就飄飄然，彷彿王子或公主的城堡降臨眼前。我們須知：樣品屋終究是「樣品」，不是真的你的家！否則為什麼我們看經過人住進去之後的中古屋，許多又是那麼的慘不忍睹？

而樣品屋為了讓我們看起來大，看起來美，看起來實用，看起來舒適，許多地方都是「失真」的，來！列給你看：

1. 空間不夠？樣品屋就做成開放式空間！廚房、餐廳免了？

現在主流的房型是兩房與三房，但是公設要扣掉三分之一的坪數，所以室內空間就變成比較不足。但是房屋總價又不能拉太高，民眾的錢就是那麼多，因此許多兩房與三房是硬隔出來的。所以實際的第二房及第三房，是不夠擺雙人床或是無法容納床、衣櫃、書桌的。

那麼樣品屋要「顯大」，怎麼辦？建商或代銷最常用的方法就是「不隔間」！美其名叫做「開放空間」。開放空間感覺很美式，但美國房子比台灣的大了許多，台灣的房子要學美式的開放空間，室內坪數肯定要三十坪起跳！因此樣品屋，我們就會看到客廳與餐廳不隔間，餐廳再與廚房也不隔間，形成一個較大的空間，確實容易「顯大」！有時連書房跟客廳也都不隔間，而是用書櫃、玻璃、或高低落差來顯示隔間。如此一來，就會覺得空間感大增！

開放式空間比較適合不開伙的小家庭，廚房變成純擺設，因為中式料理煎炒煮炸樣樣來，油煙很大！只要一餐，客廳的沙發就會有油煙味。這是樣品屋沒有說的。照片來源：Prexels圖庫

但是等到我們買的兩房、三房實際落成、完工、交屋，卻發現怎麼客廳變小了、餐廳擺一張方桌子就爆了？廚房也只夠擺一排廚具，可能冰箱都要擺在客廳。而次臥也非常狹小，只適合國小的小朋友住，爸媽都不行。這就是樣品屋的魔術！

許多人因為不開伙，因此開放式廚房對他而言是OK的。但是一般台灣家庭，煎炒煮炸樣樣來，如果廚房是開放空間，那麼油煙飄到客廳是非常嚴重的問題。開放空間顯大的問題就是沙發與客廳都是油煙味！而美國人沒有煎炒煮炸那麼多中式料理的花樣，這一點我們必須想清楚。

所以樣品屋開放空間好大？！注意，看看就好！

2. 爭取空間？樣品屋隔間牆好薄？！書房都用玻璃隔間？

我們一般的隔間牆，厚度要12到15公分，許多樣品屋的隔間只做6到8公分。整個空間的坪數雖然還是一樣沒有灌水，但是在隔間的部分縮水了！如果書房與客廳中間又做成玻璃，看起來美觀，厚度更是只有不到1公分，超省空間！另外，玻璃隔音效果不佳，在書房等於是透明人，使用上缺點也多，但是樣品屋的書房大都真的是玻璃隔間哩！奧妙就是節省空間，顯大罷了！

樣品屋許多都是輕隔間與玻璃組成，空間感較大。照片來源：Prexels圖庫

3. 樣品屋通常都沒有擺冰箱？！

為什麼？當然是冰箱一擺，開放式廚房就破功了！或是發現廚房突然變得好小。所以這也證明樣品屋真的是許多必要的電器都沒有擺，才會顯得空間大，才會吸引大家開始作夢。還有，廚房必備的電鍋、烤箱、熱水壺、一大堆鍋子、微波爐……這些都沒有擺在樣品屋的廚房裡哩！否則甚麼東西都擺進去，樣品屋就不再夢幻，讓人們從夢中醒過來，回到現實。

4. 空間不夠？看看樣品屋的衣櫃有沒有60公分？一般櫃子有沒有40公分？

我們一般的衣櫃深度是60公分，櫃子、抽屜深度要40公分才夠擺衣服或其他物品。所以我們到樣品屋，看到衣櫃，可以看看它的深度是多少？是衣服兩三件斜斜擺，深度只有40公分？還是真的做足了60公分？

