房子可說是一生中購買的最大宗商品，買房思路甚為關鍵！
多數人買房經驗都是個位數，買房是腦力勞動也非常考驗情商，如果你懂得找仲介幫你買對房，進行房產配置優化，就能跑贏99%人。這篇文章要告訴你怎麼買第一套房：
一、房屋首購族的資金規劃
1. 買屋好還是租屋好一般而言，房貸利率水位的高低以及當下房價的趨勢線，是決定買屋或租屋的兩大重要關鍵。由於台灣地區的住宅租金投報率大約位於2-3%之間，因此，只要房貸利率低 於2-3％，都是轉租為買的好時機；此外，房價在趨勢線的底部或上升階段，也適合轉租為買，反之，若房價已處於高檔，或是處於下滑線的初段時，則不妨以租代買。
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如何計算我的購屋能力 自備款÷（1－貸款成數）＝可購買房價 可購買房價－自備款＝貸款金額 （貸款金額I房貸利率）÷12＝月利息負擔(寬限期每月負擔) |
舉例來說，小美與建中結婚兩年仍為無殼蝸牛，每月房屋租金約為25,000元。由於建中今年年終獎金頗豐，加上原有存款，兩人共有200萬元自備款。則兩人可購買的房價範圍為：
可購買房價：200萬元÷（1－70%貸款成數）＝667萬元
貸款金額：667萬元－200萬元＝467萬元
寬限期內月利息負擔：(467萬元×2%)÷12＝7,783元
算出以上幾個關鍵數字後，小美與建中發現，他們買房子之後，頭三年的寬限期內，每月需償付給銀行的利息比現在租房子還便宜，完全不影響他們的生活品質，甚至每個月還可以將節省下的租金差額17,217元藉由定期定額基金的投資，使自己在三年寬限期結束前先清償部份房貸本金（若依年報酬率8%計算，應可償還66萬元本金，則寬限期後每月應償還的本息合計為27,023元，和付房租的金額幾無差異）。使兩人幾乎感覺不到任何購屋壓力的存在。
1. 買房子要準備多少錢
答：買房子需要準備多少自備款?這個問題必須取決於購屋人買的是預售屋還是中古屋？
以及當時的銀行貸款政策而定。雖然預售屋自備款的付款週期比中古屋長，看似可以減輕購屋人的負擔，但同區域的預售屋房價卻往往要比中古屋高出至少一成甚至一倍以上，加上付款時間係依工程進度支付，購屋人無法預期真正的付款時間，所以常會發生購屋人被付款期追得喘不過氣來的現象。
因此，住商不動產建議您在衡量自備款的負擔時，除了考慮付款週期外，最重要的還要考慮房屋單價的合理性以及房貸利率的確定性。簡單地說，如果您買的是預售屋，我們建議您自備款至少應準備兩成以上，若是中古屋，則建議您的自備款應為房屋總價的三成為佳。
2. 如何辦理房貸
答：買房子所需的金額並不便宜，很少有人可以一次付清，大部分人的購屋資金來源都是向銀行申請房貸，您可以依下列貸款流程向銀行辦理申請(詳細申辦流程請洽各銀行)：
STEP 1.【申請】
準備文件：
（１）土地、建物所有權狀正本戶口名簿（或膳本）
（２）申請人及保證人身分證影本
（３）申請人印鑑證明乙份
（４）印鑑章
（５）財力證明。
STEP 2.【估價】
銀行會根據房屋的坪數、座落區域、及周邊生活機能…等因素進行不動產估價。
STEP 3.【審核】
銀行通常會根據顧客的基本條件、還款來源、不動產估價…等因素決定貸款案件的准駁與否。
STEP 4.【對保】
就是與銀行簽訂借款契約，會幫借款人辦理開戶手續，作為日後撥款及繳款時的帳戶。
STEP 5.【設定】
對保完成至撥款前，還需要經過抵押權設定的程序，抵押權設定的金額為貸款金額的1.2倍。
