我們常常在新聞當中聽到「重劃區」三個字。對於房地產、買屋或賣屋的人而言，這三個字是有特殊意義的；但是對於從來沒有買賣過房子、也對於房地產沒有甚麼概念的人而言，「重劃區」也像個深奧的詞句。
別擔心！只要看完我們的文章，您一定能夠對於「重劃區」有深刻的認識，不會再一問三不知！甚至可以成為您選擇買屋或賣屋的依據。
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甚麼是「重劃區」？
簡單來說，就是指原本沒有開發、使用度低或畸零細碎不整的土地，或是已開發但是建築物老舊凌亂的區域，經由政府主動規劃，重新丈量土地、鋪設與加寬道路、整治排水措施等等，所形成新的都市計畫區域。
因此重劃區街廓看起來都十分整齊(如果還不整齊，就不用重劃了！)而且格局方正呈現「井字型」或是「棋盤狀」。
可見重劃區一定有「前世」、「今生」以及「未來」！
重劃區的「前世」可能是一大片農田或是一大片雜亂的工廠，道路巷弄曲折又窄小，或是尚未開發、人煙稀少的荒郊野外，經過政府以及民間的參與規劃、建設的巧手，就形成重劃區的「現在」，而重劃區的現在進行式因為正在開發，需要時間，因此可能是「大樓與雜草並存、住宅與空地比鄰」。
最後重劃區要成熟，不但公共設施要逐步到位，人口也要漸漸地成長，這都需要時間的魔術，因此一個從無到有、從規劃到誕生到成熟的重劃區，往往要經過十幾二十年的時間才能看到成果與繁榮，這就是重劃區的「未來」！
我們講的好像很玄妙，其實，「重劃區」我們從小到大一定都看過、逛過、甚至住過呢！
你去過台北101大樓吧！它位在台北市「信義計畫區」。「信義計畫區」就是一個「重劃區」！
把原本的聯勤兵工廠一大片土地，規劃成為四四方方的棋盤式的計劃區，同時規劃成為台北市的副都心(稱為東區，有別於已經發展飽和的西區，就是總統府、立法院、台北火車站及西門町周邊)，政府規劃了「台北市政府」進駐、然後規劃了國際會議中心、世貿大樓、五星級大飯店、高級商辦、電影院、百貨公司、企業總部，以及當年全世界最高的建築物「台北101」進駐。
高樓大廈林立的信義計畫區。四十年發展下來，這裡已經成為台灣房價最貴的區域。照片來源：維基百科
一開始，也就是1980年代起，當然只有一兩棟大樓，一片片空地，可以說是荒煙蔓草，還有許多塊地種菜呢！但是經過這四十年的發展，如今的「信義計畫區」已經燦然大備，完全開發，同時成為全台灣最貴的豪宅區。
90年代的信義計畫區，可以看到空地片片，只有台北市政府大樓蓋好了，市府進駐了。以及照片後方的世貿大樓及凱悅飯店，連信義計畫區的地標，中國信託大樓都還沒有興建，更不用說台北101了。可見重劃區正是滄海桑田的最佳寫照。 照片來源：台北市政府
從上面的例子，你應該就可以猜得出來，重劃區的優缺點了！完全看大家是甚麼時候要「參與」重劃區！
重劃區在一開始，建設沒到位，住戶零零星星，交通不便，生活機能不足，但是這時候重劃區沒有誕生幾年，卻可能是它最便宜的時候！
如果我們要等交通便利了，學校成立了，公車路線發達了，商家興旺了，住宅人口多起來了，那麼房價自然也就水漲船高了，我們如果要住，代價就會比較高。
所以問題就是我們要早買重劃區，懷抱夢想？還是等重劃區成型，確實有一點一滴的建設做起來，我們有實際看到成果，再以較高的價格享受，風險比較低？
下面我們整理了重劃區(指發展中)的優缺點，讓您一目瞭然。
| 項目 | 發展中的重劃區 | 一般傳統住宅區 |
| 街廓與市容 | 優：方正整齊、道路較為寬廣、高樓住宅多 | 缺：市容較凌亂擁擠，道路較狹窄，公寓居多 |
| 區域規劃 | 優：較有規劃 | 缺：較無規劃 |
| 商圈 | 缺：發展中，生活機能不足 | 優：成熟，生活機能強 |
| 交通 | 缺：較為不便 | 優：功能強 |