一般的房間衣櫃做起來總是顯得空間變小很多，但是樣品屋的衣櫃總是看起來輕盈，道理就在這裡！

如上圖的衣帽間，是大家夢寐以求的，但是必須坪數夠大才可能由衣櫃升級成為衣帽間。圖片來源：Prexels圖庫

5. 樣品屋衣櫃只有掛幾件衣服擺擺樣子，你未來的衣櫃只有這幾件嗎？

此外，樣品屋的衣櫃大家有沒有注意，只擺幾件白色的襯衫聊表心意，這樣看起來整齊大方，一點都不擁擠！但是每個人回家看你的衣櫃，有沒有只有三件襯衫？恐怕三十件都不止！花花綠綠的夏衣、T恤、厚厚的冬衣、夾克、還有裙子、褲子、皮包、領帶、皮帶、襪子、運動衣、韻律衣哩！這樣的衣櫃擺得下嗎？能整齊乾淨像樣品屋那樣嗎？

所以樣品屋衣櫃絕對僅供參考！

6. 空間不足？樣品屋房間通常沒有門！

再走進樣品屋，你會發現怎麼都沒有做門？說的好聽是參觀人潮出入方便，其實骨子裡也是節省空間！否則門一做起來，許多房間空間狹小的缺點就曝露了，因為房間門沒有空間迴旋，會關不起來！作拉門還不如不做門，所以普遍來說樣品屋都沒有做門哩！如果我們要買房子，看到樣品屋，絕對要想一下如果有門的樣子。

作成和室也是次臥如果空間不夠擺雙人床常用的變通方式之一。圖片來源：Prexels圖庫

7. 爭取空間？樣品屋的雙人床怎麼…

樣品屋連衣櫃都偷空間，那麼雙人床或單人床因為也是假的，所以也可以偷到一些尺寸！比一般的雙人床短個幾公分也是常見的手法。所以一般的樣品屋主臥，沒有門、牆壁隔間薄、衣櫃深度沒很深，床又短少個幾公分，那麼主臥又是雙人床、又是衣櫃、又是梳妝台，就都擺得下了！還顯得走道很寬哩！實際你的房間一做起來，怎麼發覺好像走道都顯得擁擠，就是這個道理。

預售屋主臥是重點，必須十分夢幻，但是東西都不多。照片來源：Prexels圖庫

8. 最常忽略的！樣品屋的天花板比一般房屋高？高度是未來的樓高還是淨高？

一般樓房的高度是3.6公尺以下，因為我們要做天花板，以及一些管線要走，所以高度變成3.2公尺左右，還有地板得高度也要算進去。所以樓高與淨高是不同的！但是樣品屋往往沒有做天花板，或是做的非常高！彷彿天花板根本不存在，就會顯得樣品屋很大，沒有壓迫感！為什麼？因為樣品屋是一樓，一樓的限高是4.2公尺，不是3.6公尺，所以樣品屋往往可以做成挑高。所以魔術就在這裡！

所以千萬不要被樣品屋的樓高給迷惑了！你會發現未來完工的家，是沒有樣品屋那麼天高地闊的！

樓高與淨高是不同的。圖片來源：遠雄建設

9. 樣品屋沒有柱子，你未來的家有！

另外還有柱子的問題。樣品屋因為不是實際的家，因此實際的家裏面的樑柱，樣品屋往往不會蓋柱子困住自己，所以你有沒有發現，樣品屋的天花板都是沒有柱子的？但我們實際的家，不是客廳有柱子，就是主臥有柱子，這樣空間就去掉不少，所以格局圖裡面到底柱子在哪裡？實際多粗多大？就是我們要注意的一點。這就表示，真正的主臥或是客廳，跟樣品屋的不同之一，就是有柱子。而大樓的柱子是棟樑，是安全的保障，也無法避掉，只能用裝潢的手法遮住或是讓它看不出來或看起來小一些，但不論再怎麼遮，都是要佔空間的。所以欣賞樣品屋的時候，要想想如果有樑柱，是怎樣的情況。

10. 樣品屋看不到窗外！要知道你未來的家窗外是甚麼？

樣品屋由於不是實際房屋的所在，高度也不同，但是樣品屋往往也會做窗戶，所以我們要注意樣品屋的窗外不是你未來的家的窗外。有時連樣品屋也沒有對外窗，那麼建商或代銷就會作假的窗子，然後在窗戶上貼上美景或大都會夜景的海報，看起來心曠神怡！這時我們就要清醒一點，想像一下你真正的窗外是甚麼景色！