STEP 6.【撥款】
抵押權設定完成後，即可撥款並準備交屋。
大型不動產經紀業者大多有業務往來的銀行，透由經紀業者的專案申請通常可爭取到優於市場的貸款利率及成數，尤其當市場緊縮時，更應善用此項資源。
3. 買房子可以申請哪些優惠利率？銀行貸款成數可以預估嗎
答：貸款利率是辦理房貸時最重要的因素，大致可分為政策性房屋優惠貸款、金融機構自辦的房屋優惠貸款以及對特殊客戶所提供的房屋貸款。
- 政策性房屋優惠貸款
96年起內政部整合各項政策性優惠房貸，推出「整合住宅補貼資源實施方案」，由承貸金融機構勘驗後依擔保品所在地覈實決定：
臺北市最高為新臺幣250萬元
新北市最高為新臺幣230萬元
其餘直轄市、縣（市）最高為新臺幣210萬元(實際情形依內政部公告為準。)
- 金融機構自辦的房屋優惠貸款
金融機構有「無自用住宅者購屋貸款」和「購屋儲蓄貸款」等方式，因行庫的不同而有所差異。以無自用住宅購屋貸款者，部分銀行優惠利率只適用頭一年甚至半年，隨後即依一般貸款調整。
- 金融機構針對特殊客戶所提供的房屋貸款
除了以上優惠房貸外，銀行也會針對特殊客戶給予優惠： 公教人員及金融從業人員 優質不動產經紀業者轉介客戶。
在貸款成數方面，一般而言，中古屋的貸款成數約為七~八成，實際估算會因個人信用與標的物狀況而有差異。
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二 、首購不能忽略的問題
1.重戰略：買房戰略比戰術更重要，因為買房增值靠選擇，選擇就是選地段選社區選時機，選擇對了，後面加上杠杆才能利潤最大化，選擇錯了，加上杠杆可能虧損更多，一步錯步步錯。
2.看戰術：戰術是房仲、房價、選擇、資金、貸款、議價、社區、戶型…等等。
3.看周期：買房子是對抗通脹的重要資產，但不是所有房子都能跑贏通貨膨脹的，只有部分房子值得長期持有，優質資產是可以對抗通脹，持有到天荒地老，傳給子孫的。
4.看中期：一般來說房市5年一個變化，持有5年才能走完一個房市周期，5年前你覺得房價高，現在回頭看5年前的房價算便宜的；房地產是看長期並不是看短期波動，長期好預測，短期難預料；
5.看短期：短期漲幅主要表現在成交量上，正所謂量在價前，低谷期買房，高峰期賣房；儘量不要在高峰期買房，要在低谷期買房，高峰期賣房，什麼是高峰期，就是交易量大的時期，什麼是低谷期，就是交易量低的時期，交易量和價格有重要關係，量在低谷但價格已經跌無可跌就是抄底的時期，量在價前，最好的購買時機就是量已經漲了但價格沒漲，如果量價齊升就是房市高點，是應該拋出的時機；
6.選區域：區域脈絡就是看哪裡的軌道交通建設最多；要學會分辨真正發展的方向，踏對方向才會事半功倍，現在很多城市上漲也是結構性的行情，即使像雙北這波行情也是分化嚴重，西部大漲東部小漲，部分地區滯脹，踏錯了方向可能錯過一波行情，新北往西，台北向東；通常城市以重劃區漲幅最大；
7.延遲消費：延遲消費是把子彈更多的對準房子上，首付不易、房貸亦不易，買房前先不要著急買車，也不要出國旅遊，更不要買奢侈品，因為一次敗家的中高級車或豪華出國旅遊或是昂貴的奢侈品會把你存的自備款消減一大塊，正確做法是先買房後消費，等第一間房子買完以後再考慮，尤其是中高端車子和奢侈品，要學會延遲消費，有錢不如多存首付；
8.一步到位：大城市居不易，尤其是蛋黃區和強蛋白區，別老想一步到位，先上車再換座，否則，你將來可能連上車的機會越來也難；
9.說漲幅：城市發展總體來說有交通建設題材的重劃區漲幅最大；
