工業廠房銷售密技：那些仲介沒告訴你的事

中美大戰下，您是否覺得部份工廠應該遷回台灣作多元打算？以免雞蛋擺在同一個籃子裡，也可以分散大環境變動快速的風險？

中美貿易大戰，您的企業要如何因應？照片來源：網路

台積電一舉一動都受全世界矚目。 照片來源：網路

雖然大家不是台積電這樣的規模，但是思考未來的方向卻是一致的。

那就是：考量自己事業，是否工廠的地點可以跟台積電一樣的思路，那就是台灣必須是基地之一，才是降低風險的良方？

中美大戰下，您的工廠是否需要遷移？擴張？ 照片來源：網路

台灣在疫情肆虐下出口仍然暢旺，您的公司及生產工廠是否有擴產的需求？

目前沒有，那麼未來五年到十年呢？

現在台灣的工業用地已經一地難求，那麼未來五到十年呢？

現在我的公司及工廠規模還小，還在創業階段，那麼我是否應該把眼光放遠，預作廠房擴充的打算？

台灣各產業工廠的聚落又分別在哪裡？

未來五年到十年，您的企業規劃藍圖為何？ 照片來源：網路

上面這些問題，困擾著許多中小企業主或創業第一代。

因為買賣廠房都是大事，牽涉到自己企業的命脈與生產基地，不像住宅，說搬就搬，說遷就遷，還牽涉到產業未來發展聚落、交通動線便利性，以及附件周邊的都市計畫。

還有最重要的，廠房位在「都市計畫內工業用地」還是「非都市土地工業用地」？是「都市計畫內工業用地」的特種工業區、甲種工業區、乙種工業區，還是零星工業區？這些都有些許不同。

所以我們現在要告訴您仲介沒告訴您的事！這些事可都是我們要租買廠地事前要知道的。

一、基地因素

租買廠地，我們首先要確認的就是「基地因素」。

而基地因素首先要考慮的，就是「面積」！工廠的面積需求是多大？

這裡面考慮的因素也很多，可以在購買或租賃前先考慮清楚。包括：

1. 生產線：工廠裡面是要擺幾條生產線？大約幾坪才夠？這是幾年的計畫？未來是否有原地擴充廠房的可能？

廠房要多大面積牽涉到需要幾條生產線。照片來源：網路

2. 性質：是單純廠房？還是廠辦合一？

裕隆即為廠辦合一的典型。照片來源：裕隆企業

3. 其他空間或隔間：有沒有需要其他附屬設施或空間運用？例如廚房、員工宿舍、員工休息室、淋浴間、員工餐廳、資料室、資訊室、行政團隊辦公室、貴賓室、對外參觀動線，甚至廠史室等等？綜合評估需要多少坪的空間？
   

有的員工宿舍像五星級飯店，員工對公司向心力與幸福感大增，如圖是中保科技的員工宿舍。

資料來源：中保科技

4. 高度：高度是否有特殊需求？特殊行業工廠的機具設備高度各有不同，貴公司工廠是否有高度的需求？因為這也牽涉到樓層，是需要購買或租用平面的廠房還是可以位在大樓中？
   

有的工廠需要特別高度的廠房，例如倉儲業。如圖，是Lalamove的廠房。資料來源：Lalamove

除了優先考慮面積之外，接下來就是要考慮「對外進出及面臨道路的寬度」問題！

工廠對外交通十分重要！例如雲林科技工業區的聯外道路，串聯雲科與斗六工業區，筆直又順暢。

照片來源：雲林縣政府

這跟您所從事的行業有密切相關。運輸業、車輛製造業、物流業，貨車進出頻繁，對外進出方便性就比一般行業要求高。

工廠門口面臨的道路寬度有沒有要求？六米雙向道但是地處偏僻，與四線道但是交通繁忙，未必六米雙向道會吃虧。所以要買或租的廠地，對於對外聯絡道路的寬度需求，也需要事前一併列入考量範圍。

有的工廠出入口因為工廠聚集了員工，因此變成攤販聚集場所，這也不利於工廠貨車進出。

有的工廠則位在高速公路出入口，雖然寬闊，但是不利於民眾聚集，因此不易形成攤販聚集處，反而貨車容易進出與上下高速公路。這樣的情況反而比較理想。

所以許多情況是因地而有所不同。我們事前考慮的越周詳，越有利於我們日後設廠的方便與交通順暢，不會事後造成困擾。

這些情況往往仲介、廠仲不會告訴您，但是我們事前考慮詳細，就會省掉日後許多麻煩。

基地因素的第三項要注意的是「土地使用分區」。

一般來說，依據都市計畫法，工業用地先是區分為「都市計畫內工業用地」與「非都市土地工業用地」這兩大類。

工廠究竟是屬於甲種還是乙種工業用地，還是定中建築用地？必須非常清楚，

因為行業不同是用不同的工業區土地。 照片來源：網路

其中，「都市計畫內工業用地」，再細分為「特種工業用地」、「甲種工業用地」、「乙種工業用地」與「零星工業用地」這四類。

如果都市計畫裡面設有「加工出口區」或「科學園區」，那麼就不一般般了，往往「加工出口區」或「科學園區」有他們特別的管理條例，是另外的規定。例如：台中潭子加工出口區、高雄楠梓加工出口區、新竹科學工業園區，可依都市計畫法相關規定申請開發。