11. 樣品屋附的衛浴、廚具、家電，是擺著好看僅供參考？還是未來合約贈送的東西，一模一樣？

由於樣品屋要塑造高級感，因此建商在樣品屋使用的衛浴、廚具、家電、家具等等都會用得十分高級。如果建商表示這就是未來大樓統一使用的衛浴、廚具、家電，那麼就具有真實感！同時你一定要要求建商要寫在合約中，不要又寫成「同等級」。如果建商表示這些廚具衛浴僅僅是「示意」，那麼就表示你未來的家的廚具與衛浴，肯定沒有樣品屋的好！

樣品屋的廚具都十分簡單。照片來源：Prexels圖庫

12. 樣品屋空空的，看起來舒服！未來你的家，東西很多！

每個人只要進到樣品屋，一定會對於樣品屋的一塵不染，井然有序、美麗高質感所打動，產生高度認同，這才是樣品屋的成功！但是我們要醒過來，必須知道樣品屋沒有人住，每個人實際的物品不可能這麼少！如果加上衣服、鞋子、其他電器、充電器、電風扇數個、除濕機數台、書桌、書籍、雜誌、小朋友玩具……一一進駐，這些樣品屋可能再也美麗不起來！但這才是實際的家。所以千萬不要被樣品屋的空曠感給迷住。雖然你的家也同樣舒適，但是東西肯定比樣品屋多好幾倍！

連廁所的肥皂、毛巾、浴巾、洗髮精、潤髮乳、化妝品、刮鬍刀、潔廁劑，樣品屋也沒有擺幾樣哩！

好漂亮的深色系列樣品屋廁所啊！低調奢華！但是有沒有發現？廁所裡面幾乎甚麼都沒擺？連毛巾也沒有哩！圖片來源：Prexels 圖庫

13. 樣品屋有陽台外推？二次施工、夾層嗎？

樣品屋如果依照原尺寸做下去，建商往往會把二次施工的陽台外推，讓樣品屋的客廳或是主臥室看起來大一些。但是實際上我們不一定會把陽台外推。也有的樣品屋已經做成夾層屋的樣子。但實際上陽台外推如果改變大樓外觀，二次施工未必合法，這一點我們必須要注意！所以樣品屋的大，我們也要還原問建商，是否陽台外推了？

14. 樣品屋建材是僅是示意、擺擺樣子？還是真的未來施工的建材？

有的樣品屋也會擺上鋼筋的樣品或是建材的樣品供住戶檢查，算是誠意十足！也表示他們有施工安全的信心。我們當然不希望建商偷工減料，未來房子蓋好之後數年發生問題。但因為許多建材都在施工的時候都包在裡面，所以我們只有期盼建商發揮良心，蓋每一棟房子都像建商老闆自己要住一樣，而政府檢查發照的時候也發揮力量，幫大家把關。否則在樣品屋擺的建材，就變成只是像「示意圖」一樣，騙我們安心，實際施工的時候，鋼筋也用的不是樣品屋陳列的鋼筋，箍法也偷工減料；柱子裡面又塞保麗龍、沙拉油桶充數，等到房子出事了，住戶才知道買到了保麗龍屋！那多嘔啊！所以呼籲建商千萬不要加入黑心建商的行列！要有良心！

八、買預售屋第五道習題：怎麼看建材？

要了解建材，我們必須知道幾個關於建築結構的專業術語：甚麼是RC？甚麼又是SRC與SS？

三種構造都是我們在台灣常見的大樓結構。資料來源：國家地震工程研究中心

1. RC結構：是指「鋼筋混凝土」的建築。台灣9成以上的房子都是用鋼筋混凝土興建的。RC結構的柱體會以4條細筋支撐樑柱，建築物的主筋則圍繞樑柱四周。施工最重要的細節，就是樑柱中保障建築不因搖晃等外力而爆裂的「135度箍筋」，這是維繫建築安全的重要環節，適用於一般10樓到15樓的房子。