10.看二手：關鍵看接盤程度，如果一間房子給仲介1個月連1次帶看都沒有，這個房子將來也很難賣，一般來說中古房沒有30-40次帶看很難成交；
11.看客群：買房的客戶組成很重要，一個房子是否有投資價值，就看外地人買房占比，外地人占比越高這個房子就越有投資價值；
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買房的注意事項有哪些？完整買房須知看這篇！
12.看增值：買房增值五要素：學區、交通、房齡、生活機能、屋況，五要素滿足三項就能跑贏大多數物件，五要素全部滿足房價一定衝上天；
13.選窪地：第一間房要選價值窪地而不是價格窪地，價值窪地是將來會漲成價格高地的(例如重劃區)，而價格窪地可能一輩子都是窪地；
14.買預期：買房漲幅要看價格，但不能只看價格，因為沒有無緣無故的便宜，台北市的偏遠郊區增值也很慢；
15.要理性：買房要理性消費，既不過度借貸，也有必要借助家人親戚幫忙適度借貸幫忙湊首付，靠自己努力賺錢存首付就像騎著共享單車去追高鐵，永遠追不上；
16.選地段：地段不一定是市區，但是要有發展潛力的區域，就是政府要在這個區域砸錢搞交通建設(例如輕軌)的區域，政府有重大建設將來房價漲幅高；
17.靠近產業園區：跟著產業園區買房就對了，現在城市房價最有潛力的區域就是產業園區周邊方圓20公里的區域，這樣的地點將來不缺接盤俠；
18.選管理：買房子一定看社區管理是否到位，一個房子是否增值，管理非常重要，即使買老社區也要看管理是否到位；
19.看鄰居：買房鄰居素質也很重要，如果都是學校老師、白領、知識份子聚集的社區相對來說素質較高；
20.老破小：優質學區和良好物業管理的”老破小”一樣能跑贏大多數房子，”老破小”還要看位置，距離捷運站近的、單價實惠的”老破小”也能跑贏新社區；
21.學區房：頂級學區房價格已經成了城市房價最貴的品種，優質學區房還會一直漲下去，因為學區房也是剛需，孟母三遷的故事會延續下去；
22.買房季：買房最好季節是每年12月和春節前1個月，因為這時多數開發商都會為了衝刺年度銷售指標而多給些優惠，而這些優惠都是平時拿不到的。
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三 、做決定的考量因素
1. 明確購房需求
買屋之前，一定要先要明確自己的購房需求，根據需求選擇買什麼樣的房子。比如，自己家庭當前及未來一段時期內的人口數，家人的居住偏好，主要解決的功能需求，最在意的周邊配套，等等。
2. 估算好手裡的資金
買房之前，對手頭有多少資金要做一個合理估算。要搞清楚除去日常生活所需，剩餘可用作為購房的資金到底有多少？
切忌衝動，以免頭腦發熱買到影響生活品質的高價房。要本著量入為出的原則，守好價格底線，不要輕易增加購房預算，以免降低生活品質，增加家庭財務負擔。
3. 瞭解清楚貸款事宜
如果需要貸款的話，得事前瞭解貸款利率、與購房相關的優惠政策等等。如果能使用政府優惠房貸買房，儘量使用。
4. 選擇區域
選房之前，先要在主要生活範圍內選定一個意向區域。
就目前新北市而言，東區、南區、北區土地供應越來越少，建設發展相對飽和，新開發的社區，尤其是剛需專案，多出現在西區，。新北房市已經進入“西區時代”！不喜歡水泥森林，喜歡生態環境好點的，可以考慮五股洲子洋。想CP值高且發展性也不錯的，更可以考慮五股、泰山、八里。對重劃區的改造和規劃有信心有耐心的，可以考慮。
5.瞭解地段