新竹科學園區。 照片來源：維基百科

而非都市土地工業用地，主要就是「丁種建築用地」。

簡單來說：

甲種工業用地：是指重度污染的行業所需設立的土地，通常是指工業區內的工業用地。

乙種工業用地：是指較輕度污染的行業。此工業地大都在市區，零星散落在各地。例如食品業者通常選擇乙種工業用地設廠。

我們以下表的高雄市的規定為例，就可以看出各種工業用地的簡單區別：

所以您的工廠可以設在哪種工業用地中，政府都有規定。千萬不要相中了一個工廠用地，結果卻發現您的工廠根本不能夠設在那裡，這樣不是走許多冤枉路？浪費許多時間？所以土地使用區分一定要搞清楚。

二、地點

租買廠地第二點必須注意的就是「地點」問題。

就是優先考慮這個工廠LOCATION的1. 物流運輸O不OK？ 2. 人才招募方不方便？ 3. 產業聚落適不適合？

1. 物流運輸O不OK？

我們工廠生產的貨物需要靠運輸才能送到客戶手中。

在時間就是金錢的定律下，工廠對外的物流運輸方不方便絕對是我們在租用或是購買廠房前很重要的考量。

2. 人才招募方不方便？

不論何種工廠，LOCATION在哪裡絕對會影響到人員的招募！

雖然說台灣都屬於一日生活圈的範疇，但是台灣北中南還是有地域上的差別。就算是大台北地區，許多人考慮公司或工廠，往往也會因為是新北市還是基隆而有差別；是在新莊還是汐止也有差別。

所以您要購買或是租用的廠房，在人才招募上方不方便也是需要考量的一大重點之一。

不要廠房買了、租了，才發現在人才招募上有難度，那麼對於工廠早日投產，絕對會是一大變數，所以事前就要考慮清楚。

3. 產業聚落適不適合？

在台灣，產業都有聚落化的趨勢。這也是台灣產業的一大特色。

也因為聚落化，使得上中下游的廠商彼此關係密切，也形成一種行業團結拿訂單的現象。如果客戶臨時更改規格，在台灣因為產業聚落化，往往上中下游也能夠立刻配合，這就是台灣廠商的優勢之一。

因此，您的工廠如果要逆勢而居，那麼可能要付出披荊斬棘的代價，也不一定能夠成功。如果因為產業聚落而將工廠落腳在已經成熟的產業聚落之中，那麼可能會事半功倍。

所以許多台商也往往設廠時會考慮這一點。

台灣工具機產業的大本營：台中 照片來源：工具機同業公會

以下是台灣產業群聚的分布現況，供大家參考：

資料來源：台灣產業群聚成長的探索，許瑞翔、許立鴻，北台灣科技學院企管系店商所研究生及謝金河臉書

綜合整理台灣產業群聚，台灣各地群聚之行業別，以縣市為單位的話，各縣市有下列特色：

1. 雙北：企業總部、進出口國際貿易群聚地。
2. 桃園：航空、物流、電子、電腦、紡織群聚地。
3. 苗栗、新竹：半導體、IC、光電、晶圓群聚地。
4. 台中市：工具機、機械、精密原件、汽車零組件群聚地。
5. 彰化、南投：農業加工、紡織成衣、橡膠、汽車零組件群聚地。
6. 雲林、嘉義：食品加工、塑膠、石化、精密儀器與零組件群聚地。
7. 台南：食品加工、高科技產業、螺絲與扣件零組件群聚地。
8. 高雄：五金、物流、螺絲與扣件零組件、石化、鋼鐵、造船、航太群聚地。
9. 屏東：汽車零組件、鋼鐵、農畜牧業加工、食品
10. 花蓮：大理石加工

台灣最大水龍頭的聚集地：彰化鹿港頂番婆。 照片來源：翻爆

所以您可以依據行業來決定您工廠的大概位置，再細部去尋找工廠適合的地點。

三、機器或產品的屬性

要租買廠地，除了考慮行業的群聚之外，也要考慮我們的工廠設備重量是多少？這塊工廠用地或是樓房承重夠不夠？水電夠不夠？因此這裡的機器或產品的屬性，考慮的點就包括1. 載重與結構2. 電力及用水量。