看圖就知道，RC結構也就是鋼筋混凝土的房子，在台灣是最常見的。照片來源：國家地震工程研究中心

2. SC/SS結構：就是鋼骨結構。以「鋼骨」達到建築安全耐震的效果，內部樑柱沒有水泥包覆，只有外觀四周的樑柱為防火及防水等用途才會填灌水泥。SC/SS的韌性可以有較大幅度的搖擺來抵銷地震的水平作用力，所以較常在超高大樓的結構中使用。我們台灣常見的玻璃帷幕大樓往往就是鋼構的。鋼構大樓韌性強，比較輕盈，但是地震來的時候晃動比較大。
   

SC也是我們在辦公大樓中常見的結構。 資料來源：國家地震工程研究中心

3. SRC結構：鋼骨鋼筋混凝土（Steel Reinforced Concrete）SRC結構，施工方式是先將定型用鋼組成樑柱內部的構架，並將鋼筋立於鋼骨外，之後再架設模板灌混凝土，進而完成樑柱及樓地板的施作。 SRC 算是綜合了 RC 及 SC 結構耐震與住宅舒適度的特徵；相較於 RC ， SRC 多了內部鋼骨來增加結構的韌性，也因此在樓層較高的建築，可以縮小柱子的斷面尺寸，增加樓版（可用空間）面積。但這種工法的施工技術層面也比較高，品管要求也更嚴謹。
   RC、SRC、SS列在一起，就知道其中的差別。圖片來源：台灣新厝工程有限公司

那麼下面列一張比較表，大家應該就更清楚了：

我們買房子是買安全與住的舒適，建材的好壞就影響很大。不過建材是非常專業的施工，而施工品質又是非常專業的評估，因此雖然依照預售屋買賣契約，買方有權利進入工地監工，可是為了安全起見，建商通常不太歡迎民眾到現場參觀。但是民眾如果真的要監工，建商也不能拒絕！這時最好有專業的人員陪同我們一同來看，否則我們是看不出所以然的。

有的建商現在會提供「建築生產履歷」，包括使用的建材、工法等等都詳細說明給民眾，那麼住戶就可以買得安心，也住得放心。

九、買預售屋第六道習題：怎麼看廠商贈品與廚房、衛浴的配備？

建商或代銷公司為了促銷，常常會利用贈品來吸引顧客，不論是家電、3C、手機甚至汽車，都可以送。但是我們前面說過羊毛出在羊身上！不要因為喜歡「贈品」而買房，要真的喜歡「正品」，也就是房子本身而買。

這裡利用篇幅來討論廚房與衛浴的配備！因為這是真正建商會附贈的東西，而我們也一定用得著，除非不要建商的衛浴以及廚具，而是自己再花錢買自己心儀的品牌。

廚具與衛浴，就有分品牌以及等級了！究竟衛浴與廚具，在國際上或是建商自己是怎麼分級的？

首先我們來看衛浴。

衛浴從花灑、洗手台、馬桶到水龍頭，有的一套十幾萬搞定；豪宅等級的衛浴也有150萬起跳的！你要買的房子，建商負的衛浴是甚麼品牌呢？請看下表：

從上表我們可以看出，第一級衛浴產品皆為德國進口的衛浴，自然價格大都也是上萬元。第二級也是公認的豪宅等級的衛浴，許多是全球知名設計師與品牌共同打造的。第三級則有日本TOTO、美國的美標，被大眾是為是較為國民的高級品牌。至於國產品，許多建商也十分愛用！除了量大可以算便宜之外，有些台灣國產品牌也有上萬或十多萬元的產品哩！例如HCG部分的馬桶並不便宜，都十多萬元的！