在選定了大的區域和範圍後，要根據自身的房需求、買房資格、居住偏好，結合自己的工作地點、主要活動範圍等因素，逐步縮小選擇範圍。買房一定要去實地看看，到實地考察的很重要一方面，是要去看那裡的採買、醫院和學校等位置，以及瞭解交通條件。當然，相對於生活機能成熟的區域而言，生活機能還不夠成熟的地段在價格上會便宜一些。如果能對該地段的規劃有一個充分的瞭解，那麼將有可能買到較高CP值的房子。所以，多瞭解一點區域規劃，對買房是很有好處的。
6.瞭解交通
在交通這點上，主要考慮的因素不外乎兩方面：
地面交通：附近的公車站路線多不多、方不方便，發車頻繁不頻繁等？聯外道路是否多，開車出入是否方便？
軌道交通：捷運站離得越近越好……當然，已經通車的捷運或輕軌站沿線的房子，價格自然比沒有開通的要貴上不少。從性價比的角度考慮，可以買附近明確規劃有軌道交通的區域。
7.選擇社區
“房住不炒”時代，對購房者而言，最大的變化莫過於房子產品的金融屬性逐步去化，回歸到正常的商品屬性。這意味著，過去無論產品做得如何，圈塊地就不愁賣的時代過去了，未來的市場畢竟日益分化，作為商品，房子的品質競爭勢必將越來越激烈。無論是從自住還是從其他角度來說，對消費者都是大好趨勢。
選擇社區，主要的幾個指標就是：容積率、樓間距、綠化率、車位配比。
1、容積率：容積率越低越好，越低意味著舒適度越高。
2、樓間距：樓間距越大，品質越高，私密性越好，採光通風越好，在買房時一定要仔細詢問。
3、綠化率：綠地率也是越高越好。以不低於30%為較佳的選擇。
4、車位比：一般社區，車位比達到1：0.6就可以了，高檔社區一般要在1：2以上。
8.瞭解格局
此外，要仔細觀察格局。
一般而言，如果公設太小，電梯空間狹小，樓道也會比較黑暗狹窄，從建築學來看，戶型格局最好儘量方正，不要有太明顯的異型，也不要缺角。朝向來說，以朝南為佳，採光充足又避免西曬，南北開窗通透的戶型當然更好。
另外，還要看戶型的設計是否合理，是否有浪費面積，是否是明廚明衛，是否是動靜分明，是否做好了乾濕分離。
9.挑選樓層
一般來說，不同樓層各有優缺點，沒有絕對的好壞，較高樓層，遮擋少、採光好、私密性高，適合中青年人居住，較低樓層更方便出行，適合有小孩和老人的家庭居住。
挑選樓層時，最主要考慮因素不外乎三點，首先是採光，其次是噪音，最後是視野。
一般情況下，中間部位的樓層被稱作黃金樓層：超過30層的樓，建議選擇16-25層；20層的樓，建議選擇12-15層。
當然，傳統的黃金樓層價格往往也偏高。如果對高度沒有芥蒂，也可以可選擇較高的樓層，一則保證採光，二是視野會很開闊。
10.選好建商
為確保財產安全，降低購房風險的最省事方法，是選擇好建商。如果選對了，那麼建築建材、施工品質、房屋面積、防水防漏等各方面你都不必太擔心，可以少操很多的心。反之，如果遇到一家黑心建商，那麼各種坑洞會多到你懷疑人生。所以，在決定之前，最好先到搜索一下建商的口碑，同時也可以瞭解一下這家建商前期開發過的社區及評價。
11.選擇適合自己
“房住不炒”時代，可以預見，為適應市場更激烈的競爭，房子勢必在滿足原有基本功能的基礎上，衍生出更多差異化的功能和特色。比如，新北市五股的洲子洋重劃區，建商就力圖憑藉聯外交通與依山傍水的優勢，在生態與健康方面塑造出不可取代的價值。以後的市場上，諸如此類有特色和亮點的重劃區產品勢必將越來越值錢。
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四、首次買房必看的六大忠告
1. 第一次買房為了什麼？