1. 載重與結構

不論是找地自建工廠或是租用現成的工廠，都必須要考量載重與結構問題。主要是因為牽涉到機器與生產線的重量，廠房本身能不能承受？這一點大家往往容易忽略。

尤其是購買舊的廠房，因為可能原本就是工廠，如今轉手，卻可能機器有別、產業有別，會造成「前人可以，我也可以」的假象，而忘記考慮不同的產業不同的生產線、不同的設備重量，是否能夠進駐的問題。

• 一般來說，樓地板載重視各廠商於樓板使用用途而定，如果有重機械生產線者,常見有1,000 到1, 500公斤/平方公尺。如果是一般簡單製程或辦公使用的廠房，載重大約每平方公尺500 公斤即可滿足使用。

2. 電力與用水量

這主要是因為有的行業特別耗電；有的行業則是特別耗水，那麼原本的廠房或是工業用地，能不能提供那麼大量的電力或水力？這都是事前要釐清的。

就像是台積電要在南科設立，而晶圓廠除了高耗電之外，也是高耗水，因此電力如何供應？水力夠不夠？在設廠前都要有答案才行！

工廠用電與用水都需要事前詳細規劃。 照片來源：電子時報

當然，我們的廠不是台積電，但是遇到的水電問題是一樣的，都是優先要考慮的面向。否則，來設了工廠，卻水不足、電不夠，那麼對於公司的營運一定會有重大的打擊！所以水電問題一定是優先考慮解決的問題

四、工廠登記

租買廠地，第四點要留意的就是「工廠登記」的問題。我們買賣廠房一定要有工廠登記，但每個行業都需要工廠登記。

人有身分證，工廠也有身分證！工廠登記所發的文件就是工廠的身分證，

上面的圖片就是經濟部所發的工廠登記證，買廠房前必須要做好工廠登記。照片來源：經濟部

首先，工廠在一定面積，用電量達到一定標準，才需要工廠登記。政府規定是工廠達到50平方公尺以上，電力則為一定電力容量、熱能指馬力與電熱合計達2.25千瓦以上。

另外也有的行業不需要辦理工廠登記，像是西服店、豆漿店、魚丸店、小吃店式之糕餅店、冰果店、銀樓業、洗衣業、汽車維修業，其他如從事單純包裝、分裝業務或修理業務者，都不需要辦理工廠登記。

而工廠登記也分為「一般應辦理事項」，就是所有工廠登記都需要辦理的手續、準備的文件與流程；也有「特別應辦理事項」，例如如果工廠是屬於「電信管制射頻器材、藥品、醫療器材、菸酒及度量衡」等行業，那麼需先取得法令主管機關出具的許可文件，才可以開始申請工廠登記，所以等於是管制而且是特許的行業。

也有的行業因為屬於高汙染行業，因此各級政府對於這類工廠有比較嚴格的環保規定。那麼要申請工廠登記，就有特別要辦理的事項，這類工廠要申請許可，往往必須有環境影響評估、水污染防治、空氣污染防制、廢棄物清理等環保相關符合的規定文件，也要有主管機關的核准或許可證明，才能辦理工廠登記。

這就是「特別應辦理事項」。

我們在租買場地時，也要辦理工廠登記，因為我們的工廠必須合法的存在，否則變成違法的地下工廠，那可能吃不了兜著走，後患無窮。

五、買賣方式

工廠或工廠土地，賣賣的方式也是我們事前必須留意的，跟一般住宅不同。買賣方式除了1. 一般買賣 之外，還有2. 股權轉移的方式 3. 法人合併的方式處理。

1. 一般買賣：就是雙方看好土地或廠房，以價金做為地上物或土地所有權狀的轉移。這跟一般住宅的買賣並無二致。

2. 股權轉移：有的時候因為各種原因，老闆不做了，既有工廠要出售。但是一切都是現成的，有工廠登記，也有員工可以持續生產、營利。這樣的話不用一切重起爐灶，是可以用「股權轉移」的方式完成購買。

簡單來說，就是只是老闆換人而已，其他一切照舊！

這樣的話可以採取股權轉移的方式來進行，連原有公司的名稱都不用更換。

這種方式的優點當然就是快速；缺點則是因為公司或工廠基本上沒有改變，因此等於您「入主」了一家舊的公司或工廠。這麼一來，原有公司的缺點，例如員工士氣可能低落、生產效率可能不彰、工廠動線可能雜亂等等，也都會「一併移交」，所以事前必須考慮清楚！是「購買空廠房」還是「買一送十」？

3. 法人合併：股權轉移，原公司還在，老闆變成你；但是法人合併的話，就代表原公司可能成為消滅公司，二合一了！所以租買廠地不單純只是一個買一個賣，而是可以股權轉移，達到租買廠地的目的，等於是您買了一家公司。也可以是法人合併，兩家公司合而為一，也是可以達成目標。

所以經過以上的分析，您對於租買廠地是否有了更深一層的認識？

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五泰工商地產為您服務 照片來源：五泰工商地產

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