德國DURAVIT馬桶，一看就知道索價不斐。 照片來源：DURAVIT

所以您喜歡的房子也不妨看看建商是附贈了什麼品牌的衛浴？也就大概知道建商心目中這棟建築物的定位了。

另外上表還有沒有列出，但是市場上也非常欣賞的義大利的衛浴品牌，也是屬於非常「高貴」的，也可列為第一級或是第二級。

在廚具方面，建商也大致分為四級：

這些廚具例如第一級的進口產品，有的已經破百萬元了！確實是豪宅等級。而第三級的國產大品牌，像是櫻花與和成，就是國內建商非常愛採用的品牌。

德國Bulthaup廚具，廚房也要夠大才行。照片來源：Bulthaup

另外在廚房三機，也就是抽油煙機、瓦斯爐及烘碗機方面，也分為三級：

從建商附的衛浴以及廚具，大致可以知道您的預售屋是屬於豪宅還是準豪宅？還是較為平價的高級住宅？其實國產品牌雖然一般而言比較便宜，但是也有昂貴的，也有人就是喜歡使用HCG、TOTO或是櫻花，也指名要建商更換成為他喜愛的HCG、TOTO或是櫻花呢！

十、買預售屋第七道習題：怎麼看公設比與公共設施？

 我們看預售屋，就會遇到公設比與公共設施的問題，這是非常重要的問題。

 公設就是公共設施，分為必要公設與娛樂公設兩大類：

公設是不是越多越好？使用率與未來如何維護與付費是一大問題。照片來源：森聯建設上河園

公設比就是公共設施的坪數佔你所有坪數的比例。目前台灣公設比大約是30%到35%(小套房因為坪數小，所以公設比可能到四成或五成)，也就是說一千萬的房子(不算車位)，你會花300萬在買公設，700買實際室內使用面積。實際你住、使用的坪數也是總坪數的65%到70%。

而公寓往往公設比是0，所以買多少坪，實際使用就是多少坪。所以有些人覺得買公寓比較划算。當然，住公寓也就意味著沒有游泳池、健身房、接待LOBBY、KTV等等這些公共設施了。沒有電梯，走上簡單的樓梯就是你家的公寓，而台灣的公寓樓梯間豪華的野菊無僅有，都十分普通。

公設比牽涉到我們的房屋的總價以及你實際使用的室內面積，但全世界各國並不是跟台灣一樣這麼計算。主要是因為台灣的房屋總價並不是「實坪制」，而是實際使用坪數再加上公社所分攤的坪數(我們要出錢)，所以買30坪房子(不算車位)，如今公設都扣到30%到35%是公設，所以實際你居住的室內坪數是19.5坪到21坪左右。

現在僅有香港跟中國大陸還跟台灣一樣計算公設。

其他國家例如日本、美國等，你買多少平方公尺或是平方英尺，也就是多少坪，就是指的你使用的室內坪數是多少坪。當然，公共設施也不是免費贈送，而是含在每坪單價當中了！好處就是我們買方不用再計算實際室內使用面積，建商說三十坪就表示室內有三十坪可使用，簡單明瞭！

此外，台灣的公設比高，而同樣沒有實施實坪制的香港，公設比大約是25%到35%，而中國大陸公設比大約10%到30%，比台灣低一些。台灣以前的公設比也沒有現在的動輒3成那麼高，大約2成左右，是現在建商為了吸引消費者購買，以及消費者要求越來越多之下，在公設方面就越來越多元！除了一定具備的梯廳之外，也要求一樓接待大廳要寬敞氣派。有了健身房，還希望有溫水游泳池；有了游泳池，還希望有KTV；有了KTV，還希望有媽媽舞蹈教室；有了媽媽教室，還希望有兒童遊戲區……就這樣越蓋越多，而各社區也像是大PK一樣，深怕沒有某項公設，消費者就會轉向。

其實，住戶住進去之後實際使用到的公設，並不多！相信有的住戶可能住了十年也用不到KTV或是媽媽教室哩！這些公設，其實每一個住戶都有分攤到建設費用。

目前內政部有在研議「實坪制」，不過實坪制的缺點就是可能導致房價大幅攀升，讓台灣的房價看起來大幅上漲！其實總價還是一樣，只是原本一坪四十萬的房子，實坪制之後每坪房價變成上漲30%，變成每坪52萬而已。

所以我們購買預售屋，到接待中心、銷售中心，如果看中一哪一間房子，需要銷售小姐介紹的時候，銷售小姐一定會報出這間房子公設比是多少？也會列出實際室內坪數，這樣我們就會知道蓋好之後你住進去是多少坪了！