| 人口 | 缺：稀疏，許多大樓晚上燈沒亮幾盞 | 優：密集 |
| 教育 | 缺：完善中 | 優：學校齊全、資源豐富 |
| 醫療 | 缺：資源不足 | 優：醫療資源充足 |
| 房型 | 優：新成屋多，內部新穎 | 缺：中古屋多，內部較老舊 |
| 房價 | 優：較為低廉(須視重劃區地點) | 缺：較為昂貴(需視地點) |
再知道重劃區的優缺點之後，接下來我們順便了解一下兩個新名詞，「公辦重劃區」以及「自辦重劃區」。
原來重劃區不一定要都靠政府，民間也可以在政府的協助以及輔導下辦理。我們看一下這兩者的區別，為什麼要知道政府辦還是民間辦？有那麼重要嗎？
當然！因為我們賣屋可能會買到民間自辦重劃區的房子！公共設施可能就不會像政府辦的重劃區那麼齊全。有的自辦重劃區馬路也比較窄！
| 公辦重劃區 | 自辦重劃區 | |
| 範圍 | 面積較大 | 面積通常較小 |
| 特色 | 政府整體規劃，因此交通、教育、醫療、商業等整體建設配套措施較完整 | 通常為地主或建商整合起來開發，享政府低利重劃貸款、免收或減收地籍整理規費及換發權利書狀費用、配合優先興建公共設施、免徵或減徵地價稅等獎勵措施 |
| 未來發展 | 再開發初期便早已規劃每塊用地的使用目的，長遠發展有潛力。政府所屬之土地也會逐年標售，往往帶動房價上漲 | 多由私人地主取得後，自行委外興建建案，在可能欠缺整體建設配套措施下，前景較為受限 |
這真的是大哉問！如果喜歡寧靜、人少、嚮往街道寬闊、格局方正的人，會喜歡住在重劃區，但就可能要忍受目前可能交通不便、商店不多、鄰居較少的困境。
如果喜歡熱鬧，又希望小朋友學區好，捷運能到，公車四通八達，傳統市場、現代超市與大賣場林立，夜晚也燈火通明，那麼重劃區就不適合你。
簡單來說，重劃區當然可以買！重劃區有未來，但需要以年來計算的時間給它發展；一般傳統住宅區則擁有現在的便利，發展已經非常成熟，但未來除非都更或重劃，否則現在就是未來。
最重要的也是大家最在乎的，在房價上，重劃區不代表「便宜」、「房價低」，如果大家都看好這個重劃區的未來，那麼往往一推案，就可能是我們「驚呼」的價格，因為建商知道你看好、我看好，政府看好，所以建商也看好啊！
因此很多重劃區的房價往往是區域行情的最高價，道理就在這裡。重劃區往往房子新穎、配備齊全，相對於一般傳統住宅區，房子老舊不說，有的公寓連電梯都沒有，對於家中老人而言也不方便。所以反而可能是傳統住宅區房價便宜，而重劃區房價高高在上！
如果您想要買重劃區的房子，想要知道重劃區的發展進度，以下三個秘訣可以注意：
留意政府單位進駐時間：
重劃區是否有規劃政府單位進駐？政府單位進駐往往有宣示與集客的意義，代表政府有信心與決心促進這個重劃區的發展，例如信義計畫區，是台北市政府進駐；新北市的新莊副都心(也是重劃區)，是中央合署辦公大樓、臺灣電影文化園區進駐。
位在五股的洲子洋重劃區，則有五股國民運動中心的興建與五股區衛生所的進駐，也都是繁榮重劃區的指標。
留意交通設施施工現況、進度與通車時間：
政府是否有捷運規劃？輕軌規畫？快速道路規劃？甚至高速公路引道規劃？公車規劃？這些重要的交通建設往往是重劃區興衰甚至起飛的指標。
由於交通建設一旦完成，往往帶來人口與商業的重大移動，因此時程上我們可以觀察究竟到了甚麼階段？
例如捷運，究竟還在環境影響評估還是已經開始動工？有圍籬嗎？有工程車進出嗎？有工程進度百分比嗎？因為捷運從規劃到興建往往歷時十數年不等，而且步步看得見，騙不了人！
因此我們千萬不要被建商的話術所迷惑。認為未來有捷運而買了重劃區的新房，結果兒女都大學了，捷運還在紙上談兵。
台北市的汐止民生線就是如此。
