買賣房屋，代書角色知多少
在媒體任職中階主管的阿雄最近想要賣房子，除了思考要找哪家房仲之外，阿雄也很關心代書費用要準備多少？怎麼找代書？或一定要找代書嗎？為了省錢，阿雄心中盤算著是否連這筆代書費用都省下來。
當阿雄找上我們諮詢時，我們發現阿雄就跟大部分人一樣對於代書的角色不是那麼清楚，於是我們特別把它整理出來，希望對同樣身為賣方的你有所幫助。
代書，就是在房屋買賣過程中簽約的見證人，也是負責買賣交易過程安全的守門人，同時負責代理買賣雙方向地政事務所申請各項業務以及相關稅務的專業人士。現在國家考試明訂代書的正式名稱為「地政士」，用來跟另一種工商代書做區隔，但是坊間仍以代書稱呼，兩者並無區別。
唯一要注意的是，有些自稱代書的人本身並沒有取得地政士普考資格，所以找代書時，最好能先要求看看他的地政士執業證明。合格的地政士(代書)必須加入公會、接受專業訓練並定期換照，
一般房屋土地交易，代書都是由買方找，如果賣方相信可靠，共用代書也無妨。如果你不信任，擔心買方跟代書聯合起來讓你吃虧，那你也可以自己再找一個代書陪同簽約，就當作是你的流程顧問，只是這樣你還要再多額外負擔一筆費用，所以現在很多房仲業者也會提供所謂的特約代書這樣的中立角色給你選擇，讓買賣雙方更安心。
代書是買賣房屋雙方不可或缺的幫手與見證。 照片來源：和銓代書事務所
除了房仲業者之外，代書也可以讓買賣雙方查詢交易流程進度，但代書最主要的工作還是在於從簽約、用印、完稅到交屋的過程幫忙協助層層把關並代為向地政機關申請文件工作。
1.簽約階段
當你跟買方針對價款達成協議，流程、給付方式，買賣條件等都以文字方式詳細寫明在合約書上時，雙方在親自簽名蓋章的過程，就可找代書見證簽約，確認雙方身分無誤，保障雙方權益。
建議這個階段也可請代書辦理履約保證，找一個不屬於買賣雙方或代書以外的第三方公正人，開立一個專門獨立的銀行帳戶，保管買方陸續支付進來的買屋款項，並由這公正第三方負責撥付中間產生的相關手續、稅捐等費用。
2.用印階段
買賣雙方要將報稅、過戶所需證明文件交給代書，代書會在「增值稅申報書」、「契稅申報書」、「所有權移轉契約書（公契）」、「登記申請書」上分別蓋好雙方印鑑章，這個手續就是「用印」。這個階段代書會整理「申報契稅」跟「增值稅」資料，再幫忙送件給地政單位申報。
3.完稅階段
當稅單（增值稅及契稅）核發後，代書就會通知買賣雙方出面繳稅，當買方支付完稅款項，就稱為完稅，這個階段會做過戶設定送件，等待新權狀核發。
而當買方支付完稅款，而且雙方繳交增值稅跟契稅完畢後，就會將房屋過戶到買方名下，所以為了保證買方尾款會如期支付，依照目前的交易習慣，買方應開立一紙跟尾款同金額的商業本票放在代書處，等到尾款支付時才會將本票退還給買方，保障賣方權益。
4.交屋階段
這個階段買方支付尾款，賣方將房屋騰空移交給買方使用，現場點交。這個流程代書會到地政機關去領取核發新權狀，產權登記完三天內通知賣賣雙方交屋的時間跟地點，通知買方備齊尾款、代書費、規費、服務費，同時也要通知賣方領取清償證明，交給代書辦理抵押權塗銷登記。
以上就是代書的功能，您也可以自己跑這些流程，但是過程非常繁瑣，有時連菜鳥代書都狀況連連，甚至謄寫錯誤給雙方帶來損失，所以會建議找嫻熟於地政稅務跟法律的有經驗代書較為妥當。
要注意的是，坊間的代書費用並沒有統一標準，主要是怕違反公平交易法的聯合壟斷行為，不過各縣市公費都會提供收費明細參考，由於各縣市平均消費行情不同，案件複雜度不同以及代書的專業度還有名氣也不一樣，不用有貴就一定好、便宜就一定差的迷思。
你可以事先做點功課了解行情，才不會成為冤大頭，站在賣方的立場比較單純，委託的費用明細包含土地增值稅、地價稅、房屋稅、水電瓦斯管理費、代書費(包含抵押權塗銷代書費、簽約手續費、實價登錄代書費)、財產交易所得稅(房地合一稅)等，以上除了稅費規費繳給政府之外，代書手續費大約落在六千元以下。
不過由於一般在買方完稅階段，代書就會要求收一筆「預收規費」，來支付契稅、代書費、地政規費、印花稅等等，很多人搞不清楚，其實要等到交屋階段，代書才會再就各種過戶所產生的稅費收據實報實銷，在交屋時多退少補，這主要是因為這些規費稅費金額龐大，一般代書不願意代墊，為了方便代書作業，也怕事後收不到錢所產生的行規。
如果你發現自己預繳的費用被代書濫用或費用申報不實，可以趕快向你所在地的地政局檢舉，爭取自己的權益！
如果你要找最值得信賴的代書幫您服務，我們推薦找住商五泰房屋的和詮代書事務所，他們有豐富的房屋交易經驗，絕對讓賣屋與賣屋的過程合法、順利、平安，讓買屋與賣屋的雙方都能夠滿意！因為這是他們的專業。和詮代書事務所電話：02-22961666，找任何一位接聽電話的代書都可以。您有任何房屋買賣或是遺產繼承的問題，也歡迎您來電詢問！畢竟這裡面十分複雜，而且法令偶有修改，確實需要專業人員為您解答疑惑。歡迎您與他們聯絡！
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