如果實際使用坪數才十坪或十一坪，那麼建商說是兩房，我們就要知道是更隔出來的兩房。換句話說，室內如果才十五坪，建商說是三房，那麼我們也要在心中打一個問號？

那第二房或第三房究竟是多小？

所以同樣是兩房，有的室內12坪，有的15坪，有的17坪。平平都是兩房，你要買哪一種？

十一、買預售屋第八道習題：怎麼選位置？

由於我們要選購的是預售屋，預售屋往往可以選擇是跟大樓的大門同方向？還是反方向，也就是朝後面？或是邊間？邊間也有左右之分，所以預售屋的好處之一，就是可以選擇自己喜歡的房屋大小以及方位。

1. 方位問題：

我們到接待中心，會看到大樓的整層格局圖，就會看到方位。你中意的是朝東朝西？還是朝南朝北的房子？

下面是簡單分析：

2. 採光問題：

另外，我們看預售屋還可以看房子是幾面採光？一般是前後兩面採光，兩面採光的房子是客廳與主臥在同一邊採光，然後廚房與後陽台要曬衣服，所以是另一面採光。其他房間可能就未必有採光了，包括衛浴也沒有。

房間的採光問題很重要。照片來源：Prexels 圖庫

如果是大樓邊間，那麼有可能是夾角兩面採光，甚至三面採光。也有雙拼房是三面採光的，這是為什麼雙拼的房屋總是比較貴的原因，不但戶數少，住戶單純，電梯也戶數少，採光往往就是三面採光了！可以做到每一個房間，包括衛浴都有採光！

十二、買預售屋第九道習題：買預售屋可以殺價嗎？還是真的不二價？如何參考實價登錄2.0？

在2021年七月一號，實價登錄2.0開始上路，最重要的改革就是預售屋也要開始實價登錄了！這對消費者而言真是一大福音，因為這表示物售屋制度最讓人摸不透的價格問題，也將逐漸攤在陽光下！

買房子最怕買到最貴！尤其住進去之後一打聽，萬一自己是整棟大樓買最貴的，因為沒怎麼殺價，那麼肯定很噢！預售屋也實價登錄之後，這種情況就會逐漸減少，因為有的預售屋開始採取不二價了，大家都一樣價格，也就沒有甚麼好比較的！

先來看看政府的規定，實價登錄2.0重點：

1. 成交案件地號門牌完整揭露：而且溯及既往，以往的三百多萬筆成交資訊都會揭露，大家不用再憑空猜測。所以會追溯到民國102年八月的成交紀錄！

2. 預售屋成交之後30天內要申報：預售屋銷售前，應報請備查，成交後即時申報，如果屢不改正則加重罰則，不論自售或委託代銷，簽訂買賣契約，也就是成交30日之內就要申報登錄(要申報買賣價格多少錢)：銷售前將坐落基地、建案名稱、銷售地點、期間、戶(棟)數、及預售屋買賣定型化契約，報預售屋坐落基地的縣市主管機關備查。

3. 紅單交易列管：預售屋完成簽約後，買受人不能將預售屋預約單轉售給第三人，以防投機客炒作。

4. 預售屋合約納管：要使用買賣定型化契約，如果違反，可以處六萬到三十萬罰鍰。另外預售屋契約不能約定不利買方的事項，例如保留建商出售權利、修改交屋保留款等，都是禁止的。

所以買預售屋最重要的價格問題，我們就月來越依賴實價登錄了！現今實價登錄已經可以看到預售屋的價格資訊，這不啻是一件好事。價格透明之後，剩下的問題就是這個價格適不適合我，不用怕買的比別人貴了！

不過，目前不二價建商，由於物價上漲、房價看漲、以及通膨的因素，房價可能「隨周浮動」，跟油價一樣，這一點我們就必須注意。因為一考慮，很可能再到接待中心詢問的時候，那不二價房價又走上去了！

另外實價登錄2.0中的預售屋備註欄，會載明裝潢費、車位價格、或是特殊交易如親友之間的交易等等，這些因素都扣除之後，每天單價多少就才是真的單價。

所以，也可以說，在實價登錄2.0之後，預售屋議價的空間，也就是殺價的空間，是越來越小了！

 也有的網站將預售屋以立體的方式呈現售價，列出不同棟別，不同樓層的交易紀錄，非常方便查詢，我們也可以多多參考利用。

如果建商或代銷不是不二價，那麼如果喜歡的話就可以展開議價。基本上開價都有降價空間，可以依照實價登錄、市場區域行情來議價，可以以每坪單價來議價，這樣降價會比較多，如果用總價來議價，往往是有趣尾數的功能而已。