二十多年前，汐止多少建案都在宣傳未來汐止線對於該建案有多方便，幾分鐘就到內湖、民生社區、台北火車站云云，結果呢？建案如今已成為二十多年的中古屋，買房誕生的女兒都已經上大學，汐止線仍然沒有動工！
新北市重要的重劃區包括板橋新板特區、新莊頭前重劃區、新莊副都心、五股洲子洋重劃區、泰山十八甲重劃區、泰山與新莊的塭仔圳重劃區、淡海新市鎮、林口新市鎮、三峽北大特區、蘆洲灰瑤重劃區、蘆洲南港子重劃區等。
他們各有甚麼特色呢？
1. 板橋新板特區：
新莊副都心。 資料來源：維基百科
4. 五股洲子洋重劃區：
占地約52公頃，是全台現今面積最大的民間自辦重劃區！
洲子洋重劃區位在五股都市計劃北側，是五股自一級洪水平原管制解禁後，第一個市地重劃區。
範圍南自五股坑溪、中興路，北到觀音坑溪，東鄰疏洪堤防，西以成泰路為界，全區和五股都市計劃類似，也呈狹長型。
五股洲子洋重劃區緊鄰424公頃的大台北都會公園，主打著1高(中山高)2快(台64、65快速道路)3捷(捷運新蘆線、機場捷運、未來的五泰輕軌)、房價較為親民，吸引許多建商和買家的入住，經過這六七年的發展，生活機能近年來也逐步健全。
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五股洲子洋重劃區近年來發展快速，生活機能逐步健全。 照片來源：五泰房屋
五股洲子洋重劃區馬路寬廣，建築物棟距大，沒有壓迫感。 照片來源：五泰房屋
5. 泰山十八甲重劃區：
取名為「十八甲重劃區」倒不是因為這裡的地名叫十八甲，而是這個重劃區的範圍正好約十八甲的土地，所以取名為十八甲重劃區。
十八甲重劃區已發展20年，街廓整齊、生活機能集中。
十八甲重劃區的範圍東起泰林路二段、西至仁義路、南到中港西路、北抵明志路，整個重劃區的面積雖然不大，不過由於明志路、泰林路不只是泰山地區的主要幹道，更是往返林口新市鎮的重要道路，馬路兩旁的生活及商業機能旺盛，使得十八甲重劃區成為泰山地區最早開發、也發展得相當成功的重劃區之一。
10多年前就開始籌劃、發展的十八甲重劃區，不但有先進的棋盤式街道規劃，還有地下化電線、電纜的設置，再加上區內有大型公有市場、市立圖書館泰山分館、兩座綠地公園等公共建設，吸引了不少泰山當地以及鄰近的新莊、五股居民前來購屋。
塭仔圳重劃區目前正在如火如荼地徵收當中，這是未來的規畫圖。 照片提供：新北市政府
塭仔圳原本在94年劃分為6大分區、38個開發單元，得採公、自辦重劃方式開發，到100年12月31日止僅3單元之重劃計畫書經本府核定，考量本區自辦重劃推動成效有限，改採公辦並以中正路為界分期分區辦理市地重劃，預計116年全區開發完成。
民國九十年代開始，因台北都會區的發展趨於飽和，台北市與新北市板橋區等都會精華地區在住房剛性需求與經濟發展下房價持續水漲船高，導致越來越多受薪階級無法負擔，而開始遷入台北都會區的外圍重劃區，包括三峽台北大學城、林口新市鎮、淡海新市鎮（俗稱「林三淡」）等地，大量提供了價格相對低廉的新建集合住宅供給，也吸引了大量受薪人口的移入。
目前林口新市鎮已經發展得非常熱鬧，也由於機捷通車，使得A7、A8沿線建築物林立，區內的長庚醫院是地標。
當然新北市不只這些重劃區，其實我們只要看地圖，發現某個區域街道方正筆直，像蛋糕一樣一塊一塊的非常清楚，明顯與其他地區好像「亂長」的不同，那麼這很可能就是重新規劃的重劃區了！
台北市也有非常有名的重劃區，也都有相當的歷史，例如「民生社區」、「信義計畫區」，還有因為基隆河截彎取直而在台北市大直、內湖、南港生出來的許多區域，例如大直明水路一帶的「大直金泰段重劃區」，內湖則有「內湖五期重劃區」，南港則有「南港經貿園區與向陽段重劃區」，都是非常重要的重劃區。
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