對於這個問題，很多人會給很多回答。但歸根結底，就是兩方面，第一是為了生活，第二是為了工作。所以，生活機能和交通，才是一個房子是否滿足你需要的核心，如果沒有生活機能，你會長期忍受不方便之痛，想買東西買不了，想去玩沒地方、每天只守著孤零零的一棟樓，談何生活？
如果交通不好，一是上下班的時間成本、金錢成本和痛苦程度大大增加、每天睡得少，浪費時間多、出門做任何事都不方便，缺乏社交、容易讓人宅在家裡，引起長期自我封閉，對於年輕人尤其不利交通和生活機能差的地方，所以出於實用主義需要，買在聯外交通方便的水岸重劃區，是絕對正確的。
2. 有車能解決問題嗎？
不少人用低價買了一個距離自己主要生活圈較遠的房子，為了解決生活和工作問題，選擇了買車，有私家車出行確實方便不少，但從長遠來說，這是一個不划算、不科學的打算。一方面，一直用車出行，成本是很高的，油價在上漲、養車的人，花錢五花八門。對於第一次買房的人往往是經濟承受能力有限的，買車無疑是另一大負擔。
另一方面，車輛數量在增多、交通愈加擁擠，加上有些時候，私家車的通達度和方便程度還不如公車和捷運。
但是並不是說不要買車，只是建議不建議採取“買在偏僻郊區+再買個車”的買房解決方案。買在主要生活區或者交通建設比較成熟的區域，雖然房價稍微高一點，但長期以來的交通便利，你會覺得多花點錢是值得的。
3. 增值潛力重要嗎？
有人說，不搞投資，買房就是為了生活，不必在乎房價漲跌，自己住著舒服就好。事實上，這種說法是欠妥的，一個人買房，隨著自身家庭結構、經濟條件、各方面需求的變化，一般十年八年就有換屋打算，而一般情況下換屋都是“賣舊房換新房”,如果你之前買的房子升增值了，不但可以換房，還能賺一筆，如果沒怎麼漲，你還必須自己加錢或貸款，好的情況下，買重劃區房價的短時間增值的收穫，比你工作十多年來賺得多，減少自身貸款和買房痛苦，何樂而不為？
4. 住在什麼區域重要嗎？
要看這裡環境如何、生活是否方便，生活機能是否符合自己的生活習慣和消費能力，自己的親戚朋友是否在這裡，這離上班地方近不近？一句話，合適就是最好的。如果一個在新北五股住習慣的朋友，在高貴冷豔不接地氣的台北內湖區買房，必然會天天抱怨“科學園區到了晚上與周末簡直跟鬼城沒兩樣”。
5. 離工作地點近真有那麼重要嗎？
很多人年輕人買房，很多時候都選擇離公司近的地方，殊不知，隨著市場化的推進，現在年輕人跳槽或晉升的情況很普遍，換工作、換地方實為正常，房子又不可能跟著你一起走，所以，買房只要交通方便，大致知道自己願意在哪一座城市就業就行了。這一點，如果買一個軌道宅(有捷運或輕軌)，是比較妥當的選擇。
6. 價格呢？
第一次買房，為了規避房地產所帶來的一切風險，在銀行利率越來越高的情況下，價格不要太高，可以買個相對便宜的（但是未來性和交通不能差）。
如果您是首購族或是新婚，想要買房，下面的部落格文章您一定也會收穫豐富的：
總結
第一次買房，要記住交通和生活機能是關鍵，哪怕屋齡高一點，實用主義是第一位的。第二，價格不要太高，不要讓房子成為事業起步期的負擔，第三、選擇適合自己的房子，不要被別人左右。第四、交通、交通還是交通，交通好，你換工作也不怕、交通好，增值潛力就會有，交通好(有快速道路與國道)，生活機能也不是問題。
住商不動產五泰房屋讓你買得放心賣得安心
如果想買賣或租賃新北市西區五股、泰山、八里、蘆洲地區的房屋，可以找住商不動產五泰房屋。
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