注意！議價一定要顯得自己可買可不買，而其他建案也在考慮。如果透露出自己只想買這個房子，沒有其他選擇，那麼代銷公司可能就會堅持他們的價格，不讓殺太多！如果建商以送東西來避免殺價，那麼就建議這些贈品直接抵掉總價，會比較划算！因為未來裝潢肯定是整體搭配，未必會使用建商的贈品。

有一點要注意，就是因為台灣目前的房價都是處在漲勢，只有漲多漲少的問題，所以就算覺得買貴了，當初沒殺價，數年之後，你會發現如果賣出，都會賺！這就是房地產的魅力。就像我們看預售屋，常常會看到區域最高價的房子，內心吶喊：這麼貴！賣給誰？在地的都不會買！但是多年之後，這些價格都變得便宜，因為房地產都沒有回頭。

因此如果有剛性需求要買房，就不要顧慮太多房價的問題，只要評估可以負擔的話，買下去就對了！

十三、買預售屋第十一道習題：買預售屋可以反悔嗎？反悔了怎麼辦？

買預售屋到房子蓋好住進去，往往歷時兩到三年，這期間難保不會後悔或是人生發生甚麼事讓我們必須退掉預售屋。其實，反悔是可以，只是要看在哪一個時間點反悔，結果會不一樣！

簡單來說，

簽約前反悔：可拿回訂金

現在房屋交易都規定有五天審閱期。所以如果在這個時間反悔不想買了，因為還沒有簽約，因此訂金可以全額拿回來！同樣的，如果建商反悔了，不想賣了，也可以退全額訂金給買方。

簽約後反悔：需付違約金

但是一但簽約了，就等於文件具有法律效力了！如果我們買方想反悔，那麼注意！依據定型化契約，反悔解約的違約金最高是總價的15%！！不是訂金的15%！所以非常划不來！

所以如果要簽約，事前一定要想清楚，不要發生反悔違約的狀況，以免吃大虧！

十四、買預售屋第十二道習題：自備款要準備多少？我怎麼評估我可以買得起？買預售屋怎麼付款？訂金是多少？

訂金，是我們在看預售屋的時候覺得滿意，但是不可能那麼快簽約，因此就先付一個訂金數萬元，表示我們很喜歡、先下訂，這樣建商或代銷公司可以幫我們保留起來，不要再介紹給其他客戶。由於是預定性質，因此訂金多少並沒有硬性的規定，數萬元到十萬元不等，只要展現想買的誠意即可。這我們稱為「小訂」。

因為只是非正式的預定，所以如果真的要買，要與建商簽定買屋確認訂購單，這就很正式，算是正式的確認，這時就要「補足」訂金到總價的2%到5%，看建商的規定。這就是我們俗稱的「小訂與補足」。不要小看「小訂與補足」，因為金額都一定已經是六位數了！

買房子，其實都是數學題！因此究竟要準備多少自備款？始終是很重要的課題。原則上買預售屋所需要準備的自備款，比買中古屋或是新成屋要少許多，這就是預售屋的好處。如果是中古屋或是新成屋，因為房子已經蓋好或是蓋好很多年，因此沒有工程期讓我們慢慢付錢，也就是除了房屋向銀行貸款七成或八成之外，剩下的兩成到三成我們必須馬上一筆拿出來，這就是中古屋或新成屋自備款壓力！例如如果是總價一千萬的房子，那麼中古屋或是新成屋，自備款就需要一口氣拿出三百萬左右。

如果是預售屋，那麼自備款就少很多了！是分階段付款，我們來看一下預售屋分甚麼階段付款：

一開始付款，我們在預售屋的部分，業界稱「訂簽開」，就是訂金、簽約金與開工款，就是我們的第一筆自備款了！由上表可以看出，「訂簽開」大約是總價的12%，如果房屋總價是800萬，那麼我們要準備的「訂簽開自備款」金額就是96萬；如果房屋總價是1000萬，那麼「訂簽開」的自備款，就要準備120萬，依此類推。

預售屋的訂簽開，代表著要開始付錢了。照片來源：Prexels 圖庫

之後工程款就看是我們前面說的按工程期付款(例如按樓層)或是按月繳款了！就不需要一次拿出那麼多錢。

這樣我們如果買預售屋，就可以了解我們要準備多少自備款，就可以買預售屋。

從上面看來，在大台北地區買房，目前大都需要總價八百萬以上來看，自備款應該是要準備大約一百萬跑不掉！樂觀一點想，只要自備款存到一百萬，應該就可以買房子了！然後貸款分為二十年或三十年慢慢還。

十五、買預售屋第十三道習題：甚麼是履約保證？

履約保證是一項很好的制度，主要是因為房屋買賣金額都十分龐大，為了保障買賣雙方的權益，維護交易的安全，讓買方能夠順利得拿到房子的產權與房子，而賣方(預售屋就是建商了) 能夠順利得拿到房款，就委託公正的第三方機構去做買賣價金以及文件的保管，這樣最公平也順利。

上面是履約保證制度的基本設計。落實在預售屋上，則有兩大類履約保證機制：

1. 不動產開發信託

這是內政部同意的履約保證方式，就是民眾與建商在簽訂預售屋買賣契約的時候，由建商或起造人將建案土地、興建資金，信託給金融機構或經政府許可的信託業者，用來執行履約管理。履約管理的方式就是這些被信託的興建資金，將會依照建案的工程進度，專款專用。如果是採用這種方式的話，建商必須提供這些信託的證明文件給我們買方留存，以保障雙方權益。

2. 替代性履約保證

又分為四種。

(1) 價金返還保證：由金融機構承做這項保證，如果建商中途倒閉或無法交屋給買方，那麼買方之前繳的所有款項，就會由金融機構回給買方。

(2) 價金信託：由金融機構承做購屋價金專款專用的信託，依照信託契約內容辦理工程款支付、繳納稅費等支出。

(3) 同業連帶保證：由賣方額外找另一家建商作為相互連帶擔保責任，當賣方因故無法完成建案的時候，買方可以請求連帶保證公司完成這個建案後交屋。

(4) 公會連帶保證：由建築同業工會提供連帶保證協定，當賣方因故無法完成建案的時候，買方可以請求連帶保證公司完成這建案之後交屋。

所以不論是採取那一種履約保證，都是千保證、萬保證建商不會落跑、不會倒閉，否則如何如何，所以履約保障制度可以保障我們買方，不至於因為建商倒閉或是落跑，讓我們一輩子存的錢一夕間化為烏有！

十六、買預售屋第十四道習題：預售屋施工期多長？

購買預售屋，正常情況下，施工期究竟有多長？以15層住宅為例，工期大約兩年半。但是如今在台灣缺工缺料的情況下，有的建案可能要蓋四年，甚至六年之久！當然，也有的建商以快速出名，一個建案可能一年半到兩年就完工了，這也是有的。所以建案蓋得快不代表施工品質不佳；同樣地，建蓋得慢也不見得代表品質一定佳。而建商口碑還是一個可以驗證的事，

預售屋施工往往兩到六年。照片來源：Prexels圖庫

十七、買預售屋第十五道習題：可下載內政部的預售屋買賣定型化契約自主檢查表

買賣預售屋，動輒上千萬，所以契約最重要！為了慎重起見，也為了讓民眾能夠檢查建商所要我們簽訂的契約，究竟有沒有重要條款一一載明？因此內政部有出一個「預售屋買賣定型化契約自主檢查表」，讓我們可以一一查核每一條文，現在在這裡，大家可以下載保存，來保護自己。

連結網址是：https://www.land.moi.gov.tw/upload/k8-20210616102953.pdf

上面就是購買預售屋必讀的完全攻略手冊，也是買預售屋所要了解的十五道習題與各種眉角，希望大家在購買預售屋的時候都能買到自己中意的，也減少因為不瞭解而走許多冤枉路。

如果您還有不清楚的地方，五泰房屋也歡迎您打電話給我們。我們的電話是：0968-695-133，歡迎您的來